Longform: Xu hướng phát triển thị trường bất động sản khu công nghiệp năm 2024

Trong năm 2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp được dự báo là điểm sáng hiếm hoi của thị trường. Trong khi các phân khúc khác chịu ảnh hưởng nặng nề khi thanh khoản kém, giao dịch ảm đạm, toàn thị trường trầm lắng thì bất động sản khu công nghiệp lại ít bị ảnh hưởng hơn. Nhờ hưởng lợi từ làn sóng đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và hạ tầng thương mại, dịch vụ cho các khu công nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng nóng của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/11/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Có 2.865 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tăng 58,1%, tổng vốn đăng ký đạt hơn 16,41 tỷ USD, tăng 42,4% so với cùng kỳ.

Số dự án đầu tư mới tập trung tại các tỉnh, thành phố có cơ sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và năng động trong xúc tiến đầu tư như TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Bình Dương. Riêng 4 địa phương này chiếm tới 67,4% số dự án mới của cả nước.

Trong cùng khoảng thời gian, vốn thực hiện của các dự án FDI đạt 20,25 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Về lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18/21 ngành kinh tế quốc dân. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 20,97 tỷ USD, chiếm gần 72,71% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 40,2% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 2,87 tỷ USD, chiếm gần 10% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm 31,4% so với cùng kỳ.

Về địa bàn đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 56 tỉnh, thành phố trên cả nước trong 11 tháng năm 2023. Quảng Ninh vẫn dẫn đầu cả nước về thu hút FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 3,11 tỷ USD, chiếm gần 10,8% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 42,3% so với cùng kỳ năm 2022.

TP.HCM xếp thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 3,08 tỷ USD, chiếm 10,7% tổng vốn đầu tư cả nước, giảm 12,9% so với cùng kỳ. Tiếp theo lần lượt là Hải Phòng, Bắc Giang, Hà Nội, với tổng vốn đầu tư đăng ký lần lượt là 2,8 tỷ USD, 2,7 tỷ USD và 2,6 tỷ USD.

SSI Research kỳ vọng, vốn FDI giải ngân sẽ tăng trưởng tốt hơn trong năm 2024, tập trung vào doanh nghiệp sản xuất như các doanh nghiệp liên quan đến chất bán dẫn và năng lượng tái tạo. Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc sẽ tăng tích cực do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Các khu công nghiệp ở miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong năm 2023, chủ yếu là các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như: Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc trong thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Cùng với sự phục hồi của ngành công nghiệp, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp hiện khá sôi động, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% theo quý. Trong đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu là những khu vực có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất, với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%.

Theo bà An, tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 điểm phần trăm so với quý trước. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

CBRE Việt Nam cũng nhận định, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như: cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Ở góc độ nhà xưởng xây sẵn, giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa - Vùng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2,4 - 2,5%.

Cùng với sự phục hồi nhanh chóng của ngành vận tải, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6,7 lần so với quý trước. Đồng Nai có nhu cầu cho thuê kho cao nhất với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL tại địa bàn tỉnh.

Đánh giá về khả năng phát triển quỹ đất khu công nghiệp khu vực này trong tương lai, Cushman & Wakefield cũng cho hay, trong thời gian sắp tới sẽ có lượng nguồn cung đất khu công nghiệp mới gia nhập thị trường, dự kiến đến năm 2026 sẽ có khoảng 5.700 ha, chủ yếu đến từ Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Hiện nay nhu cầu thuê đất khu công nghiệp khá cao và được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng, cụ thể: Giá thuê đất công nghiệp bình quân được ghi nhận ở mức hơn 170 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1% theo quý và tăng 8,5% theo năm. Một số khu công nghiệp đã có ghi nhận điều chỉnh giá tăng từ 3 đến 5% so với cùng kỳ.

Dự báo tình hình phát triển của bất động sản khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp Việt nam đã có sự chuẩn bị để đón đầu nhu cầu thuê khu công nghiệp tăng cao. Chẳng hạn, Tổng công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (Kinh Bắc, mã chứng khoán KBC) đầu tư 1.060 tỷ đồng mua lại 40 nhà xưởng trong 9 tháng đầu năm 2023, quy mô trung bình mỗi nhà xưởng từ 5.000 - 8.000 m2. Các nhà xưởng này đều có khách thuê nên doanh thu cho thuê nhà xưởng 9 tháng đạt 63,6 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ.

SSI Research ước tính, nếu Kinh Bắc nhận được phê duyệt đầu tư Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024, doanh nghiệp có thể cho thuê 50 ha tại đây. Theo đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024 của Kinh Bắc đạt lần lượt 6.730 tỷ đồng và 2.490 tỷ đồng.

Trong khi đó, Tổng công ty cổ phần Viglacera - CTCP (mã chứng khoán VGC) hiện có 11 khu công nghiệp trải dài trên cả nước. Doanh nghiệp đang tập trung đền bù giải phóng mặt bằng và tổ chức thi công xây lắp hạ tầng, đẩy mạnh công tác bán hàng tại các dự án nhà ở và khu công nghiệp, đồng thời tiếp tục mở rộng quy mô.

Đối với Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex, mã chứng khoán BCM), trong quý 3/2023, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ Becamex đạt 294,2 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lợi nhuận hợp nhất giảm 16,8%, còn hơn 215 tỷ đồng, do doanh thu mảng kinh doanh bất động sản sụt giảm.

Khu công nghiệp Cây Trường của Becamex có diện tích thương phẩm lên đến 490 ha, dự kiến sẽ đóng góp lớn vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian tới. Bên cạnh đó, Becamex dự kiến ghi nhận doanh thu khoảng 5.000 tỷ đồng đến từ việc bán một phần dự án Thành phố mới cho Capital Land.

Nhận định về xu hướng phục hồi và phát triển của bất động sản khu công nghiệp, nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc này tiếp tục là điểm sáng dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2024 và các năm tiếp theo.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết: “Có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các KCN ở thị trường cấp 2. Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn. Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp”.

Theo bà Dung, xu hướng của nhà đầu tư nước ngoài sẽ chuyển đổi thị trường và mở rộng ra các thị trường khác để phân hoá rủi ro, không làm gián đoạn đến sản xuất. Ngoài ra, Việt Nam cũng là một trong những lựa chọn hàng đầu đối với những công ty phụ trợ, linh kiện.

Như vậy, bất động sản công nghiệp dự báo là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh nhất trong chu kỳ mới vì gần như thị trường này không bị ảnh hưởng quá nhiều từ yếu tố pháp lý, hay chênh lệch cung - cầu,…

Đồng quan điểm, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thời gian tới nhờ hưởng lợi từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là điểm sáng đối với các nhà đầu tư.

Theo ông Hiếu, phát triển bền vững gắn với tăng trưởng xanh là vấn đề cần quan tâm đến. Các ngành tạo ra khí, chất thải gây ô nhiễm môi trường sẽ bị “đào thải” dần khỏi thị trường. Nói không xa, chính Trung Quốc bây giờ cũng không còn mặn mà đón nhận và phát triển những ngành công nghiệp gây ô nhiễm tới môi trường.

Song song với đó, những sản phẩm bất động sản công nghiệp cần phát triển đa dạng các loại hình. Rõ ràng, thị trường bất động sản nhà ở có phân khúc hạng cao cấp, trung cấp và bình dân; thị trường bất động sản văn phòng có phân khúc hạng A, hạng B, hạng C… nên thị trường bất động sản công nghiệp cũng cần phát triển có sự phân cấp theo chiều hướng đó.

Ở một góc nhìn khác, giới chuyên gia cũng cho rằng, khi bất động sản khu công nghiệp phát triển sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu vực này.

Ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh miền Bắc nhận định: “Nhu cầu thuê nhà ở gần các khu công nghiệp đang là xu thế mới thay thế cho việc các chuyên gia và lao động kỹ thuật cao phải di chuyển từ thành phố tới nơi làm việc, mất quá nhiều thời gian khi mà đường xá giao thông càng ngày càng ách tắc. Tuy nhiên, thị trường bất động sản logistic cho các KCN ở các địa phương lại chưa phát triển. Đây là phân khúc tiềm năng thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn xa, đón đầu được xu thế và nhu cầu mới của thị trường”.

Như vậy, bất động sản khu công nghiệp sẽ là xu hướng trở thành bất động sản dòng tiền với khả năng cho thuê dài hạn, sinh lời bền vững hứa hẹn sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thời gian tới. Xu hướng này mở ra nhu cầu mới cho những thị trường bất động sản có hạ tầng khu công nghiệp, sở hữu nhiều động lực tăng trưởng và đang là địa phương trọng điểm thu hút dòng vốn FDI./.