Mua bán nhà ở xã hội – Quy định một đằng, triển khai một nẻo: Góc nhìn từ dự án do Tập đoàn Hoàng Huy làm chủ đầu tư

Chính sách, quy định rõ ràng

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội, như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ nêu rõ: “Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” là nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, nhằm phân biệt với “nhà ở sinh viên” và “nhà ở công nhân khu công nghiệp”.

Ngoài các quy định chặt chẽ khi xây dựng loại hình nhà ở xã hội, như đối tượng mua nhà ở xã hội, thời gian được phép giao dịch mua bán nhà ở xã hội, thì ngay từ khâu chủ đầu tư bán các căn nhà ở xã hội cũng được quy định rõ ràng tại các văn bản quy phạm pháp luật.

Trước năm 2015, việc mua bán bất động sản buộc phải thông qua các sàn giao dịch, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng (Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh Bất động sản). Ngay ở thời điểm này, riêng đối với nhà ở xã hội, Nhà nước quy định không phải làm thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện theo quy định riêng về bán, cho thuê, cho mua nhà ở xã hội.

Đối tượng mua nhà ở xã hội, thời gian được phép giao dịch mua bán nhà ở xã hội đều đã quy định rõ ràng tại các văn bản quy phạm pháp luật. (Ảnh minh họa).

Hiện tại, Chính phủ ban hành Nghị định 100 về phát triển và quản lý Nhà ở xã hội. Theo đó, đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, được quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể: Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ (trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua); diện tích căn hộ; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát;

Trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở tại dự án;

Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định tại Điểm a Khoản này; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này và hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng;

Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở, quy định của Nghị định này và hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.

Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.

Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này) thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện;

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định tại Điều 23 của Nghị định này) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội của dự án đó, nhưng người đó không còn có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) cho người đã nộp hồ sơ;

Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án. Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua, thuê, thuê mua thống nhất theo thỏa thuận;

Sau khi ký Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).

…Nhưng thông tin công khai bị rút ngắn

Tại Hải Phòng, khu dự án Nhà ở xã hội trên địa bàn xã An Đồng do chủ đầu tư là Công ty CP Đầu Tư Dịch Vụ Tài Chính Hoàng Huy (gọi tắt là công ty Hoàng Huy) xây dựng, hiện sắp được mở bán. Với vị trí đắc địa, các sản phẩm nhà ở xã hội tại khu vực này khá thu hút người dân.

Hiện tại, chủ đầu tư Hoàng Huy đã có thông báo chính thức về việc thu hồ sơ của các đối tượng mua nhà ở xã hội. Theo đó, trong tổng số 884 căn hộ, có 712 căn bán và 172 căn cho thuê, diện tích mỗi căn hộ từ 43,7m2 đến 63,3m2. Đơn giá bán tạm tính đã bao gồm VAT từ 8.371.062đ/m2 đến 14.959.460đ/m2. Thời gian bắt đầu nhận đơn đăng ký: 08/11/2020. Thời gian kết thúc nhận đơn đăng ký: 28/11/2020.

Bản đồ căn hộ được các “cò” đánh dấu vị trí để nhận tiền chênh của khách hàng.

Quy định về mua bán nhà ở xã hội theo Nghị định 100 ghi rõ, “Trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở tại dự án”. Đối chiếu với quy định này, chủ đầu tư đang bị rút ngắn đến 10 ngày làm việc, khiến đối tượng mua nhà ở xã hội khó tiếp cận thông tin, nộp hồ sơ hơn?

Như đã phân tích các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên, nhà ở xã hội không thuộc sản phẩm bất động sản được phép giao dịch, mua bán qua các sàn mà phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình mua bán theo Nghị định 100. Theo tìm hiểu của phóng viên, Tập đoàn Hoàng Huy hiện có nhiều dự án bất động sản ở Hải Phòng. Tại các dự án, thường xuyên có các sàn F1 thực hiện mua bán các sản phẩm bất động sản gồm: Sàn Đất Xanh Duyên Hải, Sàn CenLand, AB Land và Sàn TD liên minh.

Tại dự án Nhà ở xã hội, một lãnh đạo cao cấp của công ty Hoàng Huy cũng thừa nhận, các căn hộ Nhà ở xã hội được chia theo Block, vào các giỏ hàng của các sàn F1 để giao dịch, mua bán. Việc chủ đầu tư giao các căn hộ nhà ở xã hội cho các sàn giao dịch mua bán là trái quy định, bởi theo nghị định 100, chủ đầu tư chỉ được công báo trên các sàn giao dịch, mọi việc mua bán phải được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư, được sự thẩm định, phê duyệt từ Sở Xây dựng. Khía cạnh khác, việc chủ đầu tư Hoàng Huy thừa nhận giao cho các sàn bán căn hộ nhà ở xã hội, liệu chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm về việc các sàn thu tiền chênh từ vài chục đến vài trăm triệu, tiền tỷ của khách hàng ?

Phóng viên Tòa soạn Kinh doanh và Phát triển đã có khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng từ việc ghi nhận sự nhộn nhịp mua bán chênh giữa các căn nhà ở xã hội từ các cò đất (theo suất ngoại giao) và ở các sàn F1 tự nhận (là sàn của chủ đầu tư Hoàng Huy). Nội dung chuyên đề này chúng tôi sẽ phản ánh trong loạt bài tiếp theo.

SONG LINH