Bị phạt vì chậm đăng ký trái phiếu 850 tỷ đồng, nợ gần 7.800 tỷ, TTC Land xoay xở ra sao?

Mới đây, Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ban hành Quyết định số 596/QĐ-XPHC, xử phạt Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán SCR) 85 triệu đồng do thực hiện đăng ký, lưu ký trái phiếu phát hành riêng lẻ không đúng thời hạn quy định.

Theo quyết định, TTC Land công bố kết quả chào bán trái phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) ngày 7/1/2025, nhưng đến ngày 15/1/2025 mới nộp hồ sơ đăng ký trái phiếu lần đầu tại Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC).

TTC Land cho biết vi phạm phát sinh trong quá trình đối chiếu, hoàn tất thủ tục hành chính giữa các bên liên quan, dẫn đến chậm một ngày làm việc. Doanh nghiệp đã chấp hành quyết định xử phạt, hoàn tất khắc phục và rà soát quy trình kiểm soát thời hạn công bố thông tin, đăng ký chứng khoán nhằm hạn chế sai sót tương tự.

Lô trái phiếu liên quan có mã SCR12401, giá trị phát hành 850 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, từ ngày 30/12/2024 đến ngày 30/12/2029. Theo phương án phát hành, nguồn vốn được sử dụng cho dự án Khu phức hợp Vịnh Đầm tại Phú Quốc. Lô trái phiếu có lãi suất ban đầu 8,5%/năm, kỳ trả lãi 6 tháng một lần và được tổ chức tín dụng bảo lãnh thanh toán.

Theo TTC Land, các nghĩa vụ thanh toán lãi trái phiếu được thực hiện đầy đủ, đúng hạn qua hệ thống VSDC. Riêng kỳ thanh toán ngày 30/6/2026, doanh nghiệp đã chi hơn 48,9 tỷ đồng tiền lãi. Công ty khẳng định đến nay không phát sinh khoản nợ gốc hoặc lãi trái phiếu quá hạn.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên năm 2026 đã soát xét, TTC Land ghi nhận doanh thu thuần 336,4 tỷ đồng, giảm 35,2% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ giá vốn giảm mạnh hơn doanh thu, còn 250,5 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 85,9 tỷ đồng, tăng 16,7%. Biên lợi nhuận gộp theo đó cải thiện lên 25,5%.

Kết quả này chưa đủ bù đắp áp lực chi phí. Doanh thu tài chính giảm 31,2%, còn 115,5 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 9,9%, lên 143,3 tỷ đồng. Báo cáo cũng ghi nhận chi phí lãi vay 145,4 tỷ đồng trước các khoản điều chỉnh được trình bày. Cùng với chi phí quản lý doanh nghiệp 34,2 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của TTC Land còn 23,6 tỷ đồng, giảm 26,5% so với cùng kỳ.

Với kết quả trên, sau nửa đầu năm, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 26,4% kế hoạch doanh thu 1.275 tỷ đồng và 23,9% mục tiêu lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng trong năm 2026. Để đạt kế hoạch doanh thu, TTC Land cần ghi nhận thêm gần 939 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm.

Đáng chú ý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong nửa đầu năm âm 888,9 tỷ đồng, trái ngược mức dương 233,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Biến động các khoản phải thu, hàng tồn kho và khoản phải trả là những yếu tố ảnh hưởng đến dòng tiền. Trong kỳ, doanh nghiệp chi 125,9 tỷ đồng tiền lãi vay theo số liệu lưu chuyển tiền tệ.

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của TTC Land đạt 13.165,4 tỷ đồng. Trong đó, nợ phải trả ở mức 7.787,4 tỷ đồng, chiếm khoảng 59,2% tổng tài sản và cao gấp 1,45 lần vốn chủ sở hữu. Tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính đạt gần 4.690 tỷ đồng, tăng khoảng 500 tỷ đồng so với đầu năm. Trong 6 tháng, TTC Land vay thêm 1.743,9 tỷ đồng và chi 1.169,9 tỷ đồng để trả nợ gốc. Dòng tiền tài chính dương 573,8 tỷ đồng, nhưng không đủ bù đắp dòng tiền kinh doanh âm.

Hệ quả là tiền và các khoản tương đương tiền cuối kỳ giảm 87,1%, xuống còn 43,4 tỷ đồng. So với quy mô nợ phải trả và dư nợ vay, lượng tiền mặt này khá hạn chế khiến việc quản lý dòng tiền và cân đối các nghĩa vụ thanh toán trở thành vấn đề cần theo dõi.

Ngoài dư nợ, cơ cấu tài sản của TTC Land cũng cho thấy lượng vốn lớn đang nằm ở các khoản mục chưa trực tiếp chuyển thành tiền. Tại cuối tháng 6, các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn đạt gần 3.977 tỷ đồng, chiếm 30,2% tổng tài sản. Hàng tồn kho đạt 3.549,3 tỷ đồng, trong đó bất động sản xây dựng dở dang chiếm gần 2.767 tỷ đồng.

Tổng giá trị các khoản phải thu và hàng tồn kho vượt 7.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 57,2% tổng tài sản. Vì vậy, khả năng cải thiện dòng tiền phụ thuộc đáng kể vào tiến độ thu hồi công nợ, bán hàng và đưa các dự án vào khai thác.

Bên cạnh hoạt động phát triển dự án, TTC Land đang từng bước chuyển một số tài sản sang giai đoạn vận hành, khai thác thương mại. Một trong những dấu mốc trong năm 2026 là TTC Plaza Đà Nẵng bước vào giai đoạn khai thác.

Ngày 3/7/2026, Trung tâm thương mại AEON MALL Đà Nẵng Thanh Khê khai trương tại khối đế thương mại của dự án. Tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng còn tích hợp khách sạn quốc tế TUI SUNEO, khu văn phòng và căn hộ lưu trú. Trong tháng 7, TTC Land cũng tổ chức giới thiệu căn hộ lưu trú tại dự án.

TTC Land cũng cho biết đang tăng cường hoạt động quan hệ nhà đầu tư, chuẩn hóa công bố thông tin và hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ. Doanh nghiệp tiếp tục có tên trong danh sách 459 doanh nghiệp niêm yết đạt chuẩn công bố thông tin tại IR Awards 2026, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp được ghi nhận trong danh sách này.

Trong quý IV/2026, công ty dự kiến triển khai báo cáo phát triển bền vững năm 2026 theo GRI Standards 2021, thiết lập dữ liệu cơ sở phục vụ theo dõi các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính, quản trị rủi ro vận hành và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên tại các dự án.

Xét trên các chỉ tiêu tài chính bán niên, thách thức trước mắt của TTC Land vẫn nằm ở khả năng cải thiện dòng tiền kinh doanh, thu hồi các khoản phải thu và kiểm soát chi phí vốn. Việc không phát sinh nợ gốc, lãi trái phiếu quá hạn là thông tin tích cực về nghĩa vụ thanh toán của lô SCR12401, nhưng chưa thể khẳng định áp lực tài chính tổng thể đã được giải tỏa.

Với nợ phải trả gần 7.800 tỷ đồng, dư nợ vay tăng và tiền mặt cuối kỳ còn hơn 43 tỷ đồng, khả năng cân đối nguồn vốn sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định dư địa hoạt động của TTC Land trong những tháng cuối năm.