Thiết lập “sân chơi” chuyên nghiệp, an toàn cho thị trường bất động sản

Khi “sân chơi” bất động sản dành cho những người chuyên nghiệp

Không phải ngẫu nhiên mà ở trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của các đơn vị nghiên cứu như CBRE, Savills, JLL... hay như các công ty chứng khoán thời gian gần đây đã nhấn mạnh rằng, năm 2024 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn tới khi mà các doanh nghiệp không còn nhiều thời gian để chuẩn bị trước khi mà Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Sau thời gian này thì cơ hội có đất để thực hiện dự án cũng sẽ bị thu hẹp khá đáng kể bởi quy định, nếu như chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thì trong khu đất sẽ cần phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Và ở trong trường hợp mua đất (mới) để làm dự án thì các chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở, cho dù cách thức tiếp cận đất đai theo quy định mới đã có phần cởi mở hơn.

Trong báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) có đưa ra nhận định rằng, đối với quy định mới về cách tiếp cận đất đai, chỉ có những doanh nghiệp uy tín, có tiềm lực về tài chính thì mới có đủ nguồn lực để thực hiện việc đấu giá, đấu thầu đất đai cũng như phát triển các khu đô thị đầy đủ hạ tầng và tiện ích... Có một số doanh nghiệp được VCBS đề cập đến gồm có Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Nam Long (mã chứng khoán: NLG), Hoàng Huy (mã chứng khoán: TCH), Taseco Land (mã chứng khoán: TAL). Thực tế thì đây cũng chính là những doanh nghiệp đăng ký thực hiện nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn lên đến hàng nghìn hecta trong thời gian vừa qua.

Ví dụ trong thời gian mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An công bố liên danh Vinhomes - Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (mã chứng khoán: VIG) chính là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây ở xã Phước Vĩnh Tây - huyện Cần Giuộc có quy mô diện tích khoảng 1.090 ha, tổng chi phí thực hiện dự kiến là 80.000 tỷ đồng.

Thời điểm trước đó, Ủy ban nhân dân tỉnh Long An đã có quyết định chấp thuận cho Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố Xanh (đây là công ty con của Vinhomes) là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới Hậu Nghĩa - Đức Hòa có quy mô diện tích là hơn 197 ha, tổng mức đầu tư dự kiến là khoảng 28.258 tỷ đồng.

Cũng tương tự, Hoàng Huy đã đăng ký việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng chỉnh trang đô thị (chung cư kết hợp với trung tâm thương mại, dịch vụ) ở lô OTM2-1, N2-3, CX2-4 thuộc ô phố A2 ở trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Lê Chân - TP. Hải Phòng. Và dự án có diện tích sử dụng đất hơn 16.179 m2, tổng chi phí thực hiện dự kiến là gần 3.180 tỷ đồng.

Vào thời điểm cuối năm 2023, Tập đoàn Bất động sản CRV - đây là công ty con của Hoàng Huy đã chi hơn 4.800 tỷ đồng để có thể đấu giá được thành công khu đất gần 50 ha tại xã Tân Dương và Dương Quan, huyện Thủy Nguyên - TP. Hải Phòng. Dự kiến từ tháng 8/2024 thì ở đây sẽ xây dựng khu đô thị với tổng vốn đầu tư là 10.158 tỷ đồng.

Trong khi đó thì Taseco Land cũng đăng ký thực hiện dự án Khu 2 thuộc khu đô thị ở xã Tiền Phong, huyện Yên Dũng và xã Đồng Sơn, TP. Bắc Giang. Cũng theo đó, dự án có tổng diện tích gần 50 ha, tổng vốn đầu tư là gần 3.800 tỷ đồng.

Bên cạnh những cái tên kể trên, một số doanh nghiệp khác cũng tích cực mở rộng quỹ đất để có thể phát triển dự án đó là Tập đoàn Ecopark. Vào thời điểm cuối năm 2023, Công ty Trách nhiệm hữu hạn MTV Đầu tư và Phát triển DB - cổ đông sáng lập Ecopark đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch ở xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, Long An. Được biết, dự án này có diện tích hơn 220 ha, tổng vốn đầu tư là gần 17.000 tỷ đồng. 

