Kỳ vọng từ các đạo luật tạo nền tảng, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi

Thị trường dù có sự khởi sắc nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Ảnh minh họa.

Thị trường phục hồi chưa được như kỳ vọng

Nhìn vào thực tế có thể thấy, thị trường bất động sản đang có những vấn đề như nguồn cung thiếu hụt, các yếu tố pháp lý, nguồn vốn và niềm tin của nhà đầu tư cần được giả quyết.

Bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, khủng hoảng trước đây của thị trường bất động sản là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong bối cảnh đó doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng” và tính thanh khoản rất yếu.

Theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III năm 2024. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt triển khai các biện pháp, với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản. Đây là hành động rất đúng đắn, kịp thời, tuy nhiên do nhiều nguyên nhân nên hiệu quả chưa được như kỳ vọng.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề “chôn” vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.

Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém.

Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Ông Đính cho rằng, những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản đã có tác động tích cực tới thị trường.

Theo một khảo sát mới đây của VARS, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…

Kỳ vọng vào sự hỗ trợ từ khung pháp lý

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam kỳ vọng khi Quốc Hội xem xét sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục trở lại.

Theo đó, Mirae Asset cho biết, theo các chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản trong quá khứ, thì khoảng cách giữa các thời điểm đầu chu kỳ thường từ 6-7 năm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch Covid và các chính sách kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp cũng như tăng lãi suất, khoảng cách giữa các chu kỳ có thể kéo dài hơn so với các diễn biến trong quá khứ.

Bên cạnh đó, các đợt sóng bất động sản trước đây đều đi kèm thay đổi về chính sách, do đó Mirae Asset kỳ vọng khi Quốc hội xem xét sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục.

Một số chính sách tiêu biểu được ban hành qua từng chu kỳ của thị trường BĐS (Nguồn: Chứng khoán Mirae Asset).

Đối với tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS, Mirae Asset cho biết, sau khi Nghị định 65 được ban hành, khả năng huy động vốn bằng kênh trái phiếu doanh nghiệp bị hạn chế đáng kể, điều này đã khiến các công ty bất động sản thu hẹp hoạt động phát hành trái phiếu. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng lượng trái phiếu cả năm 2022 chỉ đạt gần 52.000 tỷ đồng, giảm 76% so với năm trước đó.

Trước tình hình các công ty bất động sản kẹt nguồn vốn, Nhà nước đã ban hành Nghị định 08 để sửa đổi một số điều của Nghị định 65 nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản trái phiếu, cùng với đó là Nghị quyết 33 tạo điều kiện cho doanh nghiệp giãn nợ, tái cơ cấu nợ.

9 tháng đầu năm 2023 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã huy động qua kênh này được khoảng 50 nghìn tỷ đồng, gần bằng tổng mức phát hành của cả năm 2022. Chỉ tính riêng trong quý 3 2023 đã có hơn 10 doanh nghiệp phát hành với tổng giá trị khoảng 27 nghìn tỷ đồng, cao hơn 2 quý trước đó cộng lại.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay đã chủ động mua lại một phần không nhỏ lượng trái phiếu đã phát hành, lên đến khoảng 12 nghìn tỷ đồng, giúp toàn ngành giảm được áp lực nợ vay.

Tuy vậy, Mirea Asset cho rằng, thị trường vẫn có thể gặp nhiều trở ngại trong ngắn hạn khi số lượng trái phiếu còn lại trong ngắn hạn vẫn rất lớn, ước tính lên đến hơn 60 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối 2023 và 120 nghìn tỷ đồng cho cả năm 2024; và một số tiêu chuẩn của Nghị định 65 sẽ có hiệu lực trở lại vào đầu năm 2024.