Biệt thự, nhà phố liền kề không còn “sức hấp dẫn”?

Sức cầu biệt thự, nhà phố liên tục giảm

Biệt thự, nhà phố liền kề từng là phân khúc được giới đầu tư săn đón nhiều nhất nhờ biên độ tăng giá cao, thế nhưng trong vài năm trở lại đây, thị trường này lại đang gặp nhiều khó khăn và là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đợt khủng hoảng bất động sản vừa qua.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh về số lượng, được giới đầu tư thượng lưu săn đón vào giai đoạn 2015-2020, đến hiện nay, lượng tiêu thụ sản phẩm này đã giảm nhiều trong những tháng đầu năm, các nhà đầu tư không còn “săn đón” như trước do giá trị sản phẩm cao, không còn phù hợp với túi tiền của đại đa số người lao động.

Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức do suy giảm kinh tế, lo ngại về pháp lý khiến các nhà đầu tư bất động sản cân nhắc kỹ khả năng sinh lời những sản phẩm này, bên cạnh đó những lo ngại bị chôn vốn do kiểm soát chặt nguồn tín dụng cho vay cũng khiến phân khúc này giảm sút.

Theo số liệu thống kê DKRA Vietnam, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố đang ở mức khá thấp, chỉ khoảng 20-30%. Trong quý I/2024, giao dịch phát sinh chủ yếu từ những phân khúc dưới 10 tỷ đồng/căn. Lượng hàng tồn kho cũng được ghi nhận hấp thụ kém. 

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, sức cầu với sản phẩm biệt thự, nhà phố liên tục giảm sút vì tỷ suất lợi nhuận trên giá vốn xuống thấp, chỉ từ 1-1,5% mỗi năm. Các dự án thường nằm xa trung tâm, dân cư ít, không thuận lợi cho kinh doanh nhưng lại có giá cao kỷ lục. Chính điều này khiến các nhà đầu tư dễ vỡ mộng về lợi nhuận thực tế.

Dự báo về nguồn cung tương lai, báo cáo của JLL cho biết, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm 1.500 căn trong năm nay. Thế nhưng, những sự kiện ra mắt sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Hiện tại, người mua và các nhà đầu tư vẫn đang giữ thái độ “chờ xem”, do đó, khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn thì nhu cầu nhà phố sẽ phục hồi. 

Phía Savills cũng chia sẻ, nguồn cung tương lai của phân khúc biệt thự, nhà phố chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn, trong số này là những sản phẩm nhà phố từ 20 tỷ đồng trở lên. Thị trường dự kiến sẽ có thêm 4.800 căn thuộc phân khúc này vào năm 2026.

Theo báo cáo trước đó của Cushman & Wakefield Việt Nam, việc quỹ đất hạn chế kéo dài khiến nguồn cung mới chậm ra mắt trên thị trường. Hơn nữa, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Tương tự với tâm lý chung của đa số người mua Việt Nam là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm.

Nhà đầu tư nên cẩn thận “sốt ảo”

Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “tan băng”, bắt đầu có nhiều nhà đầu tư thực thụ đi tìm kiếm những sản phẩm giá tốt. Thế nhưng, cũng không ít những khu vực xuất hiện các sàn, giới đầu cơ chủ động mua bán nhằm tạo sóng tăng giá. Do đó, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh bị cuốn vào những cơn sóng ảo. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, điều quan trọng khi đầu tư biệt thự, nhà phố là việc các nhà đầu tư đặt kỳ vọng như thế nào vào kênh này. Nếu kỳ vọng đầu tư trong thời gian ngắn để thu lãi lớn thì sẽ rất khó thực hiện được. Nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới hiện tại khá hạn chế, nhưng tổng nguồn cung trên thị trường vẫn tương đối nhiều.

Hơn nữa, một số dự án trước đây từng hứa hẹn về khả năng tăng giá nhưng khi bàn giao thực tế, hiệu quả khai thác lại không có. Vì vậy, đầu tư biệt thự, nhà phố hay bất kỳ kênh nào cũng cần xác định rõ kỳ vọng, nhận định xem có phù hợp với tình hình thực tế hay không. Đây là dòng sản phẩm đặc thù, có mức giá khá cao, vì vậy yếu tố về mặt khai thác phải được gắn liền với giá trị sản phẩm. 

Bên cạnh đó, việc đầu tư mua đi bán lại những sản phẩm này cũng phải có khả năng khai thác kinh doanh thường xuyên. Có như vậy, những người mua tiếp theo mới chấp nhận trả giá cao, còn nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà vẫn kỳ vọng tăng giá thì bất khả thi. 

Ông Kiệt nhận định thêm, tiềm năng của biệt thự, nhà phố rất khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm, nhưng đầu tư biệt thự, nhà phố để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể. Tuy nhiên sẽ phụ thuộc nhiều vào việc lựa chọn sản phẩm như thế nào, bởi đặc thù phân khúc này sẽ gắn liền với khả năng khai thác, phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh. 

“Việc định hình chiến lược đầu tư, cũng như việc định giá sản phẩm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng khai thác", vị chuyên gia này nhấn mạnh. 

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills cho rằng, phân khúc của giới nhà siêu sang vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, vì nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam đang được dự báo gia tăng. 

Xét về đầu tư trong ngắn hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ rất thấp, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ có điều chỉnh giảm nhẹ hoặc đi ngang. Từ đó sẽ tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và những nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền yếu.

Nhìn vào diễn biến thực tế, phân khúc biệt thự tại một số khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ, các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền đầu tư, tránh lao vào những cơn sốt ảo./.