Thị thực Vàng cho nhà đầu tư bất động sản: Xu hướng toàn cầu và cơ hội cho Việt Nam

Trong xu thế đó, các chương trình Thị thực Vàng (Golden Visa) – hình thức cấp quyền cư trú hoặc quốc tịch thông qua đầu tư – đang nổi lên như một công cụ chiến lược để các quốc gia thu hút giới nhà giàu và những công dân toàn cầu. Đặc biệt, hình thức đầu tư vào bất động sản đang được nhiều quốc gia áp dụng bởi tính ổn định, khả năng tạo dòng tiền và đóng góp trực tiếp vào phát triển hạ tầng.

Trong khi các thị trường truyền thống tại châu Âu đang có xu hướng siết chặt điều kiện của các chương trình này, thì khu vực Đông Nam Á lại cho thấy một tiềm năng mới với cách tiếp cận linh hoạt, chi phí hợp lý và tiềm năng tăng trưởng cao. Việt Nam, dù chưa có chương trình Thị thực Vàng, nhưng đang đứng trước cơ hội lớn để xây dựng một mô hình riêng, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – du lịch – bất động sản bền vững.

Khái quát về Thị thực Vàng và vai trò của bất động sản

Thị thực Vàng là một loại thị thực cư trú dài hạn (thường từ 5 đến 10 năm), được cấp cho cá nhân nước ngoài thông qua việc thực hiện một khoản đầu tư nhất định vào nền kinh tế của quốc gia sở tại. Loại hình đầu tư phổ biến nhất là bất động sản, bởi đây là tài sản hữu hình, dễ kiểm chứng và có tác động trực tiếp đến thị trường nội địa.

Các nhà đầu tư thường lựa chọn hình thức này vì nó không chỉ giúp họ tiếp cận môi trường sống ổn định, hệ thống giáo dục và y tế chất lượng cho gia đình, mà còn là cách để đa dạng hóa danh mục tài sản toàn cầu, đặc biệt trong bối cảnh nhiều quốc gia áp dụng chính sách thuế ưu đãi cho cư dân mới. Ở chiều ngược lại, các chính phủ kỳ vọng nguồn vốn từ chương trình Thị thực Vàng sẽ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo thêm việc làm và đóng góp vào tăng trưởng GDP.

Thị thực Vàng trên thế giới: Từ mô hình châu Âu đến xu hướng mới ở châu Á

Châu Âu được xem là nơi khai sinh ra các chương trình Thị thực Vàng hiện đại, với những cái tên nổi bật như Bồ Đào Nha, Hy Lạp hay Tây Ban Nha. Tại Bồ Đào Nha, một trong những chương trình phổ biến nhất yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài bỏ ra từ 280.000 đến 500.000 Euro để sở hữu bất động sản, đổi lại là quyền cư trú 5 năm và có thể xin quốc tịch nếu đủ điều kiện. Trong khi đó, Hy Lạp, với mức đầu tư tối thiểu chỉ 250.000 Euro, đã trở thành điểm đến hấp dẫn nhất trong khối EU đối với những nhà đầu tư muốn sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng tại Athens hay Santorini. Tuy nhiên, làn sóng chỉ trích từ Liên minh châu Âu liên quan đến rửa tiền và sự gia tăng giá nhà tại các đô thị lớn đang buộc nhiều quốc gia như Bồ Đào Nha hay Tây Ban Nha phải điều chỉnh hoặc thậm chí dừng hẳn các chương trình này.

Trái lại, Trung Đông và châu Á lại đang chào đón làn sóng đầu tư mới. Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), đặc biệt là Dubai, đã triển khai chương trình thị thực 10 năm cho những người đầu tư từ 2 triệu AED (~545.000 USD) vào bất động sản, góp phần đẩy mạnh giao dịch và phát triển các khu đô thị cao cấp.

Tại châu Á, khu vực Đông Nam Á đang dần hình thành các mô hình riêng mang tính “bản địa hóa” chương trình Thị thực Vàng, phù hợp với đặc thù pháp lý và nhu cầu trong khu vực.

