Thí điểm xây dựng nhà ở thương mại trên đất khác có thể làm giảm giá bán bất động sản

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đã trao đổi về đề án thí điểm cho nhận đất khác làm dự án nhà ở thương mại như sau, chính sách này không phải mới được nhắc đến mà cái mới ở đây là so với những nội dung của các Luật vừa được thông qua. Đề án thí điểm này xuất phát từ nội dung của Nghị định 30 do Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021. Thời điểm này đa số các ý kiến đánh giá nếu như không cho phép chuyển đổi thì sẽ rất khó để các dự án có thể đáp ứng đủ điều kiện thực hiện.

Dựa trên cơ sở của Nghị định 30, sau thời gian xem xét ban soạn thảo vẫn giữ quan điểm cũ đã được đưa ra và không thay đổi. Cho đến thời điểm hiện tại, khi những vướng mắc và thực tế “bế tắc” nếu như vẫn không giải quyết, điều chỉnh cho hợp lý thì thị trường sẽ gần như không có nguồn cung mới, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư.

Ông Hiệp cho biết thêm, trên thị trường hiện nay tình trạng lệch pha cung cầu đã khiến cho giá căn hộ tăng vọt, để giải quyết tận gốc bài toán này thì cần phải nhìn nhận vào nguyên nhân thực tế là nguồn cung đang thiếu trầm trọng. Một trong những nguyên nhân đó xuất phát từ việc nhà đầu tư không được phép sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại.

Trao đổi về tính cấp bách của vấn đề xây dựng đề án thí điểm lần này, ông Nguyễn Quốc Hiệp đã bày tỏ sự ủng hộ và cho rằng, quy định này lẽ ra nên triển khai sớm hơn thì đã tháo gỡ được một phần vướng mắc. Nếu như đề án thí điểm này được thực thi thì sẽ góp phần giải quyết những bất hợp lý trong việc triển khai dự án, tránh lãng nguồn đất.

Ví dụ như những khu đất hoang không còn sử dụng, những nhà máy cũ không vận hành, nếu để không thì rất lãng phí nhưng với luật hiện hành thì không thể thực hiện xây dựng trên những mảnh đất này. Do đó, cần phải có quy định để giải quyết và khai thác triệt để những khu đất này còn việc thu hồi rồi tổ chức đấu giá cũng không quá khả quan.

Ông Hiệp nhận xét, nếu đưa ra đấu giá thì ai sẽ là người tham gia? Nếu như đơn vị đang làm chủ tự nhiên phải tham gia đấu giá thì mới được hưởng quyền sử dụng khu đất đó. Về mặt quy định khi chuyển đổi đất khác thành đất ở, Nhà nước sẽ thu một số tiền sử dụng đất do chuyển đổi mục đích, quy định này khá hợp lý. Còn nếu tổ chức đấu giá thì tiền lệ trước đây chưa hề có trường hợp chủ đất lại tự đi đấu giá với mình. Do đó, đề án thí điểm này cần phải được triển khai nhanh chóng hơn nữa.

Dễ dàng nhận thấy từ khi thí điểm đến khi ra quyết định để được phép triển khai theo quy định mới, sẽ còn rất nhiều thủ tục khi các dự án nhà ở thương mại được thông qua quy hoạch, thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng cũng phải cần thời gian ít nhất từ 1-2 năm nữa chứ không phải đề án được duyệt là dự án được triển khai luôn. Đó là còn chưa kể trường hợp phát sinh cần thêm 1-2 năm để nguồn cung được cải thiện ổn định.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã từng gửi rất nhiều văn bản kiến nghị về vấn đề này. Theo HoREA, ví dụ nhà đầu tư sử dụng 60 ha đất trồng cây cao su  (100% đất nông nghiệp, không dính đất ở), hoặc sử dụng 3 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không dính đất ở) để thực hiện xây dựng các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nhưng đều không được công nhận chủ đầu tư dự án.

Thế nhưng nếu trong khu đất diện tích 60 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 3 ha nhà xưởng (nêu trên) nếu như có một căn nhà đã được xây dựng với diện tích đất ở chỉ vài chục mét vuông thì nhà đầu tư vẫn được triển khai xây dựng và công nhận chủ đầu tư dự án.

Theo quy định hiện hành, sau khi UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận gửi lại thì nhà đầu tư mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do đó, nếu muốn tạo lập được quỹ đất dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị thì mỗi nhà đầu tư đều phải bỏ ra một khoản chi phí lớn. Vấn đề được Hiệp hội đặt ra là những nhà đầu tư đã tạo lập quỹ đất hợp pháp gồm các loại đất khác nhưng không được công nhận là chủ đầu tư thì họ sẽ phải chịu rất nhiều thiệt hại.

Ông Hiệp cho biết, trên thực tế các chủ đầu tư sẽ không thực hiện những thủ tục tiếp theo để triển khai dự án, khiến cho dự án phải trì hoãn, thậm chí có thể phá sản. HoREA đánh giá việc xây dựng dự thảo đề án sẽ rất cần thiết để cho phép nhà đầu tư được quyền thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải đất ở. 

Bên cạnh đó, những điều kiện được đưa ra cũng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khả quan thì mới có khả năng để triển khai thực hiện trong đó có dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi thực hiện các dự án./.