Ông Lê Hoàng Châu: "Nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng cần phát triển phù hợp, tránh "ế hàng"

Khó khăn về tín dụng, pháp lý… là những vấn đề nổi cộm nhất khiến việc triển khai đầu tư xây dựng NƠXH đang rất chậm so với mục tiêu. Phóng viên đã có cuộc trao đổi  với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) sau hội nghị về NƠXH do Thủ tướng chủ trì. 

PV: Tại hội nghị với Thủ tướng về NƠXH vừa diễn ra, nhiều doanh nghiệp cho biết thủ tục đầu tư xây dụng NƠXH  đang phức tạp hơn cả nhà ở thương mại. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Lê Hoàng Châu: Nếu  thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì với NƠXH còn khó gấp đôi. Do vậy, kết quả triển khai NƠXH giai đoạn 2016-2020 chỉ đạt khoảng 41%; giai đoạn 2021-2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 9% kế hoạch với 72 dự án (38.128 căn hộ), chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn của xã hội. Thậm chí, ngay như ở TP.HCM, dù nhu cầu lớn, đã có 7 dự án với 4.996 căn đã khởi công nhưng vướng mắc pháp lý nên vẫn “bất động”.

Còn đối với các dự án NƠXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì bị “ách tắc” ngay từ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Điều này do “bất cập” của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”. Hệ quả các thủ tục trên gần như “ách tắc”. Trong khi đây lại là thủ tục đầu tiên, nếu các nhà đầu tư không thực hiện được thủ tục này thì sẽ tắc tất cả thủ tục tiếp theo.

Sau đó, Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM được Quốc hội ban hành. Dù vậy, nghị quyết này mới chỉ tháo gỡ vướng mắc về “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” đối với các dự án NƠXH tại TP.HCM nên các dự án nhà ở xã hội tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn còn bị “vướng”.

Do vậy, tôi mong sớm xác định các giải pháp tháo gỡ khó khăn để các chủ đầu tư có thể đẩy mạnh triển khai, thực hiện các dự án NƠXH nhanh hơn, nhằm tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng như đảm bảo an sinh xã hội.

Theo đó, cần tháo gỡ ngay thủ tục về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với tất cả dự án NƠXH và cả dự án nhà ở thương mại trên cả nước.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP; Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP…

PV: Được biết, ông đề nghị có chính sách hỗ trợ các chủ trọ xây nhà ở cho thuê. Xin ông nói rõ hơn về điều này?

Ông Lê Hoàng Châu: Có thể thấy, nhu cầu NƠXH rất lớn tại các đô thị, trước hết là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao. Tuy nhiên, cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại NƠXH phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng NƠXH bị “ế” như đã xảy ra tại một số địa phương.

Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, có tới 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ (giá thuê chỉ khoảng trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng). Họ cũng chỉ có thể chi trả tiền thuê nhà tầm khoảng 20% thu nhập hàng tháng và họ cũng làm việc trong 10-15 năm rồi trở về quê.

Trong lúc còn rất thiếu các khu nhà lưu trú công nhân, ký túc xá… thì có khoảng 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu nhà trọ với khoảng 560.219 phòng trọ, giải quyết nhu cầu thuê cho hơn 1,4 triệu công nhân, lao động và có cả trí thức, chuyên viên.

Do đó, tôi cho rằng, rất cần bổ sung chính sách “Nhà nước hỗ trợ về nhà ở” đối với các chủ nhà trọ trong việc xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà ở. Trong đó, nên có chính sách giảm mức “thuế khoán” thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế đang áp dụng bằng 7%/doanh thu đối với các chủ nhà trọ hiện nay là khá cao, chưa hợp lý. 

PV: Tín dụng ưu đãi cho NƠXH cũng là vấn đề các doanh nghiệp rất quan tâm, theo ông cần tháo gỡ thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên xem xét bố trí nguồn vốn từ chi ngân sách trong trung hạn để thực hiện NƠXH. Theo đó, bố trí “tái cấp vốn” cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc “cấp bù lãi suất” cho Big 4 ngân hàng thương mại thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Giai đoạn 2015-2020, do chưa bố trí được nguồn vốn này nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng theo Luật Nhà ở 2014.

Còn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thì chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH. Bởi vì lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm. Các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi”. Do đó, người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý bất an, ngại vay.

Do vậy, theo tôi, nên triển khai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng như Bộ Xây dựng từng đề xuất năm ngoái, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm.

PV: Ngoài ra, ông có kiến nghị bổ sung thêm ưu đãi gì với chủ đầu tư dự án NƠXH nữa không?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, nên tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư NOXH để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Ví dụ, về lợi nhuận định mức, nên tăng lên mức 15% thay vì chỉ 10% như hiện nay.

Ngoài ra, nên cho phép chủ đầu tư NƠXH được thế chấp bằng chính dự án NƠXH đó, bởi hiện nay các chủ đầu tư đều phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng.

Tôi cũng cho rằng, nên có thêm ưu đãi thuế với các chủ đầu tư, ví dụ, nên giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” đối với dự án NƠXH cho thuê để khuyến khích phát triển loại hình này.

PV: Xin cảm ơn ông!