Giá căn hộ tại Hà Nội tăng 82% sau 8 năm
Giá chung cư ở TP Hồ Chí Minh tăng 82% sau 8 năm. Ảnh minh họa.

Giá chung cư vẫn ở ngưỡng cao

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý III, nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội đón nhận gần 1800 sản phẩm mới. Tuy nhiên, sản phẩm bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Các căn hộ có mức giá xung quanh 30 triệu đồng/m2 chỉ có từ một số dự án tại khu vực xa trung tâm thành phố.

Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà ở mở bán mới tại Hà Nội trong quý III. Căn hộ cao cấp chiếm 47%. Chủ yếu từ các dự án thuộc các đại đô thị có quy mô lớn ở khu vực ngoài trung tâm.

Về giá bán, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện đang ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao,... nên các dự án bất động sản khó giảm giá, duy trì giá bán ở ngưỡng cao.

“Giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng”, ông Đính nhấn mạnh.

Về nguồn cung, Hội đồng thẩm định của VARS dự báo sẽ tiếp tục được cải thiện, từ các dự án đã được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp tại đô thị lớn. Những tín hiệu phục hồi tích cửa của thị trường giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư. Lãi suất giảm, tình hình kinh tế tích cực hơn cũng giúp cải thiện đáng kể lực cầu. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn sẽ kéo dài, cùng với giá bán luôn ở ngưỡng cao dự báo sẽ làm giảm sức mua của người dân.

Trong khi đó, cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy phân khúc căn hộ chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Cụ thể, quý III/2023, III/2023, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng 1%, nhu cầu tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Các căn hộ có giá từ 2-4 tỉ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TPHCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TPHCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Nguồn: Batdongsan.com.vn.
Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua nhà chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

Theo Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Tuy nhiên chưa có nhiều người vay ngân hàng mua do họ lo ngại về lãi suất.

Căn hộ bình dân dần biến mất

Trong bối cảnh giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày càng tăng giá thì với loại hình căn hộ bình dân lại gần như biến mất khỏi thị trường. Trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng lớn. Tuy nhiên, tốc độ gia tăng thu nhập của người dân lại không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Nhận định về diễn biến tiếp theo của thị trường trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, theo thông lệ hàng năm, vào quý IV của năm, dòng tiền từ các nguồn có khả năng sẽ được cải thiện hơn nhờ các khoản đáo hạn vào cuối năm, điều này có thể sẽ là động lực hỗ trợ người mua đưa ra quyết định mua nhà.

Đồng thời, một điểm thuận lợi nữa của thị trường hiện nay là mức lãi suất đã có sự điều chỉnh hợp lý. Thuận lợi này phần nào sẽ thúc đẩy quyết định mua nhà của người mua.

Đáng chú ý, theo số liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần phải “cày cuốc” 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Giá căn hộ liên tục tăng, thị trường vắng bóng căn hộ bình dân.
Giá căn hộ liên tục tăng, thị trường vắng bóng căn hộ bình dân.

Mà ở đó, Hà Nội lừ nơi đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ này không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista. Còn tại Indonesia, Malaysia và Thái Lan, chỉ số này có dấu hiệu giảm.

Trong khi đó, theo số liệu từ Savills cho thấy, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Theo lý giải của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chênh lệch cung - cầu vẫn lớn dẫn đến giá bán neo cao. Trong giai đoạn 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ hạng sang, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Thị trường thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không có dự án mới. Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ giá thấp vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc này chiếm tới 70 - 80%.

Theo ông Lê Hoàng Hoán, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: “Bây giờ đang thiếu là hiển nhiên rồi, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội luôn rất thiếu và thiếu trầm trọng. Các sinh viên khi mới ra trường không đủ điều kiện thuê nhà, hoặc người công nhân họ không thể đủ tiền để mua nhà ở thương mại được”.

Thực tế, từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số hơn 14 nghìn căn nhà được bán ra, không hề có một căn hộ bình dân nào. Còn trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023, thị trường hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.