Cú “kích điện” vào thị trường BĐS phía Tây và bài học từ “cơn bão booking” Lumi Hà Nội

Chuyện lạ ở Tây Hà Nội

Theo khảo sát, nghiên cứu và những số liệu thu thập được, giữa lúc thị trường bất động sản đang trong giai đoạn có phần trầm lắng, mới đây, một dự án Tây Hà Nội có tên Lumi Hà Nội vừa ghi nhận con số booking kỷ lục lên tới hàng nghìn. Mức giá chào bán dự kiến của dự án này ở ngưỡng 66-70 triệu đồng/m2, có thể còn cao hơn nữa tùy vào căn hộ và vị trí. Theo như chia sẻ của sale bất động sản, giá của dự án còn tăng tới 70-73 triệu đồng/m2, tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới tại thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội.  

Dự án Lumi Hà Nội nằm trong khu đô thị Vinhomes Smart City. Kể từ thời điểm chính thức mở bán toà chung cư đầu tiên mang tên Sapphire, giá chung cư tại khu đô thị Vinhomes Smart City liên tục xác lập đỉnh mới trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay. Cụ thể, năm 2018, giá chung cư mở bán mới tại toà S1 đang chào bán ở mức ước tính 28-30 triệu đồng/m2.

Đến năm 2020, cụm toà S4 được chào bán với mức giá dao động từ 34-42 triệu đồng/m2. Sau đó, chủ đầu tư lần lượt mở bán các cụm toà Sakura, GS, Tonkin. Trong đó, mức giá Sakua và GS tương đương và nhỉnh nhẹ so với cụm toà S4. Đến khi dự án Tonkin chào mở bán, mức giá mới lập mặt bằng mới lên tới 45-55 triệu đồng/m2.

Cùng trong khu đô thị, Imperia Smart City khi ra mắt toà The Lake Premium, mức giá chào bán lên tới 65-70 triệu đồng/m2.

Tiếp đến năm 2021, Masterise Homes chào bán toà đầu tiên với giá khởi điểm khoảng 70 triệu đồng/m2.

Và lần này, Lumi Hà Nội cũng tiếp tục đặt dấu mốc mới cho mức giá chung cư ở Tây Hà Nội. So với thời điểm năm 2018, giá chung cư sơ cấp đã tăng gấp khoảng 2,3 lần tương đương hơn 230%.

“Chân lý” bị xoá bỏ và những sự so sánh khập khiễng

Có rất nhiều sự so sánh khập khiễng nảy sinh từ sự tăng đột biến của giá chung cư ở phía Tây Hà Nội. Bảng khảo sát bên trên cho thấy, chỉ trong vòng 6 năm, giá chung cư mở bán sơ cấp đã tăng gấp 2,3 lần tương ứng với mức tăng 230%. Tốc độ tăng này đang cho thấy sự bất thường?

Đầu tiên, khi xét so sánh giữa hệ quy chiếu giữa vị trí và giá

“Vị trí, vị trí và vị trí” luôn là một chân lý quan trọng trong tiêu chí lựa chọn mua nhà để ở của người dân. Vị trí cũng là yếu tố gắn liền với giá bất động sản. Song, có thể thấy, “chân lý” này bị phai mòn và bị chống lại khi giá chung cư ở Tây Hà Nội liên tục lập đỉnh mới, tạo ra mặt bằng giá tương đương và thậm chí cao hơn so với giá chung cư nội thành.

Cụ thể, người tiêu dùng đang bỏ ra mức giá ước tính 70 triệu đồng/m2 và thậm chí cao hơn để sở hữu căn nhà ở nơi, cách trung tâm Hà Nội hơn 15 km, cách trung Tâm hội Nghị quốc gia 6-7 km. Để di chuyển từ vị trí này vào khu vực trung tâm Cầu Giấy hoặc trung tâm quận Thanh Xuân, khoảng cách địa lý ước tính 10-15 km. Thời gian di chuyển dao động 30-45 phút hoặc có khi mất cả tiếng đồng hồ hoặc lâu hơn nữa nếu như gặp tắc đường.

