Quy hoạch treo là gì? Quy định về chuyển nhượng quy hoạch treo

Quy hoạch treo là gì?  

Các vấn đề về đất dính quy hoạch treo vẫn luôn khiến các nhà đầu tư đau đầu. Tuy nhiên, việc hiểu rõ về các vấn đề và quy định về quy hoạch treo là gì giúp bạn chủ động có kế hoạch đầu tư. Có thể hình dung đây là những khu đất đã được công bố thu hồi cho một dự án, nhưng sau nhiều năm dự án vẫn không được triển khai. Điều này khiến cho khu đất này bị bỏ hoang. 

Khái niệm quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo được hiểu là một phần diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố sử dụng thuộc kế hoạch quy hoạch đất và thu hồi lại đất cho mục đích triển khai kế hoạch. Tuy nhiên, sau nhiều năm khu đất vẫn không được triển khai theo kế hoạch và tiến độ đặt ra.

Hiện nay, chưa có quy định pháp luật nào định nghĩa cụ thể về quy hoạch treo. Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể nhận biết đất dính quy hoạch treo dựa vào các đặc điểm được quy định trong Luật Đất đai 2013 như sau: 

• Đây là phần diện tích đất được nêu trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đã công bố và xác định cần thu hồi để thực hiện dự án hoặc cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Nếu sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch.

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng có trách nhiệm công bố công khai việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Các loại quy hoạch treo hiện nay

Hiện nay, tùy thuộc vào loại quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất, các dự án có thể được phân thành nhiều loại quy hoạch treo khác nhau, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất đai, bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất

• Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương

• Quy hoạch chung xây dựng đô thị

• Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

• Quy hoạch giao thông và thủy lợi

• Quy hoạch dân cư khu vực nông thôn

• Quy hoạch theo từng ngành: thể thao, thương mại, du lịch, quốc phòng - an ninh, công nghiệp...

Mặc dù các quy hoạch này đã được lên kế hoạch, nhiều dự án lại không được triển khai do nhiều nguyên nhân khác nhau, dẫn đến nhiều bất cập trong việc quản lý và sử dụng đất.

Tại sao đất lại dính quy hoạch treo? 

Quy hoạch treo là vấn đề gây ra nhiều bất cập trong việc phát triển hạ tầng và đời sống người dân. Để hiểu rõ hơn về tình trạng này, cần xem xét những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc quy hoạch không thể thực hiện đúng tiến độ hoặc bị đình trệ trong thời gian dài. Cụ thể như sau:

• Quy hoạch không đồng nhất, kế hoạch chồng chéo gây phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết.

• Đất bị quy hoạch treo vì trục lợi

• Việc không đảm bảo đủ nguồn tài chính và sử dụng tài chính không đúng mục đích trong quá trình lập quy hoạch dự án.

• Thiếu sự hài hòa giữa lợi ích của người dân, chính quyền và nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc triển khai dự án.

• Đội ngũ cán bộ quy hoạch không đủ năng lực hoặc thiếu nhân lực, dẫn đến quy hoạch đất không phù hợp với chiến lược phát triển bền vững.

• Triển khai thiếu đồng bộ, phổ biến nhất là việc xây dựng nhà ở trước khi hạ tầng cơ bản như đường, điện, trường học được hoàn thiện, gây cản trở cho việc vận hành và khai thác.

• Tiến độ triển khai không đạt yêu cầu, dẫn đến lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống người dân trong khu vực cũng như những người mua nhà đất trong các dự án quy hoạch treo.

Đất dính quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ?

Căn cứ theo Điều 49 của Luật Đất đai 2013, đất dính quy hoạch hoàn toàn có thể được nhà nước xóa bỏ. Có thể xác định thời gian đất dính quy hoạch treo được loại bỏ dựa theo thời gian công bố quy hoạch đất và thực hiện dự án tại đất đang được quy hoạch là 03 năm. Chi tiết như sau:

• Đối với các khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chấp nhận việc thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, trong thời gian này, họ vẫn được bảo đảm quyền sử dụng đất theo quy định, nhưng không được phép xây dựng các công trình như nhà ở hoặc hạ tầng khác.

• Nếu sau 3 năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố mà chưa tiến hành thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch này và công khai việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng đối với diện tích đất đã được ghi trong kế hoạch.

Theo đó, sau thời gian 03 năm trong kế hoạch quy hoạch đất mà không triển khai theo đúng dự định hoặc không có kế hoạch điều chỉnh lại kế hoạch thì quy hoạch treo được xóa bỏ. Khi này, chủ sở hữu đất sẽ nhận lại được quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đề ra.

Quy định mới về chuyển nhượng đất dính quy hoạch treo

Để xác định đất dính quy hoạch treo có được chuyển nhượng không có thể căn cứ vào quy định mới tại Điều 76 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.

6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

..."

Như vậy, theo quy định hiện hành thì người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng đất quy hoạch treo khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện của pháp luật. 

Tuy nhiên, người sử dụng đất không được phép xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm trên đất đang quy hoach treo. Người dân chỉ được phép sử dụng đất để xây dựng các công trình có thời hạn nhất định, cải tạo hoặc sửa chữa công trình hiện có trên mảnh đất.

Như vậy, những thông tin về quy hoạch treo là gì ở trên đã giúp cá nhân, nhà đầu tư có thêm những thông tin về đất dính quy hoạch treo. Hy vọng với những thông tin trên giúp bạn có thể chủ động nắm bắt trong các kế hoạch đầu tư đất của mình./.