Giá nhà được dự báo bớt “tăng nóng” dù nhiều dự án phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp 10 lần trong năm nay

UBND tỉnh Vĩnh Phúc vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh, áp dụng từ ngày 20/1 đến hết 31/12/2025. Phần lớn các vị trí tăng giá 1-1,5 lần so với trước đây, chiếm hơn 84%; khoảng 10% vị trí tăng 1,5-3 lần. Mức điều chỉnh cao nhất 5-8 lần ghi nhận tại 54 vị trí, chiếm hơn 1%.

Cụ thể, nơi có giá đất cao nhất thuộc về mặt đường Ngô Quyền, TP. Vĩnh Yên, đoạn giao với đường Nguyễn Viết Xuân đạt 52,8 triệu đồng mỗi m2, tăng 24% so với trước đây.

Không chỉ có Vĩnh Phúc, thời điểm cuối năm 2024, hàng loạt tỉnh, thành khác trên cả nước đã đồng loạt điều chỉnh tăng bảng giá đất.

Tại Hà Nội, cuối tháng 12/2024, Chủ tịch UBND TP đã ký ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng đến ngày 31/12/2025 với mức tăng phổ biến tại các quận từ 190-270% so với mức cũ. Mức tăng ở các huyện, xã thuộc thị xã khoảng 150-190%.

Trước đó, cuối tháng 10/2024, TP.HCM cũng công bố bảng giá đất mới có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng mạnh, từ 4-38 lần tùy khu vực.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn thúc đẩy nhanh các dự án phát triển hạ tầng quan trọng của thành phố. Việc định giá đất sát với giá trị thị trường giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng - một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án lớn bị trì hoãn nhiều năm.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng sẽ mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa sẽ phải trả tiền đất cao gấp 10 lần

Liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất này, trong Báo cáo Triển vọng ngành bất động sản 2025 vừa phát hành, Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (Vis rating) cho rằng, với bảng giá đất mới, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây.

Tuy nhiên, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.

Dự kiến nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp. Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm.

Đáng chú ý, mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, tuy nhiên, theo đơn vị này, phần lớn nguồn cung mới trong năm nay sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai.

Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HCM) và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội (HN), sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte.

Theo dự báo của đơn vị này, nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản.

Ngoài ra, việc hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các HN và HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.

“Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023 nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.

Tuy nhiên, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua”, Vis rating dự đoán.