Bỏ khung giá đất để hướng đến lợi ích của người dân

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất cũng như thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm. Qua đó, quy định về khung giá đất bị bãi bỏ, đồng nghĩa với việc áp dụng về khái niệm mức giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất sẽ không còn được luật định. Ở quy định mới, UBND cấp tỉnh sẽ sử dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quy chuẩn về giá đất cũng như biến động giá trên thị trường để xây dựng bảng giá.  

Trong quy định cũ (Luật Đất đai 2013), khung giá đất được duy trì 5 năm một lần để làm cơ sở áp dụng cho từng địa phương. Bất cập xảy ra ở đây là tồn tại cùng lúc hai khung giá đất: Giữa một giá theo khung giá đất để giải phóng mặt bằng, một giá đất do thị trường quyết định - và cao hơn nhiều so với khung giá được Nhà nước quy định.

Chia sẻ với PV Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển, luật sư Phạm Ba Đô - Giám đốc Công ty Luật TNHH SJKLaw cho biết: "Ta có thể hy vọng Luật Đất đai 2024 sẽ bắt kịp được xu hướng của thị trường khi bám sát vào giá đất thực tiễn".

Vị chuyên gia pháp lý phân tích, trước đây, việc giải phóng mặt bằng luôn là bài toán nan giải với các cơ quan quản lý khi tiếp xúc với người dân. Lợi dụng khe hở có hai giá đất, đã xuất hiện tình trạng “lách luật” khi khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất nhằm mục đích trốn thuế. Đi kèm với đó, chính người dân cũng bị thiệt hại do bị đền bù thấp hơn giá thị trường, kéo theo việc người dân không đồng tình với phương án đền bù, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, làm mất niềm tin của người dân với chính sách. Luật Đất đai 2013 phát sinh hạn chế cũng làm giảm sự cạnh tranh về năng lực của chủ đầu tư trong thị trường bất động sản.

Ông Đô nói thêm, Luật Đất đai mới còn có một cải tiến khác đáng chú ý, đó là việc bố trí tái định cư cho người dân mới được ra quyết định thu hồi đất (khoản 3 Điều 80). Điều này sẽ hạn chế tối đa thực trạng xây dựng khu tái định cư kém chất lượng cho người dân, dẫn đến lãng phí quỹ đất.

Mặt khác, trong quá trình làm dự án, việc giải phóng mặt bằng cũng sẽ thuận lợi hơn khi người dân được đảm bảo quyền lợi. Luật Đất đai 2024 cũng sẽ đưa các doanh nghiệp có khả năng lên kế hoạch thu chi lợi nhuận, tính toán giá vốn, giá bán cho các sản phẩm phù hợp nhất để khi thực hiện phương án đầu tư, triển khai dự án sớm và hiệu quả nhằm thu hồi vốn, lợi nhuận đầu tư. Việc này cũng góp phần đánh giá được năng lực tài chính đảm bảo thực hiện dự án, tránh tình trạng các chủ đầu tư sau khi giải phóng mặt bằng thì 'bỏ mặc' dự án.

"Tôi cho rằng, tinh thần đảm bảo lợi ích của người dân thể hiện rõ đằng sau từng câu chữ của văn bản pháp luật mới, đi kèm với nỗ lực cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính. Thậm chí, chính Nhà nước cũng sẽ được hưởng lợi khi siết chặt về thuế, thêm vào ngân sách để tái đầu tư vào các lĩnh vực cần thiết", luật sư Đô nhìn nhận./.