Phân khúc nhà ở xã hội đang nóng trở lại vì nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng. Sức nóng từ dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) với 1.300 người bốc thăm giành suất mua 149 căn hộ (tỷ lệ chọi gần 1/9) cho thấy, nhu cầu của người dân với loại nhà này rất lớn.

Theo báo cáo của Bộ xây dựng, tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, nhà ở xã hội có 6 dự án quy mô 7.730 căn; trong đó, Hải Phòng có 4 dự án với 6.707 căn, Hà Nội có 1 dự án với 720 căn, Lâm Đồng có 1 dự án với 303 căn.

Nhà ở công nhân có 3 dự án quy mô 11.038 căn; trong đó, Hải Phòng có 1 dự án với quy mô 2.538 căn, Bình Định có 1 dự án với quy mô 1.500 căn, Bắc Giang có 1 dự án với quy mô 7.000 căn.

Nhà ở xã hội đối mặt nhiều thách thức khiến nguồn cung bị hạn chế.
Nhà ở xã hội đối mặt nhiều thách thức khiến nguồn cung bị hạn chế.

Báo cáo của Ngân hàng Chính sách cho biết, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Bên cạnh đó, giải ngân gói hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo quy định tại Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ghi nhận 21 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện, với quy mô là 19.897 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.179 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 7.139 tỷ đồng.

Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ.

Hiện các địa phương đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.

Về công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2; đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết dù nhà ở xã hội là phân khúc có lực cầu lớn trên thị trường nhưng nguồn cung lại hạn chế.

Ông Hưng cho biết, dự án nhà ở xã hội đang gặp khó về quỹ đất. Trong luật Đầu tư quy định chủ đầu tư phát triển các dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành 20% diện tích đất trong dự án để phát triển các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quy định này cứng nhắc và thiếu thực tế. Bởi lẽ, với những dự án chung cư cao cấp toạ lạc ở các vị trí đất vàng với giá bán lên tới 60-80 triệu đồng/m2 hoặc các phẩm đặc thù như resort, nghỉ dưỡng thì việc bố trí 20% diện tích đất để phát triển một dự án nhà ở xã hội là không phù hợp. Ở những dự án siêu sang, cao cấp việc người thu nhập thấp phải chi trả mức phí dịch vụ, phí vận hành cao cũng là một khó khăn, trở ngại với họ.

Thứ hai, các dự án nhà ở xã hội đang gặp khó về các thủ tục đầu tư. Hiện trong luật định, trình tự làm nhà ở xã hội giống như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, một số bước, dẫn đến trình tự thủ tục đầu tư còn kéo dài.

Thứ ba, luật pháp quy định có 10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng lại không có quy định làm căn cứ để phân biệt điều kiện được thụ hưởng theo từng trường hợp về đối tượng, nhà ở, nơi cư trú, thu nhập… Chính bởi vậy mà việc xác định các đối tượng được mua nhà ở xã hội vập phải nhiều khó khăn, kéo dài.

Thứ tư, các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội cũng là “điểm nghẽn” của phân khúc này. Với các chủ đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội, nhà nước sẽ miễn giảm thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, các ưu đãi tiếp cận vốn… Thế nhưng các ưu đãi lại không được tính vào giá bán khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư.

Theo ông Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, có 2 chính sách rất quan trọng sẽ ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới. Một là gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng, hai là việc giảm lãi suất. Người dân hiện tại vẫn đang muốn lãi suất xuống dưới 10% mới tham gia nhiều giao dịch hơn. Việc lãi suất neo trên mức 10% đang là cản trở khá lớn. Nếu còn dư địa để giảm, đây sẽ là tín hiệu rất tốt cho người mua trên thị trường bất động sản.

Nhìn chung, cần giải quyết vấn đề về mặt chính sách để làm sao đẩy nhanh quá trình cấp phép, xây dựng cho nhà ở xã hội. Song song đó là giảm lãi suất, tăng thời gian vay để người mua nhà dễ tiếp cận hơn. Còn từ đây đến cuối năm, phân khúc này sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm, nhưng cần thời gian để người mua tiếp cận gói vay và chủ đầu tư có thêm nguồn cung.