Dù hạ tầng giao thông đã được cải thiện rất đáng kể nhưng thực tế, sự tắc nghẽn giao thông xảy ra liên tục trong thời gian qua là trở ngại cho người mua nhà lựa chọn. Đơn cử nhất là những ngày trước đó trên đại lộ Thăng Long, từ nút giao giữa tuyến đường rẽ vào cầu vượt Phú Đô đến nút giao Lê Quang Đạo và đại lộ, tắc đường xảy ra nghiêm trọng.

Thứ hai, dù cùng chung một khu đô thị, cùng chung hạ tầng và tiện ích nhưng có sự chênh lệch đáng kể về giá giữa các toà chung cư. Sự chênh lệch đó đo bằng cấp số nhân khi khoảng cách lên tới 2,3 lần.

Thậm chí, các toà chung cư mới xây nằm ở vị trí kề cận huyện Hoài Đức, và thực tế chỉ cách vài mét nơi từng được ví như “ngoại ô” của Hà Nội sở hữu mức giá tương đương giá nội thành.

Đặt trong so sánh khác, so với giá đất khu đô thị Geleximco bên cạnh, giá 1 m2 trên không xấp xỉ giá biệt thự, liền kề. Mức giá này cũng xấp xỉ giá nhà đất/nhà phố tại các vị trí lân cận thuộc đường Hữu Hưng, Cầu Cốc và Tây Mỗ (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Thứ ba, về mật độ dân cư, dù là khu đô thị có quy mô lên tới hàng trăm héc-ta nhưng không thể phủ nhận, mật độ dân cư khá đông khi theo quy hoạch nơi đây sẽ có 52 toà dân cư. Ước tính, lượng dân số lên tới hàng vạn người.

Nguồn gốc sâu xa của giá chung cư tăng đột biến?

Lý giải hợp lý cho sự gia tăng này đó là hạ tầng cơ bản Tây Hà Nội đã hoàn thiện, chi phí nguyên vật liệu gia tăng. Đặc biệt nguồn cung khan hiếm được đưa ra như một lý do chính, khiến giá chung cư bị tăng quá mạnh.

Sâu xa của nguyên nhân này được “giới đầu tư, môi giới” chỉ ra rằng, do quỹ đất nội đô Hà Nội khan hiếm, việc cấp phép dự án chậm trễ khiến cho giá chung cư cứ liên tục tăng đột biến. Trong khi đó nhu cầu mua nhà của người dân vẫn hiện hữu.

Nhưng sự thật có phải vậy?

Dẫn một vài số liệu đưa ra để cho thấy, nguồn cung và sức cầu trên thị trường đang có sự lệch pha rõ nét.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2023, nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn. Số liệu CBRE Việt Nam cho thấy, tại thành phố lớn nhất là Hà Nội, nguồn cung chung cư đạt lần lượt 10.100 căn. Thống kê của Savills Việt Nam ghi nhận, số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý IV/2023 đạt 3.045 căn. Nguồn cung mới nhà ở có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Như vậy, với nguồn cung lên tới hàng vạn, tỷ lệ thanh khoản chưa đạt tới 50%, tức chưa bằng một nửa nguồn cung tung ra thị trường. Điều này cho thấy sự lệch pha cung và cầu rất lớn trên thị trường căn hộ Hà Nội. Nguồn cung bị đánh giá “khan hiếm” nếu so với giai đoạn trước nhưng thực tế không “khan hiếm” so với lực cầu, mà chính xác đang bị dư thừa. Nếu xét về nhu cầu, mỗi hộ gia đình ở Hà Nội chỉ cần sở hữu căn nhà để đảm bảo ổn định cuộc sống. Thì rõ ràng, “lực cầu” đưa ra đang vượt xa so với thực tế. Và lực cầu thực tế (xét đến nhu cầu và khả năng thanh toán của người tiêu dùng) đang quá yếu bởi giá nhà tăng tới trên 70 triệu đồng/m2, vượt xa thu nhập của phần lớn người dân.

Vậy nguồn cung khan hiếm, nhu cầu mua nhà quá lớn không phải là động lực chính đẩy giá nhà tăng lên.

Vậy tại sao giá lại tăng?

Khó có thể đưa ra câu trả lời chính xác cho giá chung cư phía Tây liên tục thiết lập kỷ lục mới về giá nhất là khi những cơ sở về vị trí, hạ tầng, mật độ dân cư, nguồn cung chung cư đang không phải là nguồn cơn đẩy mức giá này tăng cao.

