Từ đầu năm 2024 đến nay, giá chung cư Hà Nội tăng “phi mã”

2 tháng đầu năm 2024, giá chung cư Hà Nội tăng 20 - 30%

Liên tục có người hỏi mua căn chung cư với giá gần 5 tỷ đồng ở quận Cầu Giấy (Hà Nội) trong thời gian ngắn đã khiến cho ông Minh đổi ý không bán nữa, mặc dù đã lời gần 40%. Ông Minh nói rằng, mua căn hộ này cách đây 4 năm với mức giá gần 3 tỷ đồng. Vào đầu năm nay, vợ chồng ông Minh có ý định bán, khi tham khảo nhiều căn đã giao dịch xung quanh, căn hộ của ông được định giá 4,9 tỷ đồng. 

Ông Minh kể rằng: “Mới gửi môi giới rao bán, hôm sau đã có chục lượt khách đến xem nhà và có người còn sẵn sàng cốp tiền ngay nếu như chủ nhà thiện chí bán cũng như giảm bớt khoảng 100 triệu đồng. Tôi chần chừ, chưa chốt giao dịch bởi vì sau có hơn 1 tuần, cùng căn tương tự được chào bán với mức giá hơn 5 tỷ đồng. Vợ chồng tôi tính bán để về quê mua đất làm vườn, tuy nhiên lại thấy tiếc bởi giá sẽ còn tăng tiếp”. 

Ở Hà Nội, trường hợp gồng lãi như ông Minh là không hiếm gặp. Anh Tuấn Ngọc - là nhân viên tín dụng của MBBank cũng mới rút lại tin rao bán căn hộ chung cư đang cho thuê ở quận Nam Từ Liêm khi thấy giá chung cư ở khu vực này liên tục tăng trong thời gian vừa qua. Chỉ trong thời gian 2 tháng đầu năm 2024, chủ của một căn hộ cùng tòa nhà đã liên tục thay đổi giá bán từ 3,1 tỷ đồng lên mức hơn 3,5 tỷ đồng.

Còn theo môi giới tên Thu Hương, phần lớn người có nhu cầu bán theo diện gồng lãi này đều sở hữu cho mình nhiều nhà và không có áp lực bán gấp như người sử dụng nhiều đòn bẩy nợ vay. Có nhiều người ký gửi bán tài sản chỉ để khảo sát căn nhà của họ hiện nay được giá bao nhiêu và thanh khoản như thế nào. Trong khi đó, giá chung cư lại thay đổi theo từng ngày, dù có nhiều người quay xe vào phút chót tuy nhiên nếu như bán thật thì cứ có căn nào là chốt được căn đó bởi nhu cầu mua lớn. 

Cũng theo môi giới này, từ đầu năm đến nay, chị chốt được chục căn giao dịch căn hộ tầm giá từ 3 - 4 tỷ đồng/căn, trong đó một nửa là căn hộ rao bán lại và một nửa là ở một số dự án mới mà sàn của chị đang phân phối.

Môi giới này chia sẻ thêm rằng: “Có thể nói, chung cư là phân khúc sinh lời tốt nhất hiện nay mà nhiều sàn phân phối còn không có hàng để bán, bởi thế mà cứ chốt xong là có lãi, tối thiểu là phải 20 - 30%/căn. Điều này cũng khác hẳn so với giai đoạn trước, mua xong chỉ có giảm mà giá lại không tăng”. 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc các chủ hộ chần chừ bán ra vào thời điểm này là dễ hiểu bởi đà tăng giá của phân khúc này chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá của nhiều dự án căn hộ tăng đột biến, so với giá gốc thì tăng gấp 2 - 3 lần. 

Dữ liệu của Batdongsan.com cũng cho thấy, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp ở Hà Nội tính đến tháng 2/2024 tăng khoảng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2023 tùy vào từng khu vực, dự án. Còn nếu như tính từ năm 2018 trở lại đây thì mức tăng trung bình lên đến 100 - 150%.

Theo đó, một số dự án ghi nhận giá rao bán tăng mạnh trong thời gian 2 tháng đầu năm 2024 có thể kể đến như Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, Sun Grand City tăng khoảng 33%; Mipec Rubik 360, Vinhomes West Point ghi nhận tăng 28%; Chung cư Đại Thanh ghi nhận tăng 27%; Seasons Avenue ghi nhận tăng 26%; Goldmark City, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, The Emerald ghi nhận tăng 25%; các dự án Khu đô thị mới Xa La, Vinhomes Skylake, Golden Palace, A10-A14 Nam Trung Yên, Feliz Homes, Imperia Garden, Vinhomes Gardenia ghi nhận mức tăng từ 20 - 23%,...

Không chỉ ở Hà