Phân khúc BĐS nào được dự báo sẽ phục hồi trong 6 tháng đầu năm 2024?

Các chỉ báo quan trọng về chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi

Chia sẻ tại sự kiện công bố “Báo cáo Thị trường BĐS quý III/2023” đại diện Batdongsan.com.vn nhận định thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) sẽ bắt đầu từ khoảng quý II đến quý IV/2024. Theo đó, vị này cho biết 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản diễn ra phù hợp với xu hướng mà đơn vị này đã dự báo.

Đầu tiên, phân tích về lãi suất ngân hàng. Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm NHNN có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm. Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Chính sách đang hỗ trợ khá tốt cho thị trường BĐS hồi phục.

Tiếp đó, về tăng trưởng tín dụng. Xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Cuối cùng, phân tích về chính sách bất động sản. Năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường bất động sản, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền,v.v.

Dựa trên những phân tích các chỉ báo trên, đại diện Batdongsan.com.vn dự báo thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2023 và “điểm đảo chiều” sẽ rơi vào quý II đến quý IV/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến tích cực.

Giá chung cư vẫn chưa thể “hạ nhiệt”

Chung cư được đánh giá là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Từ đầu năm đến nay, mặc dù thị trường bất động sản gặp khó, tuy nhiên, trái ngược với xu hướng chung của thị trường, phân khúc chung cư vẫn duy trì giá ở mức cao và chưa có xu hướng hạ nhiệt.

Quý III/2023 nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí. Theo đó, mức tăng giá của loại hình chung cư hiện nay đang bị tác động bởi rất nhiều nguyên do trực tiếp và gián tiếp.

Thứ nhất, lệch pha cung - cầu trên thị trường khi nhu cầu ở thực của người dân còn nhiều nhưng nguồn cung chung cư còn nhiều hạn chế, đặc biệt là chung cư trong tầm giá và ở vị trí nội thành.

Thứ hai, kinh tế thế giới biến động kéo theo đó là nguyên, vật liệu xây dựng neo ở mức cao khiến các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá sản phẩm để thu lời.

Thứ ba, quỹ đất hạn hẹp mà giá đất thì ngày càng tăng cao, quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, để triển khai một dự án mất rất nhiều thời gian cũng như chi phí để triển khai.

Với những lý do trên, chuyên gia khẳng định rằng giá chung cư sẽ không thể thấp hơn hay giảm giá được nữa. Bên cạnh đó, về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà.

Theo dữ liệu được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh với kể từ năm 2015 đến nay, do giá chung cư không ngừng tăng cùng với nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao đã kéo theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.

Nhìn chung, chung cư là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng và phục hồi sớm nhất so với các loại hình BĐS khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều.