Thị trường chung cư phân hóa: Hà Nội hạ nhiệt, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ giá

Giá chung cư Hà Nội giảm, TP. Hồ Chí Minh giữ ổn định

Theo báo cáo thị trường bất động sản cả nước quý II-2026 vừa được Batdongsan.com.vn công bố, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội đã ghi nhận mức giảm giá từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi căn so với thời điểm cuối năm 2025. Giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý I.

Cụ thể, giá bán chung cư tại dự án Vinhomes Oceanpark Gia Lâm trong quý II ghi nhận giảm khoảng 4% so với quý I năm nay. Cùng kỳ giá chung cư Times City giảm 8%, The Sappphire giảm 8%, Sunshine City giảm 3%, một số tòa chung cư tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính ghi nhận giảm 2%, chung cư tại khu đô thị Xa La giảm 5%, chung cư Imperia Sky Park giảm 8%...

Trong khi tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá bán chung cư trung bình trong quý II năm nay khoảng 69 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý I.

Tính theo từng tháng, trong 5 tháng đầu năm nay giá bán chung cư trung bình các tháng tại TP. Hồ Chí Minh như sau: tháng 1 khoảng 69 triệu đồng/m2, tháng 2 khoảng 70 triệu đồng/m2, tháng 3 khoảng 69 triệu đồng/m2, tháng 4 khoảng 69 triệu đồng/m2, tháng 5 khoảng 70 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, mặt bằng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ổn định. Các dự án thuộc thành phố Thủ Đức như Masteri Centre Point, Lumière Boulevard hay Vinhomes Grand Park hầu như không xuất hiện tình trạng giảm giá diện rộng. Thị trường chủ yếu ghi nhận hiện tượng kéo dài thời gian giao dịch thay vì giảm giá mạnh.

Cũng theo kết quả khảo sát nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, trong quý II năm nay nhu cầu thuê chung cư tăng trở lại. Trong tháng 5, giá thuê chung cư tại Hà Nội tăng 8%, TP. Hồ Chí Minh tăng 6% so với tháng trước.

Đối với phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm nhà mặt phố ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận xu hướng giảm trong quý II năm nay. Nhưng so với thời điểm quý I-2025 thì giá bán nhà mặt phố tại Hà Nội trong quý II vẫn tăng 24%, trong khi tại TP.HCM ghi nhận giảm khoảng 7%.

Thị trường căn hộ sẽ thay đổi ra sao?

Thị trường căn hộ trong quý II/2026 đang ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Diễn biến giảm giá tại Hà Nội không phản ánh sự suy thoái mà là quá trình điều chỉnh cần thiết sau khi mặt bằng giá tăng mạnh trong hai năm 2024-2025.

Áp lực giảm giá tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, nơi nhiều dự án từng tăng 30-50% trong thời gian ngắn. Hiện một số dự án tại Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai hay Gia Lâm đã ghi nhận mức giảm từ 5-10% trên thị trường thứ cấp.

Ngược lại, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn giữ giá nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu ở thực lớn.Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục phân hóa, với các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì mặt bằng giá cao, còn những dự án từng tăng giá quá nhanh đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Việc giá căn hộ Hà Nội hạ nhiệt xuất phát từ việc mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân, cùng với sự cải thiện nguồn cung khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Áp lực tài chính cũng khiến một bộ phận nhà đầu tư phải bán ra, góp phần kéo thị trường về trạng thái cân bằng hơn.

Trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội được dự báo tiếp tục điều chỉnh nhẹ, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Trong khi đó, thị trường TP. Hồ Chí Minh nhiều khả năng duy trì sự ổn định do nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào.

Về dài hạn, khi nguồn cung tăng mạnh từ năm 2027, thị trường căn hộ tại cả hai thành phố sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, với xu hướng phân hóa rõ giữa các dự án có giá trị thực và những sản phẩm được đẩy giá bởi yếu tố đầu cơ.