Chuyên gia bất động sản chỉ ra rào cản khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Giảm bớt rủi ro cho người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những quy định mới liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, quy định tại khoản 5 Điều 23 chỉ rõ, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở chỉ được phép thu tối đa 5% tiền đặt cọc cho phần diện tích công trình xây dựng, sàn xây dựng trong dự án. 

Ngoài ra, phải chỉ rõ giá bán khi đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, còn Luật kinh doanh bất động sản trước đây không có nội dung này. Bên cạnh đó, cũng có quy định việc thanh toán lần đầu tiên không được phép vượt quá mức 30% tổng giá trị hợp đồng đã bao gồm cả tiền cọc. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định rõ ràng liên quan tới nội dung này, còn luật cũ chỉ nói về việc thanh toán lần đầu tiên.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định của luật có nội dung này sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà. Bởi lẽ, trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ trước tới nay chưa có bất kỳ văn bản nào nói rõ ràng về số tiền mà bên mua phải đặt cọc, mà việc đó xuất phát từ thỏa thuận của hai bên mua bán. Thông thường, tiền đặt cọc chiếm từ 10-20% giá trị của hợp đồng. Mặt khác, bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai là một sản phẩm hàng hóa có tính đặc thù riêng, nên việc thỏa thuận này sẽ khiến người mua gặp nhiều rủi ro.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5% giá trị hợp đồng, và thanh toán lần đầu gồm cả đặt cọc không quá 30% là quy định quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Ngoài ra, quy định này cũng khiến các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính vững vàng nhằm triển khai dự án và có trách nhiệm lớn hơn với cộng đồng khi tham gia đầu tư. Điều quan trọng hơn là quy định này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh trong dài hạn.

Thế nhưng, luật sư Lê Hồng Ngân - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, việc xác định giá trị thực của bất động sản hình thành trong tương lai không đơn giản vì giá trị tài sản có thể thay đổi sau khi hình thành, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, uy tín của chủ đầu tư, quy mô… 

Thực tế cho thấy những sai phạm xảy ra trong quá trình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đến từ cả 2 phía (khách hàng và chủ đầu tư). Luật sư Ngân cho biết, phía chủ đầu tư xảy ra những sai phạm như chiếm dụng vốn của người mua nhà đặt cọc, thanh toán theo đợt, nhưng không triển khai đúng theo thỏa thuận bàn giao nhà, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện về pháp lý. Trong khi, với người mua nhà đó, tiến độ thanh toán bị chậm là do phải đi vay vốn từ tổ chức tín dụng, ngân hàng gặp vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý, gây nên tình trạng bị phạt hợp đồng…

Cần thay đổi quy định vay vốn

Trên thị trường không hiếm câu chuyện người mua nhà chậm thanh toán tiến độ vì thiếu vốn dẫn tới bị phạt. Tuy nhiên, một nghịch lý xảy ra là nếu chủ đầu tư có sai phạm thì người dân buộc phải nhờ tới cơ quan chức năng can thiệp và phải chờ lâu mới được xử lý. Trong khi người dân mà chậm thanh toán hợp đồng thì bị chủ đầu tư lập tức phạt tiền chậm nộp và thậm chí còn bị hủy hợp đồng nếu không chấp thuận. Thông tư 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 còn có những quy định về vay vốn để mua nhà ở tiếp tục bị siết chặt hơn.

Số liệu tổng hợp, thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, trên địa bàn cả nước có 197 dự án nhà ở có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai trong năm 2023. Thế nhưng, giao dịch trên thị trường vẫn vô cùng ảm đạm, chỉ bằng 30% so với năm 2018, một phần vì người dân còn lo lắng, e ngại về các dự án luật sửa đổi bổ sung chưa được phê duyệt. Lý do chính lại đến từ việc người dân không tự tin vào những khoản thu nhập trong tương lai trước tình hình kinh tế khủng hoảng và điều kiện vay vốn có nhiều siết chặt, đổi mới hơn.

Chuyên gia bất động sản - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCm Lê Hoàng Châu nhận định về một số nội dung quy định tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN rằng, Thông tư 22/TT-NHNN đã không sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN, quy định về điều kiện thế chấp cho vay đảm bảo bằng bất động sản với cá nhân để mua nhà, thế chấp nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán, nghĩa là nhà ở có sẵn mà không áp dụng đối với trường hợp mua nhà, thế chấp ở hình thành trong tương lai, trong đó có cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN), ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng chỉ được phép cho cá nhân vay để mua nhà ở xã hội hoàn thành để bàn giao (có sẵn) hoặc NƠXH chưa hoàn thành để bàn giao, tuy nhiên không được phép cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao được đảm bảo thế chấp bằng chính căn nhà đó. Do đó, cá nhân sẽ phải thực hiện các biện pháp đảm bảo khác nếu muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, Thông tư này có thể tác động xấu đến quá trình hồi phục và phát triển của bất động sản trong ngắn và dài hạn, khiến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn khi xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đảm bảo bằng chính căn nhà đó.

Theo luật sư Trịnh Hữu Đức - Hội Luật gia Việt Nam, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn với sự hồi phục chậm. Do cả doanh nghiệp và người dân đều gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng nên nguồn cung và giao dịch giảm sút mạnh. Do đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần tìm hiểu và nghiên cứu kỹ càng các chính sách, cơ chế phù hợp hơn để người dân có thể tiếp cận vốn vay dễ dàng. Một khi sản phẩm được tiêu thụ nhiều, doanh nghiệp phát dự án sẽ đi lên, hỗ trợ thị trường tăng trưởng trở lại./.