Thương mại điện tử “lên ngôi”, các “đại gia” bất động sản cũng tham gia vào mảng hậu cần

Khai thác “mỏ vàng” mới

Tổng cục Thống kê cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2024, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp vị trí thứ 2 (chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo) với 1,6 tỷ USD, tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ năm 2023 (khoảng 386 triệu USD).

Singapore là nhà đầu tư lớn nhất trong số 50 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam, với 2,59 tỷ USD, chiếm 36,4% tổng vốn đăng ký cấp mới. Tiếp theo là Hồng Kông (Trung Quốc) với 898,6 triệu USD, chiếm 12,6%; Nhật Bản ở vị trí thứ 3 với 14,1 triệu USD, chiếm 11,4%; Trong khi Trung Quốc đầu tư 740,2 triệu USD chiếm 10,4%...

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2024-2026, nguồn vốn FDI lớn sẽ chảy vào thị trường Việt Nam giúp đất nước trở thành một trong những thị trường thương mại điện tử tiềm năng nhất khu vực ASEAN. Ước tính giai đoạn 2020-2025 đạt tốc độ tăng trưởng trung bình là 29%, đến năm 2025 quy mô thương mại điện tử đạt 52 tỷ USD.

Chuyên gia Cushman & Wakefield đánh giá: “Người tiêu dùng Việt Nam đang ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ các cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ này đang định hình lại thị trường logistics, tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, nổi bật như bất động sản hậu cần đô thị”.

Số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý IV/2023, tổng nguồn cung kho vận tại vùng kinh tế trọng điểm miền Nam đạt khoảng 5,5 triệu m2 sàn, riêng TP.HCM đã chiếm khoảng 14% tổng cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc đạt khoảng 2,2 triệu m2 sàn, Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm tới 26%.

Thực tế, TP.HCM và Hà Nội ghi nhận sự khan hiếm quỹ đất và cơ sở hạ tầng sẵn có. Điều này khiến các nhà phát triển phải tận dụng những loại hình bất động sản khác nhau, như khu đất trống hay tòa nhà cũ. Dù các loại hình này có rủi ro cao và kém hiệu quả trong nhiều khâu.

Tuy nhiên lại có lợi thế về vị trí khi nằm gần các điểm giao thông nội thành, đây là điểm ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL (logistics bên thứ ba), công ty bưu kiện, các nhà bán lẻ thương mại. 

Một số trường hợp, các tòa nhà cũ sẽ được tân trang lại để đảm bảo chất lượng. Với vị thế trong trung tâm, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được thêm khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.

Các nhà đầu tư thương mại điện tử ưu tiên tìm kiếm bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong khoảng thời gian 30 phút lái xe. Đây là mục tiêu ưu tiên hàng đầu để các nhà phát triển gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Tầm nhìn của doanh nghiệp

Chia sẻ tại một buổi họp báo mới đây, bà Trang Lê - Trưởng bộ phận nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, phân khúc hậu cần đô thị, trung tâm dữ liệu đang có rất nhiều tiềm năng lớn trong tương lai.

Hiện tại, TP.HCM đang có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics đang hoạt động, chiếm 36,7% cả nước. TP.HCM còn chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp, đang có khoảng 2.700 doanh nghiệp.

Thời gian gần đây, nhiều “tay to” đã nhận thấy tiềm năng lớn nên nhanh chóng chớp lấy cơ hội, xoay trục sang lĩnh vực bất động sản hậu cần đô thị nhằm đón sóng FDI đang chảy mạnh vào Việt Nam. 

Đơn cử, Chủ tịch HĐQT Searefico Lê Tấn Phước cho hay, thế mạnh của Searefico vốn là M&E cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại… Tuy nhiên lĩnh vực này hiện nay đã có nhiều công ty góp mặt nên mức độ cạnh tranh rất lớn. Nếu vẫn tập trung vào một lĩnh vực thì biên lãi gộp của công ty sẽ đi xuống. Vì vậy, Searefico đã khánh thành Tổng kho hậu cần logistics tại Đà Nẵng, hợp tác với Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An) và TP. Hải Phòng để xây dựng các dự án kho lạnh, kho thông minh…

“Dòng tiền tại một số dự án hiện nay bắt đầu dương trở lại, mọi thứ đang rất triển vọng và tươi sáng hơn nhiều. Trong quý vừa qua, doanh thu trúng thầu của chúng tôi đạt hơn 1.000 tỷ đồng, tập trung vào các lĩnh vực chuyển dịch mà công ty mong muốn”, ông Phước nói.

Dù tiềm năng còn rất lớn, nhưng các chuyên gia cũng lưu ý khi tham gia “cuộc chơi” này, các doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ ra khoản tiền đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với xây dựng kho thông thường. Thông thường, các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh sẽ phải thuê diện tích xây dựng kéo dài từ 10-30 năm nhằm đảm bảo khoản vốn ban đầu.

Trong bối cảnh dân số gia tăng mạnh mẽ, vùng đô thị TP.HCM tính đến năm 2050 sẽ có khoảng 30 triệu dân, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ cao sẽ dẫn tới những trở ngại lớn hơn cho việc sử dụng đất hậu cần. Hiện đã có khoảng cách lớn giữa không gian hậu cầu đô thị cần có với số lượng thực tế. 

Giới phân tích đánh giá: “Để gia tăng cạnh tranh, các thành phố cần đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, tăng thêm công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất của kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng để hình thành một trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên việc phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường hàng không, đường thủy nội địa nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ”.  

Đáng chú ý là các vấn đề về môi trường, xã hội, quản trị (ESG) đang rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Theo phân tích của Viện Nghiên cứu đô thị và Bất động sản Singapore, các bất động sản hậu cần đô thị đạt chứng nhận xanh có hiệu suất tốt được hưởng mức tăng giá trị trung bình 12,7%, cao hơn nhiều so với mức tăng 4,9% của bất động sản hậu cần không đạt chứng nhận xanh./.