Tín dụng bất động sản: Nới điều kiện vay sẽ gia tăng nguy cơ nợ xấu

Trước những lo lại về rào cản ở một số điều luật của Thông tư 06, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số điều của Thông tư số 06. Cụ thể, NHNN quyết định ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, Thông tư số 10/2023/TT-NHNN của NHNN là điểm tích cực giúp tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nó cũng là con dao 2 lưỡi khi về lâu dài nó lại có tác dụng tiêu cực tới thị trường.

Lo lắng nợ xấu gia tăng nhanh hơn

Trước sức ép của dư luận, thông tư 06 buộc phải dừng thi hành một số điều luật cụ thể, thay vào đó là nới lỏng điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp. Tuy vậy, nếu nhìn ở một góc độ khác, giới chuyên gia và phía Ngân hàng lo ngại sẽ gia tăng nguy cơ nợ xấu, đặc biệt là những lo ngại về rủi ro tín dụng nếu ngân hàng mạnh tay cho vay bất động sản với những dự án chưa đủ điều kiện.

Nợ xấu bất động sản hiện nay đang hiện hữu tại các tổ chức tín dụng ở mức tương đối cao. Phía NHNN cho biết, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản vào cuối tháng 6/2022 là 1,53%, cuối tháng 6/2023 đã lên tới 2,47%.

Theo Phó thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú, các ngân hàng thương mại cũng cắt giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu hạ điều kiện tín dụng ồ ạt, thì chất lượng tín dụng xuống thấp, nợ xấu tăng cao. Trong khi đó, “cục máu đông” nợ xấu từ năm 2011 đến nay mới tạm xử lý xong. Nếu các khoản nợ xấu tăng lên, vòng luẩn quẩn là xử lý nợ xấu sẽ lặp lại, tạo sự ách tắc nguồn vốn trong nền kinh tế và những khó khăn chung.

GS-TS Trần Ngọc Thơ thì cho rằng, rất khó tìm được điểm cân bằng phù hợp với mục tiêu vừa không cản trở phát triển thị trường bất động sản, vừa thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính, vừa ổn định vĩ mô, vừa kiểm soát lạm phát… Và nếu điểm cân bằng xấu, hiện tượng rút tiền hàng loạt xảy ra, việc giải cứu lúc đó phải trả giá lớn hơn rất nhiều.

Còn theo công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), Thông tu 10 có thể xem là một giải pháp tình thế khi khó khăn của thị trường bất động sản kéo dài và nguồn cung ứng vốn chính cho thị trường này lại trở về kênh tín dụng. Việc ngưng hiệu lực thi hành một số quy định được xem là “siết” hoạt động cho vay, kinh doanh bất động sản cho thấy hệ thống (gồm cả bên cho vay và đi vay) vẫn chưa sẵn sàng để nâng cấp.

Tuy nhiên, nhóm phân tích bày tỏ lo ngại việc vận hành theo phương thức cũ sẽ dẫn đến gia tăng rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm và yếu.

Thực tế, theo thống kê của VDSC, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành (thống kê 27 ngân hàng niêm yết) ở mức 2,07%, tăng 0,57% so với quý II/2022. Trong đó, nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng so với cuối năm trước, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% (gần 63.000 tỷ đồng hay 0,5% tổng dư nợ nền kinh tế).

Do đó, nhóm phân tích cho rằng, thách thức đang đặt ra đối với NHNN là vừa thúc đẩy tăng trưởng tín dụng (tín dụng tăng trưởng âm trong tháng 7), vừa đảm bảo chất lượng tín dụng, là một điều khó cân đối trong bối cảnh chính sách tiền tệ không độc lập.

Thị trường vẫn chưa thể sáng cửa khi dư nợ vào BĐS tăng lên

Nhận định về tín dụng bất động sản vẫn tăng mạnh trong bối cảnh thị trường trầm lắng, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, rủi ro thị trường đang tăng lên, nền kinh tế trì trệ, các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn để bán tài sản ra mà dư nợ vào bất động sản lại tăng thì không phải là dấu hiệu tốt. Có thể các doanh nghiệp bất động sản đi vay để trả cho nợ cũ hoặc vay để chi trả chi phí nhằm tiếp tục hoạt động kinh doanh. Khi các dự án không bán ra được, nguồn trả nợ không có trong khi nợ vay cứ tăng lên, rõ ràng là tín hiệu rất xấu. Một mặt, các doanh nghiệp bất động sản cần phải cẩn thận; mặt khác các ngân hàng cũng nên quan tâm vì sao dư nợ cho vay bất động sản lại tăng trong khi thị trường đang trầm lắng như thế này.

Bên cạnh vấn đề về vốn, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA đánh giá, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Theo đó, tình trạng thanh khoản kém vẫn tiếp diễn và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề căn cơ của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Ông Khôi cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc và giảm lãi suất cho vay thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm được tung ra thị trường.

Ông cũng đưa ra dự báo về thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ trầm lắng hết năm 2023, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan, sự phát triển hạ tầng đồng bộ, sự đa dạng của các nguồn lực tài chính,