Đông Nam Á: Những mô hình đang hình thành

Thái Lan là một trong những quốc gia tiên phong trong khu vực với chương trình Thailand Elite Visa, cho phép người nước ngoài cư trú dài hạn từ 5 đến 20 năm tùy theo gói dịch vụ, với chi phí từ khoảng 600.000 baht (tương đương 16.000 USD). Dù chương trình này không yêu cầu đầu tư bất động sản, nhưng thực tế phần lớn người tham gia đều kết hợp với việc mua biệt thự hoặc căn hộ nghỉ dưỡng tại các địa danh nổi tiếng như Bangkok, Pattaya, hay Phuket.

Gần đây hơn, Thái Lan tiếp tục tung ra chương trình Long-Term Resident Visa (LTR), cho phép cư trú 10 năm cho các chuyên gia và nhà đầu tư toàn cầu. Một số diện trong chương trình yêu cầu đầu tư tối thiểu 500.000 USD vào bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ. Chính phủ Thái Lan đang hướng tới việc biến quốc gia này thành trung tâm cư trú và nghỉ dưỡng của giới trung lưu toàn cầu.

Indonesia cũng đang chuyển mình. Kể từ năm 2023, nước này đã áp dụng thị thực Second Home Visa, có thời hạn từ 5 đến 10 năm, dành cho người nước ngoài chứng minh sở hữu ít nhất 2 tỷ Rupiah (khoảng 130.000 USD) trong tài khoản ngân hàng Indonesia. Dù chưa gắn trực tiếp với bất động sản, nhưng thị thực này tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua hoặc thuê biệt thự tại Bali, thông qua các hợp đồng thuê đất dài hạn.

Cơ hội cho Việt Nam: Định hình một mô hình Thị thực Vàng riêng biệt

Tại Việt Nam, người nước ngoài hiện được phép mua căn hộ chung cư và condotel trong thời hạn sở hữu tối đa 50 năm. Tuy nhiên, luật pháp vẫn còn hạn chế về quyền sở hữu đất và chưa có một chương trình thị thực dài hạn nào gắn với đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa nhanh, sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và lượng khách quốc tế ngày càng tăng cao, Việt Nam đang có đầy đủ điều kiện để xây dựng một chương trình Thị thực Vàng mang bản sắc riêng.

Một số định hướng có thể cân nhắc bao gồm thí điểm chương trình cư trú dài hạn cho người nước ngoài đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, đặc biệt là tại các khu vực như Hồ Tràm, Đà Nẵng, Lăng Cô, Phú Quốc, hoặc các khu du lịch sinh thái ven hồ ở miền Bắc như Đại Lải, Núi Cốc. Việc kết hợp giữa bất động sản thương hiệu (branded residences), các dịch vụ chăm sóc sức khỏe, giải trí và khả năng sinh lời từ việc cho thuê có thể tạo nên những gói đầu tư hấp dẫn cho người nước ngoài.

Việc xây dựng một chương trình Thị thực Vàng cho nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam không chỉ giúp thu hút nguồn vốn quốc tế chất lượng cao, mà còn góp phần nâng tầm thương hiệu du lịch, tăng khả năng cạnh tranh của các dự án nội địa, và tạo thêm động lực cho việc phát triển các mô hình đô thị sinh thái, thông minh và bền vững.

Cơ hội để bứt phá

Chương trình Thị thực Vàng không đơn thuần là một công cụ thu hút cư trú, mà còn là một chiến lược kinh tế tổng hợp – nơi bất động sản, du lịch, tài chính và luật pháp cùng phối hợp để đưa một quốc gia vươn ra sân chơi toàn cầu. Trong bối cảnh các thị trường truyền thống đang dần thu hẹp, Việt Nam có cơ hội lớn để định hình mô hình Thị thực Vàng riêng biệt, phù hợp với bối cảnh trong nước và xu hướng quốc tế. Nếu được xây dựng một cách bài bản, minh bạch và bền vững, chương trình này sẽ không chỉ mở ra cánh cửa cho nhà đầu tư toàn cầu mà còn giúp Việt Nam khẳng định vị thế trong bản đồ đầu tư bất động sản quốc tế.

Trang Dương
Đồng sáng lập Rubix International
Chuyên gia trong lĩnh vực phát triển và quản lý khách sạn