Chung cư Hà Nội tăng giá 19 quý liên tiếp

Báo cáo của Savills về thị trường địa ốc Hà Nội trong quý III/2023 chỉ ra, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.891 căn, giảm 47% theo quý và giảm 65% so với cùng kỳ năm 2022. Đặc biệt là toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc trung cấp (hạng B). Đồng nghĩa với việc những căn hộ cao cấp (hạng A) và bình dân (hạng C) đều không xuất hiện trong quý III.

Bên cạnh giảm mạnh nguồn cung, sức cầu của thị trường cũng đi xuống. Số lượng căn hộ bán ra ghi nhận khoảng 2.100 căn, giảm 16% theo quý và giảm 42% theo năm. Nguyên nhân được xác định là từ những tác động của nền kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và các lo ngại xoay quanh khả năng chi trả của người dân.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn Savills Hà Nội, thị trường bất động sản Hà Nội đang rất trầm lắng, hoạt động kém hiệu quả và tồn tại rất nhiều thách thức. Trong đó, một trong những điều đáng chú ý nhất là giá nhà không ngừng tăng mạnh. Giá căn hộ chung cư do chủ đầu tư bán ra hiện đạt trung bình 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm.

Đáng chú ý, đây đã là quý thứ 19 liên tiếp giá chung cư Hà Nội liên tục tăng. Mức giá ở thời điểm hiện tại đã cao hơn 77% so với quý I/2019. Giá thứ cấp trên thị trường cũng đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Trong 9 tháng năm 2023, Gia Lâm chiếm 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch. Từ năm 2019, giá sơ cấp tại đây đã tăng 13% mỗi năm.

Báo cáo của batdongsan.com.vn vừa công bố cũng cho thấy, trong quý III/2023, nhu cầu tìm mua chung cư tiếp tục tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, tăng từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Cơ hội mua nhà của người dân ngày càng khó

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất”.

Đấy là còn chưa kể nhìn vào thực tế hiện nay, nguồn cung nhà ở đang thiếu trầm trọng. Cả nước đã hoàn thành khoảng 301 dự án với quy mô gần 156.000 căn, đang triển khai 401 dự án, với quy mô hơn 454.000 căn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về chính sách pháp lý, thủ tục triển khai dự án, thay vì chờ đợi các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt thủ tục, Bộ Xây dựng đang tập trung phát triển các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà thuê mua. Bởi đây là phân khúc có nguồn cầu rất lớn. Trong khi việc triển khai xây dựng dự án có nhiều ưu đãi về chính sách đất đai như miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư và người mua nhà đều được hưởng ưu đãi về lãi suất vay vốn...

Trong khi đó, số liệu CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, riêng giá nhà chung cư TP Hồ Chí Minh trong 3 quý đầu năm 2023, đang rơi vào mức trung bình 63 triệu đồng/m2. Nhiều dự án trung cấp đã tiệm cận mức giá từ 70 – 80 triệu đồng/m2.

Nhận định về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, đây là vấn đề khó khăn đối với một gia đình có nhu cầu mua nhà tại TP Hồ Chí Minh nếu chỉ dựa vào thu nhập thuần túy. Với giá trung bình rơi vào 4 – 5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích tầm 60m2 thì các hộ gia đình bình thường có mức thu nhập khoảng 20 triệu/tháng sẽ mất hàng chục năm mới mua được nhà nếu không có sự hỗ trợ của người thân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam.

Nếu không có sự hỗ trợ, ngoài yếu tố cần thu nhập cao thì vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu được một căn hộ chung cư trong thời điểm hiện tại. Trong khi đó nhu cầu mua nhà của người dân trong 1 năm tới vẫn còn rất cao.

Ông Kiệt cho rằng, nhu cầu ở thực tế hiện nay rất lớn nhưng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu lại rất hạn chế. Trong đó phân khúc 2-3 tỷ đồng/căn đang thiếu trầm trọng nguồn cung và là điều đáng báo động.

Có thể lấy ví dụ như tại TP Hồ Chí Minh, hiện nay rất khó để có thể tìm ra được căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Đơn cử như giá căn hộ tại một dự án ở quận 9 (TP Thủ Đức) với nguồn cung dồi dào nhất thị trường TP Hồ Chí Minh hiện nay cũng đang rơi vào khoảng từ 60 – 80 triệu đồng/m2.

Hay tại một số dự án ở xa trung tâm như Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh cũng đang neo ở mức giá khá cao so với nhu cầu thực tế. Một số ít dự án có tầm giá dưới 50 triệu/m2 hầu hết đến từ các dự án đã triển khai từ lâu, vừa tái khởi động lại do đã giải quyết được vướng mắc pháp lý.