Nguồn cung ở cả 2 miền Nam Bắc đều hạn chế

Theo báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của nhóm nghiên cứ VNDirect, thị trường bất động sản khu công nghiệp miền nam chứng kiến một quý khan hiếm nguồn cung mới khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý I/2023. Tổng diện tích đất KCN tăng 5,3% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức khoảng 41.950 ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha.

Với nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản đó là xu hướng tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầu. Theo đó, giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy tăng lần lượt 21,8% so với cùng kỳ lên 185 USD/m2/thời hạn thuê và 0,5 điểm % so với cùng kỳ lên 87%. Tỉnh Đồng nai tiếp tục duy trì bị trí đứng đầu và tăng trưởng giá thuế trong quý I/2023.

BĐS Khu công nghiệp miền Bắc (Nguồn: VNDirect)

BĐS Khu công nghiệp miền Nam (Nguồn: VNDirect)

Còn tại thị trường miền Bắc, tương tự như miền Nam khi thiếu nguồn cung mới đã thúc đẩy tình hình hoạt động của tất cả các tỉnh thành miền Bắc. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cải thiện với mức tăng 1 điểm % sv quý trước và 0,3 điểm % svck lên 80%, giá thuê trung bình tăng lên mức cao mới ở mức 131 USD/m2/thời hạn thuê (+10,6% svck). Nhóm nghiên cứu nhận thấy, Hưng Yên là điểm sáng với mức tăng giá thuê cao nhất khoảng 16% svck lên 117 USD/m2/thời hạn thuê trong Q1/23 trong 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc.

Sau mức tăng ấn tượng được ghi nhận vào quý IV/2022 thì sang quý I/2023 thì tổng diện tích đất tăng 6,5% svck và không đổi sv quý trước ở mức 16.915 ha. Tổng diện tích cho thuê ổn định ở mức 11.923ha, chiếm 70,5% tổng diện tích đất. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

BĐS Khu công nghiệp miền Bắc (Nguồn: VNDirect)
BĐS Khu công nghiệp miền Bắc (Nguồn: VNDirect)

Dự báo thị trường đến cuối năm 2023, nhóm nghiên cứu VNDirect cho rằng, thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Cụ thể, thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Vì thế, tại thị trường này sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha.

Còn tại thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-26, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Dự báo 2 xu hướng dịch chuyển nguồn cung trong thời gian tới

Theo VNDirect, nguồn cung hạn chế sẽ định hình 2 xu hướng chuyển dịch trong thời gian tới. Thứ nhất, các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế lớn. Thị trường cấp 2 đang đưa ra mức giá cạnh tranh hơn nhờ sự chênh lệch tương đối lớn giữa giá cho thuê của thị trường cấp 1 và cấp 2 ở cả miền Nam và miền Bắc tại cuối quý 1/2023.

Trong khi, thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.

Chưa kể, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, cùng với đó là chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với thị trường cấp 1. Ngoài ra, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp. Vì vậy, ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về thị trường cấp 2.

Nguồn: VNDirect
Nguồn: VNDirect

Thị trường chung đang bước vào xu thế của thương mại điện tử, vì thế mà loại hình nhà kho/nhà xưởng xây sẵn truyến thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu thị trường. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng.

Nhóm nghiên cứu cũng chỉ ra những thách thức cho thị trường này bao gồm: sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý và khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Trong bối cảnh khó khăn đó, VNDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng mới mà chỉ có những nhà phát triển sở hữu những đặc điểm dưới đây mới có thể biến thách thức thành cơ hội.