Lộ diện điểm nghẽn cản trở sự hồi phục của thị trường địa ốc

Chia sẻ với báo giới, TS. Trần Du Lịch - Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định: Thị trường trong thời gian vừa qua đã đi từ tăng trưởng từ âm nhiều đến âm ít nhưng chưa thể dương bởi đang có sự phục hồi chậm.

Lộ diện điểm nghẽn

Theo TS. Trần Du Lịch, về tổng thể nền kinh tế Việt Nam vẫn có sự cải thiện nhưng khó có mức tăng trưởng cao. Ngành bất động sản còn khó hơn do chịu tác động của những vướng mắc về pháp lý và khả năng hấp thụ vốn.

TS Trần Du Lịch - Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia. (Ảnh: Dân trí)

Phân tích cụ thể hơn, TS. Lịch thông tin về số dự án bất động sản được cấp phép mới năm 2023 ở mức thấp kỷ lục. Theo đó, các quý giảm dần đều từ 17 dự án (quý I) xuống còn 15 dự án (quý II) và 15 dự án cấp phép trong quý III. Nếu so sánh lũy kế 3 quý đầu năm 2023 chỉ có 47 dự án được cấp phép so với mức 700 dự án của năm 2021.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh, dự án có tính rủi ro pháp lý cao thì đừng nói gì đến tín dụng, trái phiếu hay mua bán sáp nhập.

Điểm nghẽn thứ 2 về hấp thụ vốn - đây là một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay. Theo TS. Trần Du Lịch, mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại song quy mô còn quá nhỏ.

Có hơn 70% doanh nghiệp bất động sản cho rằng các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về vốn chưa thực sự phát huy. (Ảnh: Báo Đầu tư)

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có hơn 70% doanh nghiệp bất động sản cho rằng các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về vốn chưa thực sự phát huy. Các dòng tiền chính gồm khách hàng, trái phiếu và vốn tín dụng thì doanh nghiệp đều đang vướng.

Ở phía doanh nghiệp nhiều phản ánh cho rằng họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản phía Nam chia sẻ: Doanh nghiệp hiện đang triển khai dự án chung cư ở Hà Nội và về pháp lý đã hoàn thiện song khó khăn lớn nhất hiện nay là vốn. Do thiếu vốn nên dự án gặp khó khăn để triển khai. Chia sẻ thêm, vị doanh nghiệp này cho biết, loay hoay mãi, tới cuối năm 2023 doanh nghiệp mới ký kết được với ngân hàng tư nhân gói tín dụng gần 3.000 tỷ đồng để triển khai.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đưa ra con số ảm đạm khi số lượng dự án được thi công hoặc hoàn thiện mở bán đang rất khiêm tốn. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023 chỉ có 140 dự án trên cả nước hoàn thành với quy mô khoảng 9.715 ô/nền.

Số lượng dự án được thi công hoặc hoàn thiện mở bán đang rất khiêm tốn. (Ảnh: VnExpress)

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế chia sẻ, khả năng hồi phục của thị trường bất động sản có bền vững hay không vẫn phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu. Nhiều chuyên gia cũng đồng tình dù người mua đã rục rịch trở lại, tín hiệu tích cực cho thị trường hồi phục song chưa hẳn là các doanh nghiệp đã vượt qua được rủi ro tài chính.

Dòng tiền hướng vào đâu?

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc khá lớn vào nguồn vốn. Do vậy, nếu nguồn vốn và việc tiếp cận nguồn vốn được thuận lợi sẽ quyết định tình trạng sức khỏe của doanh nghiệp. Ông Đính cho rằng, thời gian tới cần tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý trong đó có việc sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Có như vậy mới tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc được khởi động trở lại, tạo cơ sở để địa phương phê duyệt thêm các dự án mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS

Theo chuyên gia này, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu rất lớn cần được tạo điều kiện để thúc đẩy thanh khoản, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi phù hợp. Từ đó giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và đầu tư mới đáp ứng được nhu cầu thực trên thị trường.

Về giải pháp gỡ nút thắt về vốn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đề nghị không hạ chuẩn nhưng có thể “nới” hơn một chút tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group nhận định, những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao mang lại dòng tiền thuê ổn định sẽ hồi phục tốt hơn.

Mặc dù đã có chỉ dấu tích cực song các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và cần thêm thời gian để khắc phục, đặc biệt là về cơ chế chính sách, nguồn vốn. Bên cạnh đó, do sức mua của thị trường còn kém nên doanh nghiệp bất động sản cũng đang giữ tâm lý thận trọng khi tung nguồn hàng.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi dự kiến trong nửa cuối năm 2024.

Nhìn nhận đánh giá về xu hướng và khả năng phục hồi thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, sẽ mất ít nhất 1 năm để hồi phục. Và khả năng phục hồi dự kiến trong nửa cuối năm 2024. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh dự báo 4 giai đoạn của thị trường thời gian tới. Cụ thể: Thứ nhất, giai đoạn thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực dự kiến xảy ra vào nửa cuối năm 2024. Thứ hai, trong điều kiện các chính sách công cụ được triển khai tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn thì là giai đoạn củng cố dự kiến quý IV/2024 đến quý I/2025. Thứ ba, giai đoạn khởi sắc dự kiến từ quý II đến quý IV/2025 tức là ghi nhận dòng tiền đầu tư có sự tăng trưởng. Cuối cùng, giai đoạn ổn định dự kiến vào sau quý I/2026.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, các tín hiệu tích cực sẽ hiện diện ngày càng rõ ràng hơn trong năm 2024. Ông Lực cho rằng, điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ từ trong năm 2023 và sẽ nới lỏng hơn trong năm 2024 tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân tiếp cận tín dụng, qua đó tìm kiếm đến kênh đầu tư bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn kỳ vọng với môi trường lãi suất thấp, chính sách tín dụng thông thoáng cùng loạt giải pháp Chính phủ để tháo gỡ vướng mắc thì thị trường bất động sản sẽ có sự hồi phục vững vàng hơn trong thời gian tới./.