“Dòng tiền khó” của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước cùng các ngân hàng thương mại liên tục có động thái hạ lãi suất, tuy nhiên, các kênh huy động vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó.

Theo chủ một doanh nghiệp bất động sản ở TP. Thủ Đức (TP. HCM) cho biết: “Không biết lãi suất giảm ở đâu, chứ đến công ty tôi thì chưa thấy. Vay vốn vẫn khó vô cùng”.

Người này cũng nói thêm, dù đã chấp nhận bán đi 2 dự án đất nền tại Long An với giá dưới giá gốc 25% vào quý IV/2022, nhưng bước sang quý đầu năm 2023, doanh nghiệp của ông vẫn phải tìm cách vay ngân hàng để trả lương nhân công, duy trì hoạt động tại các dự án còn lại.

Tuy nhiên, vì doanh thu có sự sụt giảm mạnh, lợi nhuận âm, phải cắt giảm nhân viên, nên công ty ông không thể vay khoản tiền lớn như trước. Đặc biệt, việc ngân hàng yêu cầu các báo cáo tài chính trong 6-12 tháng khiến doanh nghiệp gần như “hết đường” vay vốn vì kết quả không khả quan.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group đánh giá, chủ đầu tư bất động sản đang là đối tượng gặp nhiều khó khăn nhất khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, một số doanh nghiệp có tiềm lực, dự án chất lượng cũng gặp rất nhiều trở ngại.

“Một số ngân hàng còn xem xét dự án có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và có khả năng bán được hàng hay không. Nếu câu trả lời là có, khi đó vốn mới tới tay doanh nghiệp”, ông Nga thông tin.

Không chỉ về thủ tục, ngay cả vấn đề lãi suất, dù đang có tín hiệu “giảm nhiệt”, song thực tế vẫn ở mức 11-13%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân “chùn tay”.

Cần nhấn mạnh, trong bối cảnh dòng tín dụng chưa thực sự được khơi thông, việc huy động tiền từ khách hàng được kỳ vọng là “cứu cánh” cho các chủ đầu tư, tuy nhiên chính người mua nhà cũng đang gặp khó khi lãi suất vay cao trong khi tỷ suất lợi nhuận giảm.

Tìm cách “thanh lý” dự án giá rẻ

Mặc dù gặp khó khăn về dòng tiền, nhưng nhiều chủ đầu tư bất động sản đã không còn đặt cao kỳ vọng về giá mà đã dần thể hiện thiện chí trong việc thương lượng với mong muốn sớm đạt được thoả thuận.

Là doanh nghiệp hàng đầu trong M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản, ông Neil MacGregor - giám đốc điều hành Savills Việt Nam chia sẻ, chưa bao giờ doanh nghiệp này nhận được nhiều yêu cầu tư vấn M&A từ những doanh nghiệp bất động sản đang “khát” vốn như hiện nay.

“Chưa bao giờ bộ phận tư vấn đầu tư của chúng tôi bận rộn như hiện nay bởi nhận được rất nhiều yêu cầu tư vấn từ khách hàng, đặc biệt là bên bán bất động sản. Họ là những chủ đầu tư đang tìm cách huy động vốn trong thời điểm khó khăn khi việc vay vốn từ ngân hàng gặp khó”, ông Neil MacGregor nói.

Ông Neil MacGregor - giám đốc điều hành Savills Việt Nam.
Ông Neil MacGregor - giám đốc điều hành Savills Việt Nam.

Đại diện Savills cũng cho biết thêm, nhận thấy nhu cầu đầu tư rất cao từ các nhà đầu tư nước ngoài, điển hình là các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Đài Loan.

Thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, các doanh nghiệp nước ngoài đang có sự quan tâm đến các dự án bất động sản trong nước. VARS cũng cho biết, khách hàng của các thương vụ mua bán phần lớn là nhà đầu tư đến từ các nước như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan… Chỉ có một số ít doanh nghiệp Việt Nam, có đủ tiềm lực để tham gia cuộc chơi với các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.

Trong đó, Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail… là những tên tuổi ngoại đã và sẽ tìm kiếm cơ hội M&A ở các phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở và công nghiệp. Ngoài các doanh nghiệp trong ngành, các nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác cũng đang tìm kiếm cơ hội gia nhập và mở rộng danh mục đầu tư sang ngành bất động sản.

Tuy nhiên, tính đến hết quý II, hầu hết các thương vụ M&A mới đang chỉ diễn ra trong giai đoạn đầu là tìm kiếm và khảo sát, chưa đi đến bước đàm phán và chốt giao dịch.

Dự báo về thị trường M&A thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, hoạt động M&A sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III. Đầu quý IV, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên, tuy nhiên, số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện.

“Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV/2023 thậm chí kéo dài sang quý II/2024. Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại”, ông Đính cho hay.

Đáng chú ý, để giải quyết bài toán dòng tiền cho doanh nghiệp, Chủ tịch VARS kiến nghị nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A. Tuy nhiên, cần có cách biện pháp kiểm soát để tránh sự “thâu tóm” của các nhà đầu tư nước ngoài.