Câu chuyện gia tăng quỹ đất và áp lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản

Đầu tháng 4/2024, bà Nguyễn Thị Sơn - Nhà sáng lập Sơn Kim Group chia sẻ rằng đã đích thân về quê Bắc Ninh để tìm kiếm quỹ đất đầu tư khu đô thị và thương mại. Qua động thái này có thể thấy, cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các doanh nghiệp trong nước đang rất sôi động.

Có đất là có lợi thế

Đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản là có quỹ đất lớn đồng nghĩa với việc có lợi thế phát triển. Do đó, không chỉ Kim Sơn mà nhiều “đại gia” trong ngành cũng tích cực tham gia cuộc đua rót tiền mua đất.

Một cái tên nổi bật trong cuộc đua gom đất trong những năm qua phải nhắc đến là Đất Xanh Group (DXG). Theo đó, Đất Xanh cho biết đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100-200 ha trên toàn quốc, đầy đủ pháp lý để thực hiện dự án cho giai đoạn 2024-2025.

Đáng chú ý, doanh nghiệp này còn cho thấy tham vọng lớn bằng việc lên kế hoạch M&A các quỹ đất dự án hiện hữu có tiềm năng phát triển các sản phẩm nhà ở để đáp ứng nhu cầu thực. “Đại gia” này hướng tới mục tiêu là mua quỹ đất sạch có pháp lý tốt tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.

Với Bất động sản Phát Đạt (PDR), báo cáo thường niên vừa được công bố cho thấy công ty sẽ tập trung mua lại quỹ đất phát triển các sản phẩm cao cấp. Ngoài ra, Phát Đạt sẽ tập trung nguồn lực để mở rộng quỹ đất và phân khúc nhà ở xã hội, xác định vị trí là tại các địa phương có tiềm năng phát triển công nghiệp.

Chủ tịch PDR Nguyễn Văn Đạt cho hay, năm 2024, công ty sẽ cung cấp cho thị trường 4-6 dự án lớn, tích cực xúc tiến mở rộng quỹ đất tại Lâm Đồng, Đồng Nai... tìm thêm quỹ đất mới tại TP.HCM.

Hồi tháng 2, Bất động sản An Gia thông báo đang tìm cơ hội để thực hiện M&A và mở rộng quỹ đất sạch. Công ty hiện đang trong quá trình thẩm định chuyên sâu với 2 quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TP.HCM).

Novaland (NVL) dù mới trải qua quá trình tái cấu trúc nhưng vẫn có tham vọng phát triển quỹ đất mới. Vừa qua, Novaland đề xuất đầu tư một tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng quy mô gần 437 ha tại khu vực Mũi Yến, tỉnh Bình Thuận.

Ngoài ra còn một loạt doanh nghiệp lớn khác cũng tích cực tham gia cuộc đua này như Vinhomes, Eurowindow, Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Phú Mỹ Hưng, Hà Đô... khi đang tìm kiếm những quỹ đất lớn từ 50-150 ha tại Hải Phòng, Bình Thuận, Lâm Đồng, Long An.

Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp địa ốc

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - bà Trang Bùi đánh giá, năm 2023, khối ngoại đã chiếm ưu thế hơn trong cuộc đua mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, sang năm 2024, thị trường chứng kiến sự trở lại rầm rộ của các doanh nghiệp trong nước sau 2 năm tái cơ cấu.

Theo dự báo, năm 2024 sẽ là năm mà các doanh nghiệp nội giàu tiềm lực tập trung thâu tóm quỹ đất sạch, còn khối ngoại sẽ tăng cường “săn” các dự án gặp vấn đề về tài chính.

“Khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp hiện nay là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, giá trị thật, có quyền sở hữu hợp pháp, đã đền bù giải phóng hoàn chỉnh, có tiềm năng phát triển”, bà Trang Bùi nhận định.

Thực tế, doanh nghiệp càng có nhiều quỹ đất thì càng có nhiều lợi thế. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, quỹ đất mới mới chỉ là một nửa câu chuyện thành bại. Lý do vì, trong bối cảnh thị trường nhà đất mới nhen nhóm vực dậy từ đáy, khó khăn vẫn còn đó, nếu tốc độ hồi phục không như kỳ vọng và hàng tồn kho tiếp tục tăng thì các doanh nghiệp dùng vốn vay để gia tăng quỹ đất sẽ đối diện với khoản nợ khổng lồ.

Đơn cử như câu chuyện của Novaland, đầu năm 2022, NVL tự tin chia sẻ về kế hoạch và chiến lược năm mới với quỹ đất hơn 10.600 ha. Quỹ đất tăng đã giúp tổng tài sản của công ty tăng tương ứng, từ 36.527 tỷ đồng năm 2016 lên 257.734 tỷ đồng trong năm 2022.

Nhưng thực tế quá nửa tổng tài sản này là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng dở dang, trong khi hàng tồn kho bất động sản đã hoàn thiện và sản phẩm chờ bàn giao chỉ chiếm tỷ trọng rất ít.

Kết quả là trong gần 2 năm qua, Novaland phải mang trên vai gánh nặng tài chính và liên tục ngụp lặn trong khó khăn, đến thời điểm hiện tại chỉ vừa hoàn thành tái cấu trúc. Chủ tịch Bùi Thành Nhơn từng phải viết “tâm thư” gửi đến các cổ đông, kêu gọi cùng nhau đồng hành vượt qua sóng gió.

Đây chỉ là một ví dụ để thấy rằng, việc sở hữu nhiều đất cũng chỉ là một phần nổi của câu chuyện, đã có không ít doanh nghiệp bất động sản lao đao khi tham gia cuộc đua gom đất vì phải gánh khoản nợ lớn. Nếu không kiểm soát tốt vấn đề này, có thể gây ra sự đổ vỡ liên hoàn cho các doanh nghiệp trong ngành.

Có lẽ, nhiều doanh nghiệp cũng tính toán tới vấn đề này. Khi hầu hết các “đại gia” đầu ngành hiện đều ưu tiên mua quỹ đất sạch có đầy đủ pháp lý, nằm tại những nơi giàu tiềm năng, có thể triển khai dự án nhanh, tập trung phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Nhìn chung, để đảm bảo an toàn trong bất kỳ cuộc đua nào, giới chuyên gia khuyến cáo các doanh nghiệp địa ốc phải tính toán kỹ lưỡng, tránh lao vào làn sóng dẫn tới mất phương hướng. Riêng với cuộc đua thâu tóm quỹ đất hiện tại, kể cả với các “ông lớn” cũng phải cẩn trọng, có chiến lược phù hợp, nhất là hạn chế phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính./.