VARS: Chung cư được dự báo “chiếm sóng” thanh khoản, giá tiếp tục tăng 7-10% trong năm nay

Nguồn cung chung cư hạng sang sẽ tiếp tục gia tăng

Vài năm trở lại đây, do sự thiếu hụt nguồn cung mới đã khiến giá nhà và đất, nhất là căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh.

Trong báo cáo phát hành mới đây, các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, phần lớn rổ hàng chung cư mới ra mắt trong năm 2024 vừa qua có giá từ 50 triệu đồng mỗi m2. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng phân khúc hạng sang đạt gần 27%, tăng hơn 20% so cùng kỳ.

Đặc biệt, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2 ra mắt trong 2024. Số lượng này tăng gấp 3 lần so với 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới đến từ các đại đô thị miền Bắc, còn miền Nam và miền Trung chiếm lần lượt 29% và 11%. Đến cuối năm, nguồn cung ra mắt ở phía Nam tăng đáng kể, song vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng của phía Bắc.

Tương tự, dữ liệu của hãng tư vấn CBRE đưa ra mới đây cho thấy, thị trường Hà Nội trong năm 2024 chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất, còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm với mặt bằng giá 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% theo năm.

Tại TP.HCM, hơn 70% nguồn cung mới trong năm cũng là phân khúc cao cấp đến hạng sang. Nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã tăng giá 10-40% so với giai đoạn trước đó.

Dự báo về nguồn cung tương lai, trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024 và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, dự kiến nguồn cung mới vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

“Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm” với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền”, VARS nhận định.

Tỷ lệ hấp thụ dự báo sẽ chậm lại do giá tăng cao

Theo VARS, nguồn cung nhà ở trong năm 2025 sẽ tiếp tục khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư, đang không ngừng tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, nhất là phân khúc nhà ở bình dân. Việc này sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao, trong khi đó mặt bằng giá thứ cấp tăng trưởng chậm lại.

Đơn vị này dự báo, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng, mặt bằng giá thứ cấp, với nguồn cung chủ yếu tại các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở cũng có xu hướng tăng nhờ khả năng sinh lời tốt. Trong khi tại các dự án thấp tầng chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở tiếp tục đi ngang ở mức cao.

“Các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường và tập trung tại các dự án đại đô thị.

Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền””, VARS dự báo./,