Đầu tư bất động sản năm 2024: Có nên “tất tay” với căn hộ cho thuê?

Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng bán đất, rút tiền gửi ngân hàng để mua căn hộ chung cư vừa giúp giữ tiền, vừa có thể cho thuê thu dòng tiền hàng tháng.

Anh Trần Tiến (Hà Nội) là một ví dụ, anh chia sẻ bản thân có đầu tư 2 mảnh đất nền tại Bắc Ninh từ năm 2022, nhưng đến cuối năm 2023 anh đã quyết định bán đi để lấy tiền đầu tư căn hộ chung cư.

Nhà đầu tư này chia sẻ, thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng và chưa biết đến khi nào mới hồi phục. Trong khi đó, 2 lô đất nền của anh Tiến thì đã giảm giá 20% so với lúc mua vào. Do đó, để dòng tiền không bị “chôn” quá lâu, nên anh đã quyết định bán 2 lô đất này với giá hơn 7 tỷ đồng và chuyển sang đầu tư 2 căn hộ chung cư ở quận Hai Bà Trưng (Hà Nội).

Theo đó, 2 căn chung cư anh Tiến mới xuống tiền có giá 7,2 tỷ đồng và hiện tại anh đã cho thuê cả 2 căn với giá 13 triệu đồng/tháng/căn. “Giá chung cư hiện đang tăng giá tốt, nên để lâu dài, tài sản vẫn có lời, trong khi hàng tháng vẫn có dòng tiền để tôi chi tiêu", anh Tiến nói.

Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng mua chung cư thay vì biệt thự vì cho thuê dễ dàng.

Tương tự anh Tiến, chị Thu Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng cho biết, chị vừa rút sổ tiết kiệm hơn 4 tỷ đồng để dồn tiền mua 1 căn chung cư ở quận Cầu Giấy gồm 2 phòng ngủ và có đủ đồ cơ bản.

Theo chị Minh, lãi suất tiết kiệm thời điểm hiện nay đang rất thấp, trong khi chung cư bán được giá nên chị quyết định rút tiết kiệm để mua chung cư. Được biết, căn chung cư này đang được chị Minh cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Trong khi nếu gửi tiết kiệm với lãi suất 4%/năm thì tiền lãi cũng không đáng bao nhiêu.

Anh Nguyễn Đức Minh - một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, hiện nay nhiều người có sẵn dòng tiền và muốn đầu tư dài hạn vẫn lựa chọn chung cư vì đem lại lợi nhuận tốt từ việc cho thuê và cả mức tăng giá về dài hạn. Thời điểm hiện tại, chung cư vẫn có mức lợi nhuận ổn định hơn một số kênh đầu tư như vàng, chứng khoán,...

"Tốc độ tăng thu nhập của người dân hiện không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Vật giá leo thang, các dự án chung cư trong tương lai sẽ có mặt bằng giá cao vì chi phí của chủ đầu tư bị đẩy lên cao. Nhiều gia đình trẻ ở thành phố có xu hướng thuê chung cư ở vì kinh tế chưa đủ đáp ứng để mua nhà", anh Minh khẳng định.

Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty PropertyGuru cho biết, giá nhà tăng cao cùng với tình hình kinh tế khó khăn khiến xu hướng thuê nhà được dự báo sẽ tăng cao trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình được người thuê quan tâm nhất với 43%, xếp sau đó là nhà riêng và nhà trọ với 18%. Ngoài ra, chỉ một bộ phận nhỏ khoảng 9% quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Trong bối cảnh khả năng mua nhà của người dân tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận định, với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, ở quanh mức 12,5%/năm. Vị chuyên gia đánh giá đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, đất nền, gửi tiết kiệm,...

"Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên, điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay", ông Long cho hay.

Còn theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng 10-15% mỗi năm. Ngược lại, thanh khoản kém khiến dòng vốn của nhà đầu tư vẫn “đọng” ở các phân khúc đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà thấp tầng. Do đó, vị chuyên gia cho rằng đây là thời điểm nên xuống tiền ở những dòng sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng ở thực hoặc cho thuê giá tốt và chờ tăng giá.

Vị chuyên gia chỉ ra rằng, thị trường bất động sản hiện đang có sự chuyển hướng của các nhà đầu tư, thay vì trung thành với sản phẩm thấp tầng, thì cũng với số tiền đó, họ chuyển sang mua 10 căn hộ từ trung đến cao cấp. Đơn giản vì cùng dòng vốn đầu tư đó, biệt thự có thể cho thuê với giá 50-60 triệu đồng/tháng nhưng tính cơ động của dòng tiền không có. Trong khi đó, với 10 căn hộ, nhà đầu tư có thể thu về 15-18 triệu đồng/căn, theo đó tổng số tiền cho thuê hàng tháng lên tới 180 triệu đồng. Không chỉ vậy, giá căn hộ trung, cao cấp cũng tăng tịnh tiến theo thời gian.

Các nghiên cứu cũng chỉ ra loại hình bất động sản lưu trú sẽ có đà phục hồi tốt bởi xu hướng thuê dài hạn.

Anh Chí Bảo, một môi giới chuyên mảng cho thuê tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, loại hình căn hộ cho thuê đã từng trải qua giai đoạn xuống đáy, thậm chí là tuyệt vọng khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này đã tăng trở lại từ đầu năm 2023 và đến nay gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5-15% theo tháng.

Khó khăn hiện tại nếu có chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi cũng như không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Còn với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đều hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng khá tốt.

"Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5-5 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích", anh Bảo thông tin./.