Tính đến thời điểm hiện nay, đa phần các doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính quý 3/2023 với nhiều sắc thái lỗ lãi khác nhau. Tại các bản Báo cáo tài chính, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã xuất hiện những điểm sáng khi có lãi trở lại, dù trạng thái phục hồi còn yếu ớt so với giai đoạn trước khủng hoảng nhưng đó đã là sự nỗ lực trong hoạt động tái cấu trúc của nhóm doanh nghiệp ngành địa ốc. Bên cạnh đó, đại đa số các doanh nghiệp vẫn chìm trong khó khăn, khó khăn nhất vẫn là dòng vốn.

Doanh nghiệp thiếu vốn hoạt động

Hiện nay, hệ thống vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang gặp “trục trặc”.

Kênh dẫn vốn từ khách hàng hay còn gọi là ứng tiền từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, cho đến nay, nguồn tiền từ kênh này gặp khó khăn khi niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường chưa hoàn toàn được khôi phục. Nhà đầu tư vẫn trong trạng thái chờ đợi tín hiệu giảm giá thêm cùng các yếu tố từ bên ngoài như giảm lãi suất cho vay mua nhà hay các yếu tố khác. Về phía chủ đầu tư thì ngại bung hàng do thị trường không thuận lợi.

\
Doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu vốn hoạt động.

Thế giằng co trên thị trường xuất hiện, khiến việc huy động tiền từ khách hàng gặp khó khăn, và bài toán của doanh nghiệp về dòng vốn không thể giải quyết.

Xét về kênh trái phiếu, thị trường đã trải qua giai đoạn trầm lắng và khủng hoảng dòng tiền khi nhiều doanh nghiệp đến kỳ hạn chưa trả được nợ vay trái phiếu. Với nhiều doanh nghiệp, nguồn vay từ trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn. Nhưng nhờ chính sách từ Chính phủ, Nhà nước mà nhiều doanh nghiệp đã thực hiện gia hạn trái phiếu thành công.

Giải pháp cứu cánh nợ trái phiếu cho doanh nghiệp là đàm phán để giãn nợ, trả nợ bằng tài sản hoặc mua lại nợ là 3 giải pháp cơ bản để doanh nghiệp vơi nhẹ áp lực nợ đến hạn. Tuy có vơi, nhưng khối nợ trái phiếu đến hạn phải trả vẫn còn rất lớn.

Nổi bật nhất trong hoạt động cơ cấu nợ trái phiếu là Novaland. Hiện nay doanh nghiệp này đang đang dùng nhiều phương án để thanh toán lãi và gốc các lô trái phiếu đến hạn, bao gồm cả việc sử dụng bất động sản để hoán đổi cho các trái chủ. Thực tế, kể từ cuối tháng 9 đến nay, Novaland cũng đã thực hiện phương thức này thanh toán cho một số lô trái phiếu có giá trị phát hành hơn 1.000 tỷ đồng.

Về kênh dẫn vốn từ tín dụng ngân hàng, nhìn chung từ đầu năm 2023 đến này, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất huy động nhưng xét về mặt bằng chung vẫn đang cao. Doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn mong muốn được giảm lãi suất cho vay kích cầu dòng tiền vào thị trường bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, khuyến nghị rằng các doanh nghiệp cũng phải “tự cứu mình” bằng cách xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn nhưng hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch.

Theo quan sát của chuyên gia này, có lẽ từ quý 4/2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét. Đây là thời điểm chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, tới đây, song song việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp, cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Thị trường đã xuất hiệu dấu hiệu thoát đáy?

Mùa báo cáo tài chính quý 3 cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã có báo lãi tăng mạnh. Một số doanh nghiệp có thể kể đến như:CTCP Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3) với lợi nhuận tăng 3.000%. Trong quý 3, VC3 mang về doanh thu thuần đạt 193 tỷ đồng, tăng gấp 3,7 lần so với quý 3/2022. Theo đó, lợi nhuận gộp đạt 60 tỷ đồng, tăng gấp 8 lần so với cùng kỳ năm trước.

Hay tại Nhà Thủ Đức (TDH) lợi nhuận quý 3 đạt gần 7,8 tỷ đồng trong quý, tăng 226% so với cùng kỳ. Kết quả tích cực đến từ việc TDH thu hồi công nợ và không phải trích lập dự phòng giảm giá các khoản đầu tư chứng khoán như quý trước đó.

CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng có con số kinh doanh ấn tượng khi lãi ròng tăng 6,25 lần dù doanh thu chạm đáy; CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà - Sudico (SJS) cũng ghi nhận lợi nhuận tăng 11,6 lần.

\
Thị trường bất động sản đã xuất hiệu dấu hiệu thoát đáy.

Thị trường bất động sản 2023 đã đi được hơn 2/3 chặng đường và phần lớn thời gian là chờ đợi chính sách hỗ trợ thấm vào thực tiễn. Dấu hiệu thoát đáy đã manh nha xuất hiện trong quý 3 nhưng chỉ là “phản ứng” của số ít doanh nghiệp có nguồn cung đầy đủ pháp lý và phù hợp nhu cầu. Còn về tổng quan, sức cầu vẫn yếu, rủi ro thanh khoản vẫn đeo bám nên rất khó để các doanh nghiệp “mở tốc độ” trong quý 4 để về đích đúng kế hoạch.

Đưa ra dự báo về thị trường những tháng cuối năm, giới chuyên gia nhận định, thị trường được kỳ vọng chuyển biến tích cực hơn trong quý cuối năm khi hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư được hỗ trợ bởi lãi suất thế chấp đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên phản ứng yếu ớt từ phía cầu có thể là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại cho mục tiêu đẩy nhanh tăng trưởng trong thời gian còn lại của năm.

Còn theo ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS chia sẻ, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường. Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.