Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Kiểm soát chặt khoản tiền người mua giao cho chủ đầu tư

Sáng 30/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 61 Điều, giảm 22 Điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trước đó, thảo luận tại Tổ về dự án luật, nhiều đại biểu tán thành sự cần thiết sửa đổi nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Dự thảo được đánh giá có nhiều điểm tiến bộ, thể hiện nỗ lực cắt giảm điều kiện kinh doanh, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Tại phiên thảo luận ở hội trường, một trong những vấn đề được các đại biểu tập trung là kiểm soát tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định giới hạn mức đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được đánh giá là cần thiết. Tuy nhiên, các ý kiến cho rằng chỉ giới hạn tỷ lệ đặt cọc là chưa đủ, mà cần có cơ chế quản lý dòng tiền để bảo đảm khoản tiền người mua giao thực sự được bảo vệ.

Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ) đề nghị khoản tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) thì cảnh báo nguy cơ quy định về đặt cọc bị lách thông qua những khoản thu mang tên gọi khác như "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" hoặc "phí ưu tiên", kể cả khi được thực hiện thông qua các sàn phân phối. Vì vậy, khoản thu cần được xác định theo bản chất giao dịch. Nếu khoản thu nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì phải có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc vào tên gọi.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, tránh tình trạng các thỏa thuận giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay phí ưu tiên trở thành phương thức thu tiền trước thời điểm được phép.

Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp khoản thu được thực hiện thông qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Những ý kiến này cho thấy yêu cầu hoàn thiện quy định không chỉ nằm ở việc xác định mức đặt cọc tối đa, mà còn phải kiểm soát toàn bộ quá trình thu, quản lý và sử dụng tiền của khách hàng. Đây là cơ sở để hạn chế tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối sử dụng các thỏa thuận khác nhau nhằm thu tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Bên cạnh tiền đặt cọc, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận cũng là nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý.

Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ lại khoản tiền này trong tài khoản phong tỏa có thể giúp bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, nếu thời gian phong tỏa kéo dài, đặc biệt trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, dòng tiền của doanh nghiệp cũng có thể bị ảnh hưởng. Đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay thế khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Như vậy có thể giúp giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Ở góc độ quản lý khoản tiền, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị dự thảo cần quy định cụ thể các nguyên tắc liên quan đến tài khoản phong tỏa, bao gồm chủ thể kiểm soát tài khoản, căn cứ và chứng từ giải tỏa, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua cũng như phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định ngay trong luật. Chính phủ có thể quy định cụ thể hơn về quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.

Một số ý kiến khác đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5% này. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện, đồng thời không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ.

Đối với bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Trần Anh Tuấn lưu ý cần phân biệt rõ việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư không đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Vì vậy, đối với khách hàng lựa chọn phương án có bảo lãnh, đại biểu đề nghị quy định rõ chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh. Đồng thời, cần làm rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí bảo lãnh.

Các ý kiến cũng đề nghị quy định cụ thể trách nhiệm cung cấp thông tin và cam kết bảo lãnh khi người mua lựa chọn phương án này. Trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán và trình tự phát hành bảo lãnh cần được xác định rõ để các bên biết thời điểm phải hoàn thành từng bước, tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.

Bên cạnh đó, các đại biểu đều yêu cầu những quy định về đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh phải đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải tỏa và trách nhiệm cụ thể của bên nhận tiền. Những cơ chế này sẽ trực tiếp quyết định mức độ an toàn của dòng tiền người mua giao cho chủ đầu tư trước khi nhận nhà và giấy chứng nhận.