Thị trường condotel 4 tháng không phát sinh giao dịch

Thị trường ảm đạm kéo dài

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong tháng 4/2024, cả nước không ghi nhận nguồn cung condotel mở bán mới trong tháng, thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài. Nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết, bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế.

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì sự ổn định và không có biến động đáng kể so với cùng kỳ, tiếp tục theo xu hướng đi ngang. Các chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất vẫn được áp dụng, tuy nhiên chưa đạt được hiệu quả như mong đợi.

Sức cầu trên thị trường duy trì ở mức thấp, thanh khoản đang trầm lắng và không ghi nhận sự phát triển trong quý vừa qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì xu hướng ổn định. Mặc dù các chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất vẫn được triển khai, nhưng chưa đạt được kết quả như kỳ vọng.

Mặc dù ngành du lịch đang có dấu hiệu khởi sắc, nhưng nhiều dự án vẫn chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công không ổn định do thiếu vốn, khó khăn trong thanh khoản và niềm tin của các nhà đầu tư thấp. Tình trạng này đang giữ thị trường trong tình trạng trầm lắng kéo dài mà chưa có dấu hiệu phục hồi trong tương lai gần.

Các chính sách ưu đãi và hỗ trợ lãi suất, cùng các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh vẫn được áp dụng phổ biến trong thị trường. Tuy nhiên, các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn, và niềm tin của nhà đầu tư đã tác động đến cả nguồn cung và lượng tiêu thụ đang khiến thị trường trong tình trạng trầm lắng kéo dài mà chưa có dấu hiệu phục hồi trong thời gian tới

Trong 3 tháng đầu năm 2024, cả nước đã ghi nhận sự mở bán của 8 dự án condotel, đưa ra thị trường tổng cộng 677 căn. Mặc dù nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp, đặc biệt phần lớn là từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ.

Sức cầu trên thị trường condotel vẫn ở mức thấp, thanh khoản trầm lắng và không phát sinh giao dịch trong quý vừa qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có biến động nhiều so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì xu hướng ổn định. Các chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu và hỗ trợ lãi suất vẫn được áp dụng, tuy nhiên chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Nguồn cung thiếu chất lượng

Giới chuyên gia cho rằng, thị trường condotel Việt Nam đã từng trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng. Dưới tác động của sự thiếu chất lượng, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng nên đã dẫn đến tình trạng hoạt động không hiệu quả của phân khúc này trong suốt thời gian vừa qua.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam đã chứng kiến một sự gia tăng đáng kể về nguồn cung condotel được tung ra thị trường. Trong khoảng thời gian từ 2016 đến 2019, ước tính trung bình mỗi năm có khoảng 12.000 sản phẩm được mở bán. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm condotel trong thời gian qua đã chạy đua cam kết lợi nhuận mà thiếu đi sự cân nhắc tổng thể đến kết quả hoạt động. Do đó, thanh khoản của phân khúc này vẫn chưa đạt được như mong đợi.

Bên cạnh đó, đa số nguồn cung condotel ở Việt Nam đang đối diện với nhiều thách thức do thiếu kế hoạch và sự phát triển cẩn thận. Các sản phẩm hiện nay trên thị trường thường chỉ tập trung vào việc cung cấp phòng mà ít quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng.

Trước những thách thức này, các chuyên gia tại Savills Việt Nam cho rằng, việc lựa chọn mô hình và sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố then chốt để đảm bảo sự thành công trong việc phát triển dự án. Ví dụ, tại thị trường Phú Quốc, các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định mô hình shophouse vì hiện nay đã có sự cạnh tranh gay gắt trong nguồn cung loại hình này, và hầu hết vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Do đó, thị trường cần mở rộng thêm các sản phẩm lưu trú như các dự án khách sạn có thiết kế độc đáo, hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp để đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng.

Còn theo bà Nguyễn Tố Uyên - Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels, condotel là một dạng sản phẩm đặc biệt, kết hợp tính chất của bất động sản lưu trú và mục đích thương mại. Đối với những người mua condotel, việc được công nhận quyền sở hữu hợp pháp là vô cùng quan trọng, giúp họ có thể tận dụng căn condotel của mình cho các mục đích tài chính cá nhân như sử dụng làm tài sản thế chấp. Điều này sẽ góp phần tăng cường tính thanh khoản cho sản phẩm này.

Ngoài ra, chủ sở hữu condotel cũng cần được đảm bảo quyền tham gia vào quyết định liên quan đến vận hành và bảo trì của dự án thông qua việc thành lập một Ban quản trị, tương tự như quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ trong các tòa nhà chung cư thông thường. Vai trò của Ban quản trị cần được gia tăng để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế hỗ trợ để Ban quản trị có thể tự quản lý dự án, bao gồm việc ủy quyền cho các đơn vị quản lý tài sản hoặc các nhà điều hành khách sạn, giúp đảm bảo việc vận hành và kinh doanh dự án đạt hiệu quả tối đa.

“Do đó, việc bảo đảm quyền sở hữu cho các chủ sở hữu condotel, cùng với việc đảm bảo quyền tham gia vào quản lý dự án, là rất quan trọng. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế để các đơn vị vận hành có thể tự chủ trong một số khía cạnh quản lý của dự án”, bà Uyên cho biết./.