Nhà ở xã hội: Lãi suất thấp người dân cũng khó mua

Mới giải ngân 500 tỷ trong gói 120.000 tỷ

Theo số liệu của Bộ Xây dựng về việc triển khai nhà ở xã hội, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã triển khai 499 dự án với hơn 411.000 căn hộ; 28 tỉnh công bố 68 dự án đủ điều kiện vay theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hiện mới chỉ có 6 dự án tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỷ đồng. Các chuyên gia, doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý đều cho biết việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng còn rất chậm.

Từ năm 2021 đến nay, cả nước đã triển khai 499 dự án với hơn 411.000 căn hộ.

Hiện nay mức lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà, giảm 0,7% so với thời điểm triển khai.

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, chương trình 120.000 tỷ đồng giải ngân thấp do nhiều dự án mới đang hoàn thiện thủ tục, chưa đủ điều kiện mở bán... nên lượng vay vốn chưa cao.

Ngoài ra, thời gian vừa qua do kinh tế khó khăn, người dân ưu tiên duy trì cuộc sống thay vì tính đến việc mua nhà trong giai đoạn hiện nay; nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế do một số địa phương chưa công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn…

Việc giải ngân gói 120.000 tỷ đồng rất chậm, chỉ đạt gần 500 tỷ đồng. (Ảnh minh họa)

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê - Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay: Gói 120.000 tỷ đồng là sự đồng hành, chia sẻ của Chính phủ và các ngân hàng trong việc hỗ trợ người dân và các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Gói này kỳ vọng vừa hỗ trợ người dân tiếp cận được nhà ở, vừa góp phần vực dậy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều lý do khiến gói này không đạt hiệu quả.

Theo ông Quê, đối với thời điểm lãi suất cao như 2023 trở về trước thì mức lãi suất 8% của gói này là phù hợp. Nhưng hiện nay mức lãi suất của gói này đang cao hơn lãi suất người mua nhà vay của các ngân hàng thương mại, dao động chỉ ở mức 6,5-7,9% cho người dân.

Một yếu tố nữa dẫn đến chậm triển khai gói 120.000 tỷ đồng, theo ông Quê là nguồn cung dự án nhà ở xã hội ở các địa phương rất thấp. Điều này có nguyên nhân từ việc ách tắc thủ tục đầu tư, pháp lý, khiến các dự án mới đủ điều kiện vay vốn, mở bán rất ít. Điều này không nằm ở phía ngân hàng mà thuộc về Chính phủ, các bộ ngành, địa phương.

Ông Nguyễn Anh Quê - Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6.

Về giải pháp, ông Quê cho rằng, gói tín dụng này luôn luôn phải thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng 2%. Ví dụ ngân hàng A đang cho vay mua nhà thương mại với lãi suất 8% thì việc cho vay mua nhà ở xã hội chỉ ở 6%; còn trong bối cảnh lãi suất tăng vọt như năm 2022, lãi suất có thể tăng lên 13-15% thì lãi suất vẫn duy trì ở mức khoảng 8% mà không bị đẩy lên theo.

Ngoài ra, các cơ quan liên quan cần đẩy mạnh tháo gỡ ách tắc pháp lý, đơn giản thủ tục… để đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở xã hội, giúp tăng nguồn cung ra thị trường.

Lãi suất 0% người thu nhập thấp vẫn khó mua

Ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ, vấn đề của việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân không chỉ nằm ở vấn đề lãi suất, thủ tục hành chính, mà còn có những nghịch lý liên quan đến các điều kiện để người dân được mua nhà, ví dụ mức thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên. Do đó, người có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng không thuộc đối tượng được mua.

Người thu nhập thấp không thể "mơ" về nhà ở xã hội, dù lãi suất thấp. (Ảnh minh họa)

Theo ông Quê, người dân đóng thuế thu nhập thì không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng mức thu nhập để đóng thuế chỉ là 11 triệu đồng, rất thấp. Với mức thu nhập này thì chỉ đủ duy trì cuộc sống eo hẹp chứ không thể mua nhà. Các ngân hàng khi cho vay họ cũng phải tính toán khả năng trả nợ của người vay. Do đó, với mức thu nhập thấp như thế thì ngân hàng không dám cho vay.

“Lạm phát của Việt Nam không cao nhưng cũng không thấp. Trong 20 năm qua, đồng tiền sẽ trượt giá dần, dẫn đến câu chuyện người phải nộp thuế thu nhập cá nhân chưa chắc đã đảm bảo được cuộc sống của họ. Đối với một hộ gia đình 4 người ở Hà Nội thì phải thu nhập 30 triệu đồng trở lên mới có đủ khả năng duy trì cuộc sống và mua nhà ở xã hội, còn thấp hơn thì gần như không thể”, ông Quê nêu.

Có chung nhận định, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng nhấn mạnh rằng, có nhiều bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội.

“Nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì dù có muốn, người dân cũng không mua được nhà ở xã hội, bởi thu nhập của họ chỉ đủ duy trì cuộc sống, không có tích luỹ, thì kể cả lãi suất 0% thì họ cũng không mua được. Mức thu nhập eo hẹp của họ thậm chí còn không đủ trả gốc chứ đừng nói là trả lãi 6-7%/năm”, ông Ánh nói và cho rằng, có thể dẫn đến nguy cơ vi phạm quy định khi duyệt bán nhà sai đối tượng.

Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh

Do đó, ông Ánh cho rằng, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nhà nước nên hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà ở xã hội với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này không hoàn lại chứ không phải cho vay.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, điều kiện được mua nhà ở xã hội thì phải là người nghèo. Nhưng muốn mua nhà thì người mua phải chứng minh được khả năng trả nợ lãi và gốc, nếu không ngân hàng không dám cho vay vì sợ mất vốn. Tức là nếu muốn mua được nhà thì người dân phải thu nhập khá.

Còn chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính lại đánh giá, người thu nhập thấp không thể mua được nhà ở xã hội. Thậm chí người có thu nhập khá muốn mua còn khó bởi mức giá nhà hiện đang rất cao, nhiều căn rao bán lại dao động từ 30-50 triệu đồng/m2./.