Chênh lệch giá nhà so với thu nhập hộ gia đình ở Việt Nam tăng vượt cả Đức, Trung Quốc

Mới đây, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young đã công bố dữ liệu thống kê về chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của hộ gia đình ở Việt Nam cùng một số quốc gia trên thế giới. Theo đó, trong vòng 5 năm từ 2019 đến 2023, chỉ số này tại nước ta đã tăng 19,5%, vượt qua cả Đức, Trung Quốc và Thái Lan.

Trong số 9 quốc gia được thống kê, chỉ có Hàn Quốc là nơi có chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tăng mạnh nhất, lên gần 48%. Xếp sau là Philippines và Indonesia với mức tăng lần lượt là 38% và 34%.

Đáng chú ý, tăng trưởng của chỉ số này tại Việt Nam cũng lên đến 19,5%, cao hơn của Trung Quốc và Đức (cùng tăng gần 19%).

Hay theo thống kê mới nhất của Numbeo cũng cho thấy, giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện gấp 24 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình. Tỷ lệ này nhích nhẹ từ mức 23,5 trong năm trước.

Tương tự, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, giá bình quân căn hộ đã tăng trưởng liên tục ở mức 2 chữ số trong những năm qua, bất chấp bối cảnh khó khăn chung của toàn thị trường. 

Tính riêng trong năm ngoái, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội thời điểm cuối năm đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm. Trong khi đó, tại TP.HCM, mặc dù ghi nhận đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp trên thị trường thứ cấp, nhưng sang quý III/2023, thị trường đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại.

Đồng thời, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trên cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường đa phần là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2 và gần như không có dự án căn hộ bình dân.

Những con số kể trên đã phần nào cho thấy giá nhà đang ngày càng trở nên đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa với việc sở hữu nhà ở đối với người dân ngày càng thấp.

Giá thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng

Có thể thấy, giá căn hộ liên tục tăng trong những năm qua, bất chấp bối cảnh khó khăn chung của toàn bộ thị trường bất động sản. Trong những tháng cuối năm 2023, phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là loại hình căn hộ đã hồi phục, đón sóng tăng trưởng trở lại, thậm chí duy trì đà tăng trong suốt quãng thời gian dù thị trường khó khăn. Dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Các chuyên gia tại Avison Young cho rằng, tình hình này đang khiến nhiều gia đình trẻ suy nghĩ về việc thuê nhà thay vì mua nhà. Thế nhưng, tiền thuê nhà cũng đang leo thang.

Số liệu từ VARS cho biết, giá thuê căn hộ ở các khu dân cư vẫn không ngừng tăng trong những năm qua. Đặc biệt, từ giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch Covid-19 đáo hạn, nhiều căn hộ đã tăng giá lên tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch và tăng khoảng 20% so với thời điểm giữa năm 2022.

Tại Hà Nội, loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) có giá thuê tăng mạnh nhất. Do đó, tỷ suất lợi nhuận của loại hình này thường cao hơn gấp đôi so với những căn có diện tích lớn. Đơn cử, tại quận Long Biên, căn hộ studio đang được cho thuê với mức giá 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước và khoảng 30-40% so với năm 2022. Trong khi đó, căn hộ 2 phòng ngủ bao gồm đầy đủ nội thất có mức giá cao hơn, nhưng mức tăng thấp hơn, khoảng 10% so với cùng kỳ, lên khoảng 10-11 triệu đồng/tháng.

Tương tự, giá thuê chung cư tại TP.HCM cũng bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, mức tăng phổ biến từ 500 nghìn đồng - 1 triệu đồng mỗi tháng. Dù trước đó, khoảng giữa năm 2023, giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM vẫn giữa nguyên, thậm chí còn giảm nhẹ ở một số căn có diện tích lớn sau “bước” giá thuê tăng mạnh vào thời điểm hết dịch.

Lấy ví dụ giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ tại Vinhomes Golden River tại Quận 1 đã tăng từ mức 15 triệu đồng/tháng lên 20 triệu đồng/tháng khi hợp đồng cũ vừa đáo hạn. Mức giá mới vừa được chủ nhà thông báo đã có người thuê ngay lập tức. Không chỉ vậy, các dự án xa trung tâm hơn như Sunrise Riverside, New Sài Gòn (huyện Nhà Bè)... cũng tăng giá cho thuê với nhu cầu người thuê tăng ồ ạt.

Theo dự báo của VARS, mức giá căn hộ sẽ còn tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh 10% ít nhất 1 năm nữa, khi có nhiều nguồn cung nhà ở giá phù hợp hơn.

Ngoài giá mua nhà, thuê nhà tăng, số liệu từ Tổng cục Thống kê trong tháng 2 cho thấy, chỉ số giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở, giá dịch vụ sửa chữa nhà ở, giá điện, nước sinh hoạt cũng tăng lần lượt 0,48%; 0,71%; 0,78% và 1,73%.

Theo Avison Young, khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng cũng như chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, thì nhu cầu nhà ở sẽ ngày càng xa xỉ.

Có thể thấy, thuê nhà đang được nhiều gia đình lựa chọn, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn đối với đại đa số người dân. Mặc dù lãi vay, trong đó có các khoản vay mua nhà đã giảm, nhưng việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng đối với nhiều gia đình khi người dân không thực sự tự tin vào tình hình công việc cũng như thu nhập trong tương lai do nền kinh tế biến động.

Không chỉ vậy, việc thuê nhà được dự báo sẽ còn tăng mạnh hơn nữa nhờ sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI. Đặc biệt, bối cảnh xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi, khi thế hệ Gen Z, chiếm tới 47% dân số Việt Nam đang chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống cũng như hệ thống tiện ích để nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ đa phần sẽ chọn sống ở những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt hơn - thứ mà đất thổ cư có mức giá tương đương không đáp ứng được. Đồng thời, thuê nhà cũng là lựa chọn ưu tiên của thế hệ này.

Nhu cầu thuê vẫn đang trong xu hướng tăng, trong khi nguồn cung có sẵn thiếu hụt do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ liên tục sụt giảm khiến giá thuê tăng cao. Quá nửa số căn hộ hiện đang được mua bán, cho thuê trên thị trường đều là những căn hộ của các dự án đã chào bán trước đó.

Phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”

Trong bối cảnh giá mua, bán và cho thuê căn hộ chung cư không ngừng tăng thời gian gần đây đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”. Trước đây, nếu như đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, còn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu vì dễ thanh khoản cũng như khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại hiện đang trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng, lại vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, mức giá cho thuê nhà sẽ còn tiếp tục tăng nhưng tốc độ có phần chậm lại. Theo đó, triển vọng của thị trường căn hộ càng trở nên rõ ràng hơn khi các hoạt động kinh doanh, sản xuất đang dần phục hồi, kéo theo nhu cầu về nhà ở cao ở các đô thị lớn. Trước thách thức của việc giá thuê căn hộ leo thang, những người có nhu cầu thuê ở dài hạn cần cẩn trọng khi đưa ra quyết định.

Với thu nhập ổn định, thế hệ trẻ có thể chọn mua những căn hộ có chính sách trả góp hợp lý và an toàn. Đặc biệt khi hiện nay, trên thị trường ghi nhận một số chủ đầu tư lớn đã bắt đầu tung ra các chính sách hấp dẫn giúp người trẻ mua nhà với chi phí trả góp chỉ tương đương tiền đi thuê. Cùng với đó là cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro” liên quan đến lãi suất thả nổi./.