Hà Nội: Làn sóng “ngáo giá” chung cư lan sang các phân khúc biệt thự, liền kề

Từ thực tế thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm 2023 giao dịch ảm đạm, các chuyên gia và cơ quan quản lý đều nhận định sang năm 2024, thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn và phải sớm nhất đến cuối năm mới hồi phục, thậm chí sang năm 2025, 2026 mới ấm trở lại. 

Tuy nhiên, phản ứng trái ngược lại, ngay từ sau Tết Nguyên đán 2024, thị trường bất động sản Hà Nội bất ngờ sôi động trở lại khi giá rao bán tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Giá rao bán loại hình này tăng thậm chí gấp 2, gấp 3 lần so với giá gốc. Trong bối cảnh thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, những dự án chung cư đã đi vào sử dụng khoảng 5-10 năm vẫn “đắt khách” khi chủ nhà cứ rao bán căn nào, lập tức có môi giới dẫn khách đến xem ngay bất kể dự án từ nội đô cho đến ven đô.

Dữ liệu mới nhất từ một đơn vị bất động sản cho thấy, giá rao bán trung bình của loại hình chung cư ở Hà Nội trong vòng 2 tháng đầu năm đã tăng lên tới 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí có dự án ghi nhận mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm. Nhiều người mua, bán và nhân viên môi giới bất động sản đều chung nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. 

Không riêng chung cư, các loại hình bất động sản khác như thổ cư, biệt thự, liền kề cũng tăng giá theo. Theo khảo sát cho thấy, đất thổ cư trong ngõ vùng ven tại Hà Nội như Thanh Trì, Hoài Đức, Yên Nghĩa (Hà Đông) được rao bán lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, với các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm... giá nhà trong ngõ ô tô con không vào được cũng có mức giá rao bán lên tới 130-150 triệu đồng/m2.

Anh Minh Hùng (Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ, do cần tiền nên hồi trước Tết Nguyên đán anh đã rao bán căn nhà 3 tầng trong ngõ với diện tích sổ đỏ 40 m2 nhưng không có khách hỏi mua. Ra Tết, anh Hùng bỗng thấy môi giới dẫn khách vào xem liên tục và mới đây đã chốt bán với giá 2,6 tỷ đồng chỉ trong vòng 1 tuần. Như vậy, so với giá gốc mua vào năm ngoái, anh Hùng lãi được nửa tỷ đồng.

Chị Ngọc Tâm - một môi giới nhà đất thổ cư tại Hà Nội cho biết, suốt 2 tháng nay, liên tục có người quan tâm hỏi mua đến phân khúc nhà trong ngõ. Có tuần môi giới này dẫn gần chục lượt khách đi xem nhà. Chị Tâm cho hay, lượng người quan tâm và giao dịch tập trung ở những căn nhà diện tích nhỏ nhà diện tích khoảng 30-45 m2, giá dưới 5 tỷ đồng, vị trí trong các ngõ hẻm ở quận Hà Đông, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Đống Đa... Những căn mới xây, giá tốt, vị trí không vướng quy hoạch hay lỗ phong thủy, sẵn sổ đỏ gần như tìm được khách mua luôn dù chỉ mới rao bán.

Môi giới nhà đất này cho biết thêm, mặc dù lượng giao dịch chưa bằng một nửa so với thời điểm thị trường sôi động, nhưng nhà đất trong ngõ hẻm ở khu vực trung tâm vẫn có nhiều người quan tâm, nhất là các sản phẩm trong tầm giá từ 3-5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, với phân khúc biệt thự, liền kề dù đã tăng giá 2 năm qua nhưng đến nay cũng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Đơn cử, tại dự án biệt thực Solasta Mansion (Dương Nội, Hà Đông) của chủ đầu tư Nam Cường được mở bán vào hồi cuối tháng 10/2023, nhưng chỉ thực sự được chào hàng mạnh mẽ khoảng hơn 1 tháng trở lại đây. Đáng nói, tính đến ngày 18/3 vừa qua mở đợt bán thứ 2, giá bảng hàng đã tăng thêm 5% so với đợt 1 với hơn 100 triệu đồng/m2.

Hay như dự án Hinode Royal Park (Hoài Đức, Hà Nội) với khoảng 1.000 căn liền kề, biệt thự. Dự án này được phê duyệt từ gần 16 năm trước và mới chỉ tái khởi động vào cuối năm 2021. Thời điểm trước Tết Nguyên đán, giá một căn liền kề có diện tích 90 m2, 4-5 tầng thô tại đây là 7 tỷ đồng, nhưng đến nay giá rao bán đã tăng mạnh lên 10 tỷ đồng.

Anh Minh - một môi giới dự án cho biết, liền kề tại đây tăng giá rao bán khoảng 40% và sau Tết Nguyên đán là khoảng thời gian tăng nhanh nhất. Hiện tại, mức giá rao bán đã chớm vượt qua đỉnh của giai đoạn sóng đầu năm 2022.

Giao dịch thực tế không tăng mạnh

Có thể thấy, giá rao bán bất động sản hiện nay ở hầu hết các phân khúc đều bị đẩy lên cao nhưng theo ghi nhận tại nhiều phòng công chứng tại Hà Nội, giao dịch thực tế không tăng mạnh. 

Đại diện một văn phòng công chứng tại Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, từ đầu năm đến nay, trung bình mỗi ngày văn phòng này công chứng khoảng 3 hồ sơ chuyển nhượng. Vị đại diện văn phòng công chứng này cho rằng thị trường bất động sản không sôi động như đồn thổi.

Bà Từ Thị Kim Ngọc - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (Hà Nội) cho biết, giao dịch chuyển nhượng tại khu vực này qua văn phòng không tăng và người dân chủ yếu đến làm giao dịch đảm bảo.

Ông Đặng Ngọc Quang - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cũng cho biết, giao dịch chung cư sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán đến nay rất ít, thậm chí còn giảm hơn so với cuối năm 2023 trước đó.

Theo vị này, đầu năm người dân ít có xu hướng mua nhà. Ông Quang cho hay, năm 2023, giao dịch sang tên sổ đỏ tại văn phòng giảm hẳn về số lượng và từ đầu năm 2024 đến nay, lượng giao dịch không có gì đột biến.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn giá chung cư Hà Nôi liên tục tăng nóng, song mức giá trên chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chứ chưa thể quy kết là “ngáo giá” vì một bộ phận khách hàng vẫn sẵn sàng mua vào với mức giá đó, minh chứng là dữ liệu cho thấy nhu cầu tìm kiếm đang ngày càng tăng cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị nhà đầu tư cũng như người mua, bán bất động sản nên dành thêm thời gian để quan sát diễn biến thị trường trong giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu sắp chạm “điểm kháng cự”. 

"Nếu mức độ quan tâm với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh", ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng nóng trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, nhất là các gia đình trẻ còn rất lớn.

Bên cạnh đó, vị Chủ tịch VARS cho biết, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư thuộc phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Điều này dẫn đến hệ quả người có nhu cầu thực mất đi khả năng tiếp cận với nhà ở.

Ông Đính dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại khu vực trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là với phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi đó, khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Trong báo cáo mới đây của Vietnam Report cho biết, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc trên thị trường. Trong đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với tài chính của người dẫn sẽ phục hồi trước. Còn các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản phục hồi chậm hơn.

Đơn vị này cho rằng, chung cư giá rẻ và trung cấp là phân khúc mà cầu vượt cung trên thị trường. Theo đó, những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung cũng như giúp thị trường nhộn nhịp trở lại.

Ngoài ra, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam... Những yếu tố này sẽ tiếp tục tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp./.