Cũng theo thông tin từ Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận, Ecopark đang nghiên cứu việc đầu tư Khu đô thị du lịch Đầm Nại với quy mô 2.000 ha ở huyện Ninh Hải. Và thời gian thực hiện dự kiến ở trong giai đoạn 2025-2030. Thời điểm trước đó, giữa tháng 9/2023, Ecopark đã tiến hành đề xuất với tỉnh Đồng Nai về việc đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Trạch với tổng diện tích là khoảng 3.800ha. 

Tổng giám đốc G-Home - ông Nguyễn Hoàng Nam đánh giá rằng, khung pháp lý mới sẽ tạo ra được dư địa cho quá trình tăng trưởng kinh tế, tạo không gian phát triển thị trường địa ốc. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở câu chuyện các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải có cho mình kế hoạch kinh doanh rõ ràng và chắc chắn hơn để có thể hạn chế được tình trạng "tay không bắt giặc", nhưng cũng áp lực hơn khi cách tiếp cận và xử lý dự án không theo thói quen như thời điểm trước đây. Những điều kiện áp dụng trong luật mới sẽ đòi hỏi phải có được sự tính toán kỹ lưỡng hơn nếu như không muốn gặp khó ngay từ bước đầu triển khai dự án.

Cũng cần phải lưu ý rằng, quy mô dự án dưới 20 ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư. Mặc dù vậy thì nếu như chủ đầu tư thực hiện cùng lúc nhiều dự án có quy mô sử dụng đất cùng với mức đầu tư tương đương thì chỉ phần vốn chủ sở hữu đó nhưng được dùng để chứng minh cho tất cả các dự án. Đối với trường hợp này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải được đảm bảo cho từng dự án. Cũng theo ông Nam, đây là lý do sân chơi phát triển dự án trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào những doanh nghiệp có tên tuổi, có nền tảng tài chính tốt.

Yếu tố then chốt là có chiến lược kinh doanh bài bản

Ghi nhận, một trong những thay đổi quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính là cải tiến quy định về bảo lãnh ở trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh. Còn mặt khác là cho phép các bên tự thỏa thuận để cho khách hàng có thể được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. 

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, quy định này vừa đảm bảo cân bằng được lợi ích, tránh việc chủ đầu tư bán lúa non cũng như tránh việc xuất hiện những dự án ma. Song song với đó lại vừa linh hoạt cho các bên tham gia giao dịch. Nếu như tin tưởng uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng cũng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để có thể được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trực tiếp vào giá bán). Còn về phía doanh nghiệp, quy định mới sẽ khuyến khích cho họ không ngừng nỗ lực cải tiến về chất lượng, xây dựng thương hiệu vững mạnh hơn... để từ đó ngày càng có nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh. Từ đó làm cơ sở giảm giá bán sản phẩm, song song với đó là tạo sức hấp dẫn cho các khách hàng tiếp theo. 

Bên cạnh đó, luật mới cũng siết chặt hơn đối với những giao dịch đặt cọc mua bán nhà hình thành trong tương lai khi mà các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Và nếu như đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó cần phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh - tức là đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. 

Không những thế, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn và bên góp vốn được ưu tiên đăng ký, ưu tiên đặt cọc, mua khi mà dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành ở trong tương lai cũng sẽ không được công nhận khi mà Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực. 

Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, các chủ đầu tư cần chứng minh được năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện về mặt pháp lý và triển khai dự án tốt hơn thì mới có thể đảm bảo được lợi ích của khách hàng. Cũng từ đó xây dựng được thương hiệu vững chắc cho doanh nghiệp của mình.

Giám đốc CBRE Vietnam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đánh giá rằng, năm 2024 là thời điểm giao thoa giữa luật mới và cũ cho nên cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cần định hình lại chiến lược kinh doanh, đầu tư của mình để có thể thích ứng với những thách thức cũng như các cơ hội mới. Cũng theo đó, trong năm 2024, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm, dịch vụ để có thể tạo niềm tin lớn hơn cho khách hàng, đặc biệt là về mặt pháp lý dự án. Khi mà giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc phát triển bền vững, đón sự tăng trưởng trong chu kỳ mới là rất rộng mở./.