Giá nhà đất biến động ra sao khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực

Giá nhà đất biến động ra sao khi Luật sửa đổi?

Quốc hội chính thức xem xét các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024, tức là sớm hơn 5 tháng so với khi các luật này được thông qua. Điều này sẽ có tác động lớn đến nhiều tầng lớp trong xã hội, mang lại lợi ích cho những người dân sở hữu đất.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, Luật Đất đai mới sẽ định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ có tác động đến giá nhà đất, tuy nhiên không có kiểu giá “tăng vô tội vạ” như trước, mà tăng giá trong dài hạn. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở cũng được cải thiện.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, theo quan sát chu kỳ thị trường bất động sản trong nhiều năm qua, chưa từng có tiền lệ luật mới thông qua mà giá nhà đất giảm được. Khi khung pháp lý của Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 có quy định mới về bỏ khung giá đất cũ, thay thế đó là những căn cứ vào thời hạn sử dụng đất, mục đích, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng… để xác định giá. Bảng giá đất mới sẽ sát với giá thị trường và kéo những ngân sách liên quan đến đất đai như thuế phí, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất đều tăng lên. 

"Cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, còn các doanh nghiệp tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm", ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group nhận định, giá nhà đất bám sát với giá thị trường sẽ thúc đẩy các chi phí xây dựng dự án tăng theo. Mặt khác, hành lang pháp lý khơi thông sẽ giúp các doanh nghiệp địa ốc giảm được khoản tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài và cả những chi phí khác. 

“70% khó khăn của phía doanh nghiệp bất động sản gặp phải là vướng mắc pháp lý, trong đó tập trung chủ yếu về vướng khung giá đất đền bù, định giá đất… Bởi thông thường, phát triển một dự án từ lúc bắt đầu làm pháp lý đến khi đủ điều kiệnn bán hàng sẽ mất khoảng 1-3 năm. Nhưng khi triển khai thực tế, các dự án phải kéo dài từ 5-7 năm về mặt pháp lý, còn nếu “vướng” thì có thể kéo dài vô thời hạn. Chi phí phát sinh vượt dự toán ban đầu sẽ khiến chủ đầu tư cộng hết vào giá bán nhà”, ông Thắng chia sẻ. 

Vị chuyên gia này chia sẻ, nguyên nhân trên đã trực tiếp gây ách tắc nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian ngắn, hao hụt dòng tiền. Do vậy, Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông những rào cản tồn tại về mặt pháp lý, tránh gây ra trườg hợp phát sinh chi phí không đáng có của doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ giúp cải thiện nguồn cung trên thị trường. Các hoạt động đầu tư hạ tầng sẽ đồng loạt được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ, làm tăng nhu cầu bất động sản của người dân vào mọi phân khúc. Khi đó, các chung cư, nhà ở tại các thành phố lớn có thể sẽ giảm được giá, tạo điều kiện người thu nhập thấp. 

Những thay đổi trong chính sách mới sẽ giúp tăng giá trị thực tế của bất động sản, giảm tình trạng đầu cơ, sốt đất trong những năm gần đây. Quá trình thẩm định bất động sản cần được thực hiện cẩn thận hơn, tạo ra thị trường bất động sản thanh khoản tốt, minh bạch và lành mạnh. 

Chu kỳ bất động sản mới được “mở ra” 

Theo các chuyên gia bất động sản, những luật mới sửa đổi sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là trong khâu thủ tục pháp lý được đẩy nhanh hơn, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng các dự án… Thông qua đây, thị trường sẽ thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn. 

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, khi Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chủ thể liên quan sẽ mất thêm một khoảng thời gian nữa để nghiên cực và áp dụng thực thi. Thực tế, quá trình này thường xảy ra nhiều phát sinh vấn đề cần thảo luận và giải quyết. 

Trong tương lai gần, khó có thể thấy được sự thay đổi ngay lập tức của thị trường bất động sản. Tuy nhiên xét về trung và dài hạn, Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển một cách khỏe mạnh và minh bạch hơn. 

“Đây là bước chuyển cho sự bắt đầu chu kỳ bất động sản mới tại Việt Nam. Tương tự những chu kỳ bất động sản trước đây, đều có sự chuyển mình khi các bộ luật liên quan đến đất đai đi vào hiệu lực”, bà Dung chia sẻ. 

Cùng với đó, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan đều hướng tới bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Các chính sách vĩ mô cũng theo hướng hỗ trợ thị trường bất động sản như lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt nhiều phần giúp cho thị trường bước đầu hồi phục rõ nét.

Những sự cộng hưởng mạnh mẽ trên thị trường sẽ giúp người mua, các nhà đầu tư có sự tin tưởng quay trở lại và sẵn sàng sớm đưa ra những quyết định mua sắm, đầu tư ngay khi bối cảnh có những dấu hiệu tốt lên./.