Quản lý cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ như thế nào?

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời kiến nghị từ cử tri tỉnh Lâm Đồng liên quan đến việc cần có quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Kiến nghị nêu rõ, tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, chuyển nhượng hay cho thuê mua bất động sản ở quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên cần phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật. Chi tiết khoản này được hướng dẫn trong Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua không bắt buộc cần có các điều kiện của các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản bao gồm: Tổ chức, cơ quan thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giải thể, phá sản, chia tách theo quy định…; Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, cho thuê mua, hay chuyển nhượng bất động sản không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản mà do mình đầu tư để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Thế nhưng, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (trước đây là Nghị định số 76/2015/ND-CP) chưa có quy định rõ ràng về bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải tạo lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (mức diện tích đất tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh; mức diện tích đất ở, đất khác để kinh doanh.

Bởi vậy, cử tri Lâm Đồng đề xuất Bộ Xây dựng kiến nghị lên Chính phủ để đưa ra quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên để các tỉnh thành có cơ sở triển khai.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho hay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ có quy định cụ thể về việc thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Thế nhưng, Bộ Xây dựng đánh giá rằng, nội dung các quy định nêu trên còn có một vài điểm chưa rõ ràng, cần được bổ sung, sửa đổi để hoàn thiện, đảm bảo tính dễ hiểu và khả thi hơn khi áp dụng như đề xuất của cử tri Lâm Đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) vừa qua đã được Quốc hội phê duyệt và chính thức có hiệu lực thi hành kể từ năm 2025.

Khoản 3 và 4 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định rằng, cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp nhưng cần kê khai nộp thuế đầy đủ theo quy định. Cá nhân, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không để kinh doanh hay bán, cho thuê, cho thuê mua dưới mức quy mô nhỏ thì không cần tuân theo các quy định của Luật, tuy nhiên cần kê khai nộp thuế theo quy định. Nếu cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã có quy định về việc cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ cụ thể hơn so với Luật năm 2014.

Khoản 6 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có quy định cụ thể về việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại khoản 3 và 4 Điều 9 của Luật.

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan sẽ thực hiện nghiên cứu kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng kỹ càng để đề xuất trong Nghị định nhằm quy định rõ kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đảm bảo khả thi và cụ thể trong áp dụng.

Về câu chuyện này, Bộ Xây dựng vừa qua cũng đã xác nhận đã bỏ kiến nghị cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được cho thuê, bán 3-5 căn nhà trong 1 năm, nếu vượt thì cần đăng ký thành lập doanh nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều quan điểm cho rằng, kiến nghị này sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Bộ đã lắng nghe các ý kiến hợp lý và kịp thời điều chỉnh.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đăng tải dự thảo tờ trình và Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn triển khai một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) từ ngày 27/2/2024. Bản dự thảo lấy ý kiến lần một tại Điều 7 có bao gồm đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được cho thuê, bán tối đa 5 căn nhà trong 1 năm.

Thế nhưng, bản dự thảo mới được đăng tải vào sáng ngày 5/3 đã bỏ nội dung này và chỉ quy định chung chung là cá nhân kinh doanh bất động sản ở mức quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản), không phải thành lập doanh nghiệp, triển khai giao dịch theo pháp luật về dân sự, về công chứng và phải nộp thuế theo quy định.

Ngoài ra, nêu rõ cá nhân, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm kinh doanh (theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) là các trường hợp có trong quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023./.