Avison Young Việt Nam công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II năm 2024

Kết thúc quý 2, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận 1 tỷ USD vốn giải ngân từ nhà đầu tư ngoại, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu kinh doanh BĐS tại TP.HCM tăng 6,1% so với cùng kỳ. Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Thị trường đã có nhiều chuyển biến tốt. Nguồn cung nhà ở mới tăng trưởng trở lại với nhiều nỗ lực kích cầu. BĐS văn phòng và công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ các nền tảng vững chắc và nhu cầu thuê cao. Mọi kỳ vọng đang hướng về ngày 1/8/2024, khi các luật bất động sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Đây có thể xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS. Hoạt động đầu tư bất động sản thông qua các thương vụ hợp tác, M&A kỳ vọng khởi sắc hơn từ cuối năm 2024 trở đi.”

Văn phòng xanh “tăng tốc”, thúc đẩy sự phát triển tiếp theo cho thị trường BĐS văn phòng Việt Nam

Tình hình hoạt động của thị trường BĐS văn phòng tại Hà Nội lặp lại kịch bản của TP.HCM một năm trước: nhiều nguồn cung hạng A mới làm tăng sức nóng cạnh tranh và ngăn đà tăng giá. Trong quý 2, ba tòa hạng A mới gồm VinaComin Tower, Taisei Square và Grand Terra 36 Cát Linh cung cấp thêm 80.400 m2 ra thị trường. Nhiều tòa nhà vì vậy chủ động giảm giá thuê để giữ chân khách khi các dự án mới chào thuê mức giá thấp hơn thị trường, khiến giá thuê trung bình hạng A giảm 3%. Diện tích dồi dào nhưng tốc độ lấp đầy không theo kịp, kéo giảm tỷ lệ lấp đầy hạng A toàn thị trường xuống 5% còn 84%. Ngược lại, văn phòng hạng B hoạt động ổn định, cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đều tăng lần lượt 1% và 2%.

Tại TP.HCM, giao dịch thuê lớn trong quý 2 diễn ra chủ yếu ở các dự án hạng A mới, cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt tiêu chuẩn bền vững ở mức cao. Ở khu trung tâm, cả tòa nhà hạng A và B đều giữ giá thuê ổn định, phản ánh sự cạnh tranh giữa dự án cũ và mới, và giữa các dự án mới với nhau nhằm kéo khách thuê để tăng tốc lấp đầy. Quý 2 cũng đón nhận 36.798 m2 diện tích cho thuê hạng A mới từ tòa nhà e.town 6 (Q. Tân Bình), với giá chào thuê từ 27 USD/m2/tháng. Dự kiến, đây là tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận LEED Platinum thứ hai tại TP.HCM. Trong quý tiếp theo, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ có thêm nguồn cung mới từ tòa nhà ThaiSquare The Merit; và trong vòng một đến ba năm tới sẽ có thêm Marina Central Tower, UOA Tower 2 và Saigon Center Tower 3.    

Bà Nhung Vũ - Giám đốc, Dịch vụ Văn phòng Avison Young Việt Nam nhận định: “Sự gia nhập của e.town 6 mới đây với mục tiêu đạt chứng nhận LEED Platinum, hay sắp tới là Marina Central Tower (quý 2/2025) với LEED Gold cho thấy cuộc đua ‘xanh hóa’ trên thị trường văn phòng TP.HCM không chỉ gia tăng về số lượng dự án mà còn mở rộng theo phạm vi địa lý. Khi quỹ đất khu trung tâm không còn, các dự án văn phòng cao cấp vừa đạt chứng chỉ xanh vừa theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ có điểm cộng trong mắt khách thuê. Các dự án văn phòng xanh sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng TP.HCM, chứng minh nơi đây xứng đáng là địa điểm kinh doanh năng động và hấp dẫn cho các doanh nghiệp, tập đoàn lớn trong nước và quốc tế.”

BĐS công nghiệp cả nước tăng trưởng khả quan nhờ nhu cầu đầu tư sản xuất hồi phục; TP.HCM nỗ lực nâng giá trị quỹ đất công nghiệp hiện có 

Trong quý 2, thị trường BĐS công nghiệp tại ba thị trường trọng điểm TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không ghi nhận biến động về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nguồn cung mới. Diễn biến nổi bật trong quý xoay quanh các hoạt động đầu tư và triển khai dự án FDI trong KCN. 

Tại Hà Nội, giá thuê hạ tầng trong KCN và tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì ổn định, ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn và 86%. Do giá thuê ở Hà Nội cao và diện tích trống thấp, trong khi cơ sở hạ tầng kết nối liên tỉnh hoàn thiện, các tỉnh thành lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc ghi nhận giá thuê tăng trưởng theo quý, từ 5-7% tùy khu vực. Trong quý 2, Bắc Ninh duy trì danh hiệu điểm sáng công nghiệp phía Bắc nhờ nhiều dự án lớn, như nhà máy sản xuất bảng bo mạch 14,26 ha trị giá 383 triệu USD của tập đoàn Foxconn tại KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh, hay nhà máy vật liệu, thiết bị bán dẫn của Amkor tại KCN Yên Phong II-C với mức vốn tăng thêm 1,07 tỷ USD. KCN VSIP Lạng Sơn rộng 600 ha và KCN VSIP Hà Tĩnh rộng 190 ha cũng vừa khởi công. Hà Nội cũng đã phê duyệt chủ trương đầu tư KCN Đông Anh và KCN Phụng Hiệp với tổng diện tích gần 475 ha trong quý vừa qua.

Nhiều năm liền không có nguồn cung mới, thị trường BĐS công nghiệp TP.HCM xem như đã chạm ngưỡng giá thuê trung bình ở mức 230 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy trung bình trong KCN đạt 90%. Thành phố đang khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất bằng cách đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý cho các dự án ở TP. Thủ Đức, Củ Chi và Bình Chánh, và nỗ lực làm mới quỹ đất công nghiệp, hướng đến các ngành công nghệ cao để nâng cao vốn đầu tư và giá trị sản xuất trên mỗi m2 đất. Đầu tháng 5, tập đoàn Hàn Quốc Hyosung thông báo muốn đầu tư một trung tâm dữ liệu quy mô lớn tại Khu công nghệ cao TP.HCM. Quý 2 cũng ghi nhận các tập đoàn từ Hàn Quốc, Singapore công bố kế hoạch đầu tư tiếp theo vào các nhà máy sản xuất tại Việt Nam như LG, Lotte, Hyosung, CapitaLand. 

Trên cả nước, tính trong sáu tháng đầu năm, có 10 dự án KCN mới được thông qua với tổng diện tích 2.804 ha, hứa hẹn nguồn cung dồi dào trong dài hạn. Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam nhận định: “Phân khúc BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa thị trường cấp hai với thị trường cấp một, cụ thể như giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang; hay Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp hai là diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn với tỷ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê vừa sức. Thứ hai là xu hướng phát triển KCN đạt tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng và thân thiện với môi trường để thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao. Dự thảo Quỹ Hỗ trợ đầu tư của Việt Nam cho thấy nỗ lực cải thiện chính sách ưu đãi đầu tư, tăng cạnh tranh và tính hấp dẫn, thúc đẩy động lực phát triển cho thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong dài hạn.”

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh, theo sau là TP.HCM; các luật liên quan bất động sản có hiệu lực sớm kỳ vọng tạo động lực mới cho thị trường

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đón nhiều dự án mới mở bán trong quý 2 vừa qua, tiêu biểu như Capital Elite, The Sola Park, Lumi Hanoi và Imperia Sky Park. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 70-80%. Giá bán sơ cấp trung bình tại các dự án phía Tây tăng khoảng 7-10%, nhanh hơn mức 2-3% ở các dự án phía Đông. Do đó, nhu cầu và tiềm năng đầu tư cũng đang tập trung ở khu vực này. Trong tương lai, nhờ quỹ đất lớn cộng với cơ sở hạ tầng phát triển, khu vực phía Tây Hà Nội sẽ có nhiều dự án khu đô thị lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay. Ngoài ra, Vingroup mới đây cũng công bố đầu tư KĐT thông minh rộng 268 ha tại huyện Đông Anh - một trong hai huyện sắp lên quận của Hà Nội. 

Tiếp đà phục hồi từ quý 1, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận dự án Eaton Park ra mắt với giá bán trung bình từ 5.000 đến 5.400 USD/m2. Nhìn chung, giá bán căn hộ tăng tùy theo phân khúc và khu vực. Giá sơ cấp toàn thị trường tăng 5% và tăng nhanh hơn ở phân khúc cao cấp, đạt 7%. Giá BĐS ở TP. Thủ Đức, nơi tập trung nhiều dự án cao cấp, cao hơn 10% so với mặt bằng chung của TP.HCM. Nguồn cung mới của TP.HCM dự kiến nhiều hơn càng về cuối năm, với các dự án công bố giai đoạn mở bán tiếp theo như Empire City, The Metropole và The Opus One. Ngoài ra, dự báo nguồn cung mới tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương cũng sôi động hơn từ các dự án của Vinhomes, An Gia và liên danh Covestcons - BEHS.

Các Luật mới về BĐS chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng thời gian qua, thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá phải chăng và nhà ở xã hội sẽ khó tăng nhanh trong vài quý tới do liên quan đến quỹ đất cũng như chi phí đầu tư xây dựng ngày càng cao.

Giá thuê biến động ở thị trường BĐS bán lẻ ngoài trung tâm (CBD), tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực  

Trong quý 2, giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm TP.HCM giảm 4% so với quý trước, khoảng 20-117 USD/m2/tháng do có sự cạnh tranh từ dự án mới rộng 48.000 m2 là Vincom Mega Mall Grand Park (TP. Thủ Đức). Ngược lại, mức giá này ở khu vực ngoài trung tâm của Hà Nội tăng đến 15%, dao động 20-88 USD/m2/tháng, nhờ tốc độ phát triển nhanh của khu vực ngoại thành. Dù giá thuê trồi sụt khác nhau tùy địa điểm, tỷ lệ lấp đầy ngoài trung tâm ở cả hai thị trường tương đối ổn định, với mức tăng và giảm nhẹ 1% lần lượt tại TP.HCM và Hà Nội. 

Đối với mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM không đổi. Trong khi đó, giá thuê trong trung tâm tại Hà Nội tăng 3% so với quý trước. Xét theo loại hình, giá thuê ở khối đế bán lẻ (dưới tháp chung cư, văn phòng) tăng cao nhất (15%), kế đến là trung tâm thương mại (TTTM) ở mức 12%. Điều này phản ánh xu hướng nhãn hàng chuộng thuê các vị trí này nhờ điều kiện thuận lợi về lượt khách mua sắm, hiệu quả vận hành, đa dạng diện tích để thử nghiệm mô hình kinh doanh mới. 

Nguồn cung BĐS bán lẻ Việt Nam dự báo dồi dào và đa dạng hơn từ cuối năm 2024 trở đi. Tại TP.HCM, hai dự án TTTM mới Central Premium Mall, Parc Mall (quận 8) sẽ ra mắt vào cuối năm nay. Thị trường Hà Nội kỳ vọng có thêm dự án Aeon tại quận Cầu Giấy vào cuối năm nay với tổng diện tích 12.000 m2 và các dự án Aeon Hoàng Mai, Green Diamond Láng Hạ và Grand Terra 36 Cát Linh trong vòng hai năm tới./.