Thị trường bất động sản Việt Nam cần giải pháp dài hạn để ổn định giá và cân bằng cung cầu

Chiều ngày 16/10, tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ đạo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 & 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”.

Sự kiện quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, nhà hoạch định chính sách và đại diện các cơ quan quản lý nhà nước nhằm tìm giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản.

Giá căn hộ chung cư tăng quá cao

Tại Hội thảo, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025. Theo VARS, quý III/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, đạt 96,2%; tiếp theo là Đà Nẵng với tốc độ tăng 72,6%; TP. Hồ Chí Minh có tốc độ tăng 56,9%.

Trong quý III/2025, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục mở bán giai đoạn mới với mức giá điều chỉnh cao hơn. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2; còn tại Đà Nẵng là 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với quý trước.

Trong giai đoạn 2019–2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh do sự xuất hiện của nhiều dự án mới có giá chào bán cao, thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường. Tại TP. Hồ Chí Minh, đà tăng giá lan rộng ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và giá hợp lý. Cuối quý III, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt từ Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, một số ghi nhận mức tăng 5% chỉ trong một tuần.

Giá bán căn hộ sơ cấp trong quý III cũng dao động mạnh, trung bình các dự án mở bán mới có giá khoảng 78 triệu đồng/m2; có đến hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2; hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, thấp hơn nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

Chuyên gia của VARS nhận định: “Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn hạn chế. Quỹ đất khan hiếm, chi phí đất đai và vật liệu tăng mạnh khiến các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Phân khúc này vẫn hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính và xu hướng tích sản dài hạn”.

Cũng trong quý III/2025, giá bán sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50–400 triệu đồng/m2, hầu hết các dự án mở bán đều tăng 5–10% so với giai đoạn trước. Giá bán sản phẩm thấp tầng tiếp tục tăng 10–15% so với cùng kỳ năm trước trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ cao tầng leo thang khiến một phần dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang phân khúc thấp tầng. Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m2.

Kỳ vọng về chính sách vận hành thị trường bất động sản

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS khẳng định, Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” là một trong những sự kiện trọng điểm được kỳ vọng sẽ tạo ra một diễn đàn đối thoại đa chiều về chính sách và vận hành thị trường bất động sản. “Chúng tôi kỳ vọng, các trao đổi, thảo luận tại hội thảo, sẽ đóng góp quan trọng vào việc hoàn thiện chính sách, tạo nền tảng pháp lý và môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mới”- Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Phạm Thị Miền cho rằng, thị trường đang ghi nhận đà tăng trưởng tích cực với các kết quả phục hồi rõ nét về nguồn cung, giá bán và thanh khoản. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh khởi sắc vẫn tồn tại một số điểm nghẽn, bất cập, tiềm ẩn rủi ro có thể ảnh hưởng đến tính ổn định và bền vững của thị trường.

Trao đổi tại Hội thảo, các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, các tín hiệu tích cực về nguồn cung, thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư đang mở ra cơ hội phát triển mới. Tuy nhiên, những bất cập về khung pháp lý, tín dụng, cơ chế vận hành và một số chính sách liên quan vẫn là rào cản lớn cần tháo gỡ để thị trường phát triển bền vững.

Các chuyên gia, đại diện cơ quan quản lý, doanh nghiệp và hiệp hội ngành cũng đều đồng tình, nhất trí cao rằng, diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản đòi hỏi phải có những bổ sung, điều chỉnh. Giá bất động sản tăng cao đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ, các cơ quan, ban, ngành. Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấp thiết nên cần sớm có các giải pháp nhằm thông nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung giá phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân. Muốn vậy, cần tháo gỡ một cách triệt để các khó khăn, vướng mắc còn tồn tại, đang gây khó và nguy cơ gia tăng chi phí.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản thiếu minh bạch, không chỉ tạo “kẽ hở" cho một số đối tượng lũng đoạn, mà còn làm tăng chi phí, rủi ro với người mua nhà và giảm hiệu quả điều hành của Nhà nước. Vì vậy rất cần thêm các cơ chế, chính sách nhằm giải quyết một cách toàn diện, tổng thể, bảo đảm không còn tình trạng “thông chỗ này, mắc chỗ khác”.

Bên cạnh đó, nên bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 cũng như khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch bất động sản.

Tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nâng cao hiệu quả hoạt động và bảo đảm sự phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc các hoạt động của mình, quan trọng là kiểm soát rủi ro liên quan đến dòng tiền, nợ đáo hạn và chi phí. Tận dụng tối đa các chương trình và gói hỗ trợ hiện có, đặc biệt là những chương trình về giãn-hoãn tiền thuê đất, phát triển nhà ở xã hội, đầu tư vào cơ sở hạ tầng; đa dạng hóa nguồn vốn và các sản phẩm nhằm đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, thúc đẩy quá trình chuyển đổi số và chuyển đổi xanh đáp ứng xu thế phát triển hiện đại./.