"Thổi giá" nhà đất Hà Nội, làm được không?

"Cơn điên" ngắn hạn vừa rồi của nhà đất Hà Nội đã minh họa. Bắt đầu từ phân khúc nguồn cung hạn chế nhất: Chung cư đã ở ổn định trong trung tâm.

Các "phù thủy" chỉ cần bỏ tiền mua gom một số căn do cư dân bán, sau đó ồ ạt tung tin và gọi điện cho các cư dân sở hữu căn hộ để gạ mua với giá trên trời. Tất nhiên là đang ở ổn định thì mấy ai bán. Nếu có bán thì môi giới sẽ xuất hiện và rao hộ với giá trên trời.

Thông tin cứ thế lan đi, người đang bán đua nhau chỉnh giá để tránh bán hớ. Thông tin được lan truyền liên tục, từ mồm của môi giới, đến người sở hữu căn hộ, đến người mua. Một cuộc tổng tấn công vào tâm lý người mua. Nhiều người vì lo sợ giá tiếp tục tăng nên đã xuống tiền với mức giá cao hơn 15-25% so với cuối năm ngoái. Một kiểu FOMO dễ hiểu.

Chỉ như vậy, trong vòng vài tháng giá chung cư thiết lập mặt bằng giá mới bất chấp việc trước đó giá đi ngang trong thời gian khá dài và nhu cầu không có gì đột biến.

Người mua thấy nản với giá chung cư, quay ra tìm nhà mặt đất, thì cũng ngay lập tức người bán nhà mặt đất điều chỉnh giá tham chiếu theo mức tăng của chung cư lân cận.

Tôi là người trải nghiệm "cơn điên" này, khi giúp một người quen chỉnh giá bán chung cư và kiếm được thêm tiền trăm triệu sau một đêm. Sau đó, cũng chính tôi đi mua hộ và bị người bán chỉnh giá lên mức kỳ quái.

Kế tiếp là đất thổ vùng ven cũng ngóc đầu tăng theo sóng. Đến đây thì cuộc đua tăng giá nhà mặt đất do thị trường tự biên tự diễn tham chiếu theo chung cư.

Hóa ra chỉ đơn giản vậy. Tất nhiên, lại tất nhiên, chung cư trung tâm tăng thì chung cư và nhà phố ở các dự án mới mở bán ở vùng ven cũng tăng, dự án ở tỉnh cũng tăng.

Các "game đầu tư" ở Việt Nam là vậy, cứ đi ngang lình xình thì tiền mới không vào. Phải "uptrend" tiền mới đổ vào, người cũ mới có tiền chứ. Không thu được tiền thì việc gì mất công thổi giá. Nuôi và điều khiển đội quân môi giới, tiền bỏ ra ban đầu để làm game cũng rất tốn.

Các thống kê cho thấy tổng giao dịch bất động sản trong quý I/2024 không tăng, nhiều người hàm ý rằng không có sốt. Nhưng có thể đặt câu hỏi ngược lại, nếu không có game thổi giá vừa qua, thì động lực nào để giao dịch vẫn diễn tương đương quý IV/2023 ra khi mà xu hướng tự nhiên là mua nhà để ở vào cuối năm. Rõ ràng là game đã có hiệu quả.

Giá nhà đất trung tâm Hà Nội và Sài Gòn chưa bao giờ giảm, bất chấp thực trạng kinh tế. Thổi nó lên được, ít nhất nó sẽ đi ngang. Hưởng lợi nhất trong "game" này chính là những người sở hữu nguồn cung bất động sản vùng ven, hoặc các tỉnh thành lân cận.

Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị TP. Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới tại các chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Đề nghị được đưa ra trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội tăng nóng từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Bộ Xây dựng yêu cầu UBND TP. Hà Nội kiểm tra những dự án, khu chung cư tăng giá bất thường. Nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội cần chấn chỉnh, xử lý, báo cáo bộ trước ngày 20/4.

Phần lớn các phân khúc chung cư đều leo thang, nhất là những khu chung cư giá rẻ. Nhiều người bán liên tục thay đổi giá theo ngày, cùng với khoản chênh 100-200 triệu đồng khi môi giới rao bán lại khiến thị trường rơi vào cảnh loạn giá.

Nghiên cứu của CBRE cho biết, giá bán căn hộ mới tại Hà Nội tăng 19%, đạt trung bình 56 triệu đồng mỗi m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Trên thị trường thứ cấp, giá bán chung cư chuyển nhượng cũng tăng cao nhất từ trước đến nay, tăng 17% theo năm.

Đà tăng ghi nhận ở hầu hết quận, tập trung ở khu vực phía Tây. Trung bình giá chung cư cũ ở Thủ đô đã đạt hơn 36 triệu đồng mỗi m2. Cũng theo CBRE, chung cư mới và thứ cấp ở Hà Nội đang dần tiệm cận với giá TP.HCM.

Theo Nghị định 52, Bộ Xây dựng được Chính phủ giao quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, các chỉ số về giá, Bộ Xây dựng giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản quản lý và công bố. Khi thị trường diễn biến nóng về giá bán các phân khúc, cơ quan này của Bộ sẽ cùng các địa phương thực hiện giải pháp điều tiết.