Ở góc nhìn nhận khác, chị H.T. - một nhà đầu tư có kinh nghiệm 15 năm từng cho rằng: Giá bất động sản thị trường chính là mức giá mà “chủ” bất động sản phát ra. Điều này có nghĩa, sự phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu có sự biến tướng. Người này lý giải vì sao trong những cơn sốt giá, hay sau cơn sốt giá, giá bất động sản có sự tăng đột biến, thậm chí gấp vài lần, không dựa trên giá trị thật như hạ tầng, nhu cầu. Điều này do “khả năng thao túng giá của đội cá mập, tạo ra lực cầu lớn bằng lượng cọc hay có thể còn gọi là booking, sau đó, giá liên tục đẩy lên cao”. Mức giá thị trường là mức giá cuối cùng đọng lại trước khi cơn sốt tạm dừng.

Nhìn vào lượng booking của dự án Lumi Hà Nội được quảng cáo lên tới hơn 3.000 lượt, trong khi nguồn cung của dự án này khoảng 3.900 căn. Như vậy, lượng booking chiếm tới 80% lượng hàng. Giả sử toàn bộ lượng booking này là thật thì Lumi Hà Nội dù chưa chính thức mở bán, dù chưa đủ điều kiện mở bán như Sở Xây dựng Hà Nội công bố hồi đầu tháng 3/2024 thì thanh khoản của dự án này lên tới 80%. Đó là sự thành công vô cùng lớn với một chủ đầu tư và là hiện tượng “chốt sale” tốt nhất trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Nhưng nếu lượng booking không xuất phát từ nhu cầu ở thật thì liệu đây có phải hành động lũng đoạn giá cả thị trường?

Bởi xét về khả năng chi trả mua bất động sản thì với mức giá 70 triệu đồng/m2, tương ứng 3,7 tỷ/căn hộ 55m2 đang vượt quá mức thu nhập của người dân, và tất yếu vượt qua lực cầu với nhóm mua nhà ở thực của người dân.

Với mức giá chung cư quá cao, ai là người hưởng lợi? Là người dân đang có nhu cầu mua nhà ở thực, nhưng tích luỹ chưa thể sở hữu 1 căn nhà? Hay là chủ đầu tư khi giá sản phẩm tăng mạnh? Hay là nhà đầu cơ, nhà đầu tư đang đẩy tiền vào ôm hàng?

Câu trả lời đầu tiên, đó chính là chủ đầu tư. Dù chưa biết lượng booking thực tế ra sao, nhưng với khoản tiền cọc đổ về, chủ đầu tư đã có thể huy động được khoản tiền vốn lớn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Số lượng booking lớn với mức giá dự kiến trên thị trường cũng là cách để doanh nghiệp tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường thông qua hiện tượng: Cầu quá lớn trong khi cung lại khan hiếm.

Nhìn về góc độ kinh tế, một câu hỏi đặt ra, đây có phải là hành vi làm lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao? Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, đẩy bài toán về xây nhà an cư vừa túi tiền cho người dân mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.

Trước đó, trong tọa đàm “Vai trò môi giới bất động sản trong xu thế mới” vừa diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận, giá đất đai ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có “sự góp sức” của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình “tiếp tay” đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho phát triển của các địa phương.

“Câu chuyện các doanh nhân, nhà tài phiệt thao túng thị trường ngày càng diễn ra phổ biến. Một doanh nhân vừa bị bắt vì thao túng chứng khoán. Câu hỏi đặt ra là liệu các hành vi lũng đoạn thị trường nhà đất trong thời gian qua có bị xử lý như hoạt động thao túng thị trường chứng khoán hay không?”, đặt vấn đề tại buổi tọa đàm, ông Đính kêu gọi các nhà làm luật nghiên cứu, rà soát, bổ sung các quy định để có phương án hạn chế hành vi thao túng giá đất, gây lũng đoạn thị trường bất động sản.

Đón đọc bài tiếp: Các chuyên gia BĐS và Pháp lý "giải phẫu" hiện tượng tăng giá bất thường BĐS phía Tây Hà Nội./.