Cung nhiều giá vẫn đắt, chuyên gia khuyên người có thu nhập trung bình tranh thủ mua nhà xa trung tâm 15-20km

Nguồn cung mới tăng rõ rệt

Báo cáo mới nhất của Savills về hoạt động của thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy, thời gian qua, phân khúc căn hộ để bán đã ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực so với thời điểm 5 năm trước đó nhưng giá vẫn ở mức cao.

Cụ thể, theo báo cáo, trong năm 2024 vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới đưa ra thị trường đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ 2020.

Riêng trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới đạt 12.972 căn tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.

Mặc dù vậy, giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu VNĐ/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Đáng chú ý, trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, trong năm qua, giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp với mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên tới khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt.

Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý cuối năm 2024, dù căn hộ hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần đạt 97%, nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

“Vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính”, bà Hằng đánh giá.

Phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể sẽ được bổ sung

Liên quan đến việc giá nhà tăng phi mã trong thời gian vừa qua, trao đổi tại một cuộc tọa đàm về thị trường bất động sản được tổ chức mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguyên nhân chính giá nhà trong thời gian gần đây luôn trong tình trạng "trên trời" đầu tiên vì: Quỹ đất trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông. Không người dân nào muốn bỏ 2-3 tiếng/ngày để di chuyển từ ngoại thành đến nội thành để học tập và làm việc. 

Để dẫn chứng, ông Bình cho biết, có thời gian dân đổ xô nhau về Ecopark để có cuộc sống xanh, hưởng thụ nét đẹp thiên nhiên nhưng sau đó phần lớn người dân lại quay trở về trung tâm thành phố vì tốn quá nhiều thời gian di chuyển.

Do đó, để giải quyết được những bài toán này, ông đề nghị Nhà nước cần phải "nhúng tay" nhanh chóng phát triển thêm quỹ đất nội đô hay quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc. 

Điều này sẽ trực tiếp kéo giá nhà "hạ nhiệt". Đồng thời, cần phải phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành khiến sản phẩm nhà ở tại trung tâm không còn khan hiếm nữa.

“Để trả lời cho câu hỏi bao giờ mua được nhà thì cần phải đặt vào vai của ai. Nếu vào vai nhà đầu tư thì khi nào giá nhà cao sẽ mua (nhà đầu tư có tâm lý giá lên cao thì sẽ cao hơn nữa); còn nếu trong vai người mua nhà thì sẽ chờ giá nhà "hạ nhiệt", hạ xuống vừa túi tiền thì sẽ lập tức chốt mua.

Tôi đề xuất, những người thu nhập trung bình, thấp nên tranh thủ mua nhà xa trung tâm khoảng 15-20km ở thời điểm hiện tại sẽ là câu trả lời phù hợp nhất”, ông Bình cho biết.

Cùng nhận định, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, người mua vẫn có thể có những lựa chọn khác để có thể nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi, dù chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng không thể nói nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất mà chủ yếu là số lượng hiện có trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm.

Theo bà Hằng, trên thị trường thứ cấp, những căn hộ này vẫn còn, dù phần lớn nằm ở các khu vực xa trung tâm và có diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, xét về quy hoạch, vẫn còn nhiều dự án đang trong kế hoạch triển khai. Do đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể sẽ tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới. Nếu nguồn cung này không xuất hiện từ thị trường thương mại thì nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp thay thế.

“Ngoài ra, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế. Chưa kể, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông Hà Nội trong những năm sắp tới với một số dự án nổi bật như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo và dự án thành phần 3 thuộc Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ hỗ trợ việc liên hết giữa Hà Nội và các khu vực lân cận trở nên thuận tiện hơn”, bà Hằng nêu./.