| TS. Cấn Văn Lực: "Nên tăng quyền cho các công ty chứng khoán tự thẩm định rủi ro" |
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, từ quý II/2022 đến nay, mặc dù kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản nói chung của Việt Nam gặp nhiều khó khăn, song phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận kết quả tích cực. Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, đến hết quý III/2023, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam tiếp tục duy trì ở mức cao (trên 82%) và giá thuê vẫn tăng 7 - 12% so với cùng kỳ năm trước.
TS. Cấn Văn Lực dự báo, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế trong năm 2024 với tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê tiếp tục duy trì ổn định, ở mức cao.
Theo ông, có ít nhất 2 cơ sở củng cố cho điều này.
Một là, kinh tế thế giới và Việt Nam dự báo phục hồi, khả quan hơn trong năm 2024, cụ thể: Lạm phát của nhiều nước trên thế giới hạ nhiệt rõ rệt và dần về mức mục tiêu 2%; tăng trưởng kinh tế thế giới năm 2023 - 2024 dự báo đạt 3%, theo IMF; tăng trưởng GDP Việt Nam 2024 dự báo đạt 6 - 6,5%, cải thiện hơn so với mức khoảng 5% của năm 2023, lạm phát được kiểm soát tốt.
Hai là, môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện khi các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… đang trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023 và dự kiến có hiệu lực trong năm 2024.
6 rào cản trong phát triển khu công nghiệp
Dù bất động sản công nghiệp vẫn đang cho thấy vẻ rực rỡ ở thời điểm hiện tại, song TS. Cấn Văn Lực cho rằng, phân khúc này lẽ ra còn phát triển mạnh mẽ hơn nữa nếu không gặp phải 6 rào cản lớn.
 |
| TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia (Ảnh: Nhadautu) |
Thứ nhất là, thể chế, chính sách về khu công nghiệp chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và chưa thực sự đầy đủ do chỉ mới dừng ở mức nghị định (Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022).
Mặt khác, hoạt động của bất động sản công nghiệp liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, lao động… do đó chịu sự điều chỉnh song song của nhiều luật chuyên ngành. Điều này dẫn đến việc kéo dài thời gian phê duyệt, triển khai dự án bất động sản công nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, công chức vẫn đang diễn ra.
Cụ thể, theo phản ánh của một số doanh nghiệp, mặc dù Nghị định 35 (2022) ban hành đã góp phần giảm thiểu thủ tục, thời gian triển khai dự án bất động sản công nghiệp, tuy nhiên vẫn chưa hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, quyền lợi và trách nhiệm đối với chủ đầu tư hay nhà đầu tư thứ cấp khu công nghiệp về việc chuyển đổi khu công nghiệp hiện tại sang khu công nghiệp sinh thái, trong khi chi phí chuyển đổi, xây dựng khu công nghiệp sinh thái khá tốn kém.
Mặt khác, đang có sự bất bình đẳng về thủ tục chuyển nhượng dự án đối với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp FDI (ví dụ phải xác định lại nghĩa vụ tài chính để nộp tiền sử dụng đất, mặc dù dự án đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng - trong khi nếu bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp trong nước thì không phải tính lại nghĩa vụ tài chính).
Một biểu hiện khác là việc định giá đất được triển khai khá chậm chạp trong thời gian gần đây do ảnh hưởng của một số vụ việc trên thị trường bất động sản, cũng như việc sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về phương pháp định giá đất còn phức tạp, còn chậm, từ đó gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, phát triển các dự án bất động sản công nghiệp.
Thứ hai là, chất lượng, hiệu quả quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn bất cập, thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn và đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Thứ ba là, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều khó khăn khiến nhiều dự án bị đình trệ, đội chi phí.
Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, nhiều dự án gặp khó khăn để có “mặt bằng sạch” dẫn tới dự án bị đình trệ, đội chi phí. Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất ngày càng hạn chế, phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch. Sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề hoặc một số người dân chây ỳ, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.
Thứ tư là, hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư khu công nghiệp còn nhiều hạn chế khung chính sách chưa có trọng tâm, trọng điểm; chỉ mới chú trọng đến các yếu tố đầu vào như vốn, lao động sử dụng... mà chưa chú trọng đến các yếu tố công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị lan tỏa, đóng góp cho cộng đồng, kết quả và đóng góp đầu ra của dự án đầu tư hay tiến độ thực hiện dự án.
Thứ năm là, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao.
Cuối cùng là, nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ phát triển hạ tầng khu công nghiệp còn thấp so với nhu cầu.
 |
Kiến nghị hoàn thiện loạt quy định
Theo TS. Cấn Văn Lực, để bất động sản công nghiệp phát triển mạnh hơn nữa, Một là, Nhà nước cần hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa các đạo luật đúng hạn, chất lượng; quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách vốn, tài chính, quản lý phù hợp; xem xét nâng cấp khung pháp lý cho bất động sản công nghiệp (có thể ra luật riêng), trong đó chú trọng đến chính sách ưu đãi thực tế, hấp dẫn cho nhà đầu tư…
Hai là, đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án bất động sản công nghiệp (gồm cả pháp lý, khâu quy hoạch, mặt bằng, bố trí quỹ đất, định giá đất, tiền thuê đất…) để tăng nguồn cung; đẩy mạnh giải ngân chương trình phục hồi.
Ba là, quyết liệt đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để góp phần nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương của khu công nghiệp, thúc đẩy liên kết vùng.
Cuối cùng là, sớm cụ thể hóa tiêu chí khu công nghiệp sinh thái với những chính sách ưu đãi cụ thể, nhất là về tiếp cận đất đai, quy hoạch, vốn và khoa học công nghệ. Trong đó, cần cụ thể hóa trách nhiệm các bên liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp/chủ đầu tư, địa phương)./.
