Savills: Hà Nội chỉ có 3% căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng trong quý IV/2023

Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng

Báo cáo của Savills cho biết quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm qua, ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ. Trong đó, nguồn cung phân khúc căn hộ trong quý IV/2023 tăng 52% theo quý, nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Về mức giá phổ biến của cả 2 phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới và tăng 24% theo năm. Bên cạnh đó, các căn hộ trong khoảng giá này cũng chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Trong khi đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Còn các căn hộ giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Đáng chú ý, chỉ 3% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Hà Nội chỉ có 3% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng trong quý IV/2023. (Ảnh minh họa)

Đối với phân khúc thấp tầng, tổng nguồn cung năm 2023 đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Sản phẩm chính là nhà liền kề với thị phần 44%.

Cũng trong quý IV/2023, số lượng căn hộ bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 46%.

Ở phân khúc thấp tầng, mặc dù đa phần các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng cao nên khiến giá sơ cấp tăng.

Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2. Tương tự, giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 382 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn tiếp đà tăng trưởng về giá do chi phí đất cũng như chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện.

“Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao”, vị chuyên gia Savills cho hay.

Bà Hằng cho biết thêm, trong điều kiện nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường này có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo.

Cùng với đó, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Hiện nay, các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ giúp mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới giảm tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất rộng hơn.

Trong điều kiện nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

Báo cáo của Savills cũng đánh giá đây là điểm tích cực đối với nguồn cung khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai được thông qua kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. “Có thể tin rằng năm 2024-2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, bà Hằng cho hay.

Thị trường năm 2024 dự báo sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận là Hoàng Mai, Hà Đông và Nam Từ Liêm. Ngoài ra, Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203 căn hộ trong giai đoạn 2024-2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có thêm 14.000 căn mới đến từ 37 dự án.

Giảm độ lệch cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia trong ngành, sản phẩm bất động sản vẫn trong tình trạng mất cân đối cung - cầu, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó phát triển bền vững. Chỉ khi nào nguồn cung nhà ở "vừa túi tiền" được gia tăng thì mới giúp giảm độ lệch của cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm. Riêng tại TP.HCM, nhà chung cư tăng giá chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức với giá bán sơ cấp hơn 60 triệu đồng/m2.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, từ cuối năm ngoái, trên thị trường gần như không có dự án thuộc phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là căn hộ trung cấp với giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Lý giải cho sự mất cân đối này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nguyên nhân là do vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm qua. Một số dự án may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện thì bị doanh nghiệp, chủ đầu tư "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Theo đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt hẳn trên thị trường. Trong khi việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại gặp nhiều vướng mắc pháp lý do thủ tục "ngặt nghèo" hơn nhà ở thương mại khiến nguồn cung phân khúc này cũng thiếu hụt trầm trọng.

Sản phẩm bất động sản vẫn trong tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Còn về nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua là do lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi thiếu sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Lẽ ra nhà ở cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng nhiều năm qua đã áp đảo tới 70-80% nguồn cung thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao.

TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để giảm bớt độ chênh lệch cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản, cần có giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội.

Còn theo TS. Nguyễn Bích Lâm - nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê nhìn nhận, trong năm vừa qua, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nhờ nỗ lực của Chính phủ, nhiều chính sách đã được ban hành kịp thời. Những khó khăn nhất định đã sớm được tháo gỡ dần, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. Trên thực tế, suốt thời gian qua, việc cơ cấu sản phẩm bất động sản đang tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp dành cho tầng lớp trung lưu giàu có. Chính vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp nên dẫn đến mất cân đối cung cầu, từ đó đẩy giá bất động sản lên cao so với giá trị thực của sản phẩm.

“Do đó, cần cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu trên thị trường, làm được như vậy thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 được đánh giá sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đã được thông qua và sẽ có hiệu lực đồng bộ vào tháng 1/2025./.