Đơn giản hóa quy trình xây dựng NƠXH để tái cấu trúc thị trường bất động sản

Nhìn lại năm 2023, trong báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho thấy lượng giao dịch được cải thiện qua từng quý.

Trong quý III/2023, có gần 6.000 giao dịch, tăng gấp 1,5 lần so với quý II và hơn 2 lần so với quý I. Nhưng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 10% so với hồi trước dịch Covid-19. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch BĐS chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ.

Xét riêng phân khúc BĐS nhà ở, tổng lượng giao dịch ghi nhận khoảng 5.750, gấp 1,5 lần so với quý II và giảm khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung tại phân khúc căn hộ và các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng.

Đã có hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trong năm qua.

Nguyên nhân là vì thị trường khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, vì mặt bằng giá nhà liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư - Bà Phạm Thị Miền cho rằng, thị trường bắt đầu nhận thấy nhiều điểm sáng. Tại các địa phương có kinh tế phát triển, nhận nhiều sự quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, sở hữu nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu người dân như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM…

Để nhận được kết quả này là nhờ vào sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Với các động thái quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Đã có hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động lại góp phần củng cố niềm tin và sức mạnh cho thị trường cùng các chủ thể tham gia. Đồng thời, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Song, thị trường vẫn chưa đủ lực để “vượt dốc”, nhưng cũng phần nào thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Các chuyên gia nhìn nhận, thị trường địa ốc hiện chưa thể phục hồi bắt nguồn từ việc nguồn cung NƠXH còn đang “nhỏ giọt” trong bối cảnh nhu cầu về loại hình này rất lớn. Theo giới chuyên gia, việc tăng nguồn cung NƠXH sẽ góp phần thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Cụ thể, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhận xét, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở riêng lẻ thiếu nguồn cung trầm trọng. Nghịch lý hiện nay là người dân đang thiếu nhà ở dù tài nguyên vẫn còn, nguồn ngân sách đầu tư dồi dào… Do đó, cần bổ sung mạnh nguồn cung để thị trường có thể phát triển dựa trên giá trị thực.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận xét thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng phân khúc.

“Mặc dù trong giai đoạn vừa qua, phân khúc này đã được Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính tiền tệ, tuy nhiên tình hình vẫn không mấy khả quan. Đây là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên” - Ông Nghĩa phân tích.

Đơn giản hóa thủ tục xây dựng NƠXH để “rã đông” thị trường

Về nguyên nhân nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trước đây chưa có các quy hoạch để phát triển loại hình này sao cho phù hợp với nhu cầu, với sự phát triển, đặc biệt là nhu cầu của những đối tượng trong nhóm chính sách nhà nước đang cần quan tâm.

Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định rõ nhiệm vụ của các địa phương trong việc nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho NƠXH. Đây là điều tất yếu, phải có quy hoạch NƠXH, có chính sách mang tính chiến lược khi phát triển NƠXH và những khu NƠXH cần có tính đồng bộ lớn cả về hạ tầng lẫn chất lượng sống của người dân, chi phí đầu tư phải được tính toán hợp lý nhưng vẫn đảm bảo về chất lượng dịch vụ, đồng bộ với dân trí, mức thu nhập của những đối tượng này.

Trong lập quy hoạch và phát triển NƠXH, tạo quỹ đất cho loại hình này, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo, các doanh nghiệp có nhiệm vụ hỗ trợ giúp Nhà nước phát triển loại hình này.

Đối với doanh nghiệp, bên cạnh trách nhiệm với cộng đồng thì còn hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Tại Việt Nam, phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ nên nguồn vốn doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc có lợi nhuận cao, trong khi lợi nhuận của NƠXH lại bị khống chế, quỹ đất hạn hẹp, quy trình thủ tục phức tạp… làm mất sức hấp dẫn, nhất là với NƠXH cho thuê “găm tiền tấn, thu tiền lẻ”, rất khó có thể phát triển loại hình như vậy.

Điều này cần tới vai trò chủ đạo của Nhà nước. Nếu đơn thuần chỉ hô hào doanh nghiệp chủ động mà không quan tâm tới lợi nhuận của họ thì sẽ rất khó.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính

Ông Đính cho rằng, muốn phát triển NƠXH thì cần làm nhiều việc hơn. Thứ nhất, cần có sự điều chỉnh các quy định, quy trình xử lý thủ tục đầu tư phát triển loại hình này trên nền tảng hỗ trợ và rút gọn, khoa học. NƠXH là sản phẩm chính sách của Nhà nước, là sản phẩm đầu tư công, cần có quy trình gọn gàng trên tinh thần hỗ trợ, cần cắt giảm những thủ tục rườm rà, thừa thãi.

Cần xây dựng các chuẩn mực, tiêu chuẩn, quy chuẩn về thiết kế, quy mô, hạ tầng giao thông, các hạ tầng khác… của NƠXH, các dự án NƠXH có thể dựa trên quy định chung đó để đưa vào áp dụng, không cần thông qua nhiều ban bệ, hội đồng, như vậy mới tăng tính hấp dẫn với chủ đầu tư.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: "Với quy trình như thực tế hiện nay thì thủ tục triển khai NƠXH còn khó, phức tạp hơn nhiều so với xây dựng nhà ở thương mại, trong khi làm nhà ở thương mại có lãi hơn, hấp dẫn hơn. Trước bối cảnh này, doanh nghiệp sẽ đặt câu hỏi tại sao lại phải chọn NƠXH. Như vậy, để thúc đẩy tiến trình phát triển NƠXH và có thể sớm “rã đông” thị trường bất động sản thì việc đơn giản hóa thủ tục, quy trình triển khai dự án NƠXH cũng là điều rất cần thiết".

Bên cạnh đó, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính - TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để cải thiện nguồn cung NƠXH, các doanh nghiệp phát triển cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc cũng như thực hiện phát triển NƠXH đã được đăng ký.

Trong quá trình triển khai loại hình này, nếu gặp khó khăn thì cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Đồng thời, các nhà đầu tư phải tính toán kỹ, chuẩn bị đầy đủ nguồn lực, để khi lãi suất xuống thấp và nắm bắt được thời điểm phù hợp thì có thể tham gia thị trường luôn.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng để xuất về phương án giải quyết khó khăn về tài chính, nguồn vốn cho việc phát triển và mua NƠXH. Theo đó, cần thành lập quỹ riêng để cho vay về nhà ở. Cụ thể là quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở.

Vị chuyên gia nhấn mạnh: “Nếu ngân hàng hiện đang thừa tiền, có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Việc lập ra quỹ nhà ở để hỗ trợ người dân vay mua nhà, nhằm thúc đẩy thị trường”.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng cho rằng, việc thành lập quỹ tại Việt Nam hiện đang thất bại, hoạt động yếu ớt cùng nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ phải thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa dẫn tới việc gây ra các vướng mắc trong khi quản trị hay tham nhũng.

Cùng với đó, cần đưa ra giải pháp để các nhà phát triển bất động sản giá rẻ không phải chịu thiệt thòi về tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại./.