Liệu cơn khát nhà ở vừa túi tiền sẽ được "giải tỏa" trong năm 2024?

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã ghi nhận tăng tới 77%. Cụ thể, quý 4/2023 ghi nhận giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư là 54 triệu đồng/m2, tăng 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019.

Còn theo Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2023 vừa qua tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá căn hộ chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà nội và TP.HCM, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm. Riêng TP.HCM nhà chung cư tăng giá chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức với giá bán sơ cấp hơn 60 triệu đồng/m2.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua là do lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang, thiếu các sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Chính sự lệch pha này đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Trước thực trạng này, ngay từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm cũng như có giải pháp phù hợp, kịp thời và hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân và người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để giảm được giá nhà là bài toán không dễ tìm lời giải bởi có quá nhiều loại chi phí đè nặng lên doanh nghiệp như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý... đều tăng.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh là do lệch pha về sản phẩm cao cấp, thiếu sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền

Cơn khát nhà ở vừa túi tiền sẽ được giải tỏa vào năm 2024?

Có thể thấy, thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư đã và đang thay đổi để thích nghi với thị trường với việc cho ra mắt hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Đặc biệt tại các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Các chuyên gia kỳ vọng việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này quay trở lại thị trường.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, 3 bộ luật này đã tạo ra khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại Việt Nam.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Ngoài ra, một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thấm sâu hơn, nguồn cung sẽ dồi dào hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, kéo mặt bằng giá nhà của toàn thị trường giảm xuống. Nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, thì loại hình này sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, Việt Nam hiện chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Để thực hiện được điều này, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ chủ đầu tư trong việc phát triển và vận hành dự án hạ tầng xã hội. Ngoài ra, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra ven đô sẽ là tất yếu.

Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, Nhà nước cần có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn đối với thị trường tài chính, kiến tạo để phát triển nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, chú trọng điều tiết cung - cầu và giá bất động sản.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội, quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, tài chính phù hợp. Đối với doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch thanh toán nợ, đa dạng hóa việc tiếp cận nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư dàn trải, tích cực góp ý, phản biện chính sách pháp luật liên quan.

Đề xuất các giải pháp trong năm 2024, đa phần các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, phía Nhà nước cần tạo sự đồng bộ, thống nhất về mặt thể chế để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Các địa phương cần đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch làm cơ sở để triển khai các dự án bất động sản, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội độc lập tại những vị trí phù hợp. Cùng với đó, sớm công khai danh mục dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách minh bạch, công khai,... Về phía các doanh nghiệp bất động sản cũng cần cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm, tiếp tục cải thiện chất lượng các dự án.

Dự báo những gam màu sáng trong năm 2024

Có thể thấy, sau nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan ban ngành trong việc ban hành các chính sách điều hành thị trường bất động sản, những tín hiệu tươi sáng đã bắt đầu xuất hiện rõ nét từ thời điểm nửa cuối năm 2023.

Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thanh khoản thị trường các tháng cuối năm 2023 đã gia tăng trở lại, không còn trầm lắng như giai đoạn trước. Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản ở mức thấp trong nửa đầu năm đã bắt đầu chuyển hướng bật tăng trở lại vào giai đoạn nửa cuối năm 2023.

Bước sang năm 2024, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều gam màu sáng hơn khi các chính sách điều hành thị trường địa ốc kịp thời, sát với thực tế là "động lực" để bất động sản có động lực để xoay chiều.

Nhà vừa túi tiền mở ra kì vọng cho thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa)

Sau những động thái tập trung tháo gỡ khó khăn cũng như các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ, các Bộ ngành và địa phương, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản năm 2024 sẽ từng bước có sự phục hồi theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản nhận định, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ, nhanh chóng và kịp thời của Chính phủ, các Bộ ngành, đặc biệt là sự chỉ đạo trực tiếp của Thủ tướng trong suốt thời gian qua đã góp phần "phá băng" thị trường bất động sản.

“Những quy định mới trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trở thành bước đệm để thị trường trở nên minh bạch, dần phục hồi. Trong thời gian tới, cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, bất động sản sẽ có nền tảng chắc chắn để phát triển theo quỹ đạo bình ổn”, ông Nguyễn Đức Lập cho hay.

Còn theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cũng có khả năng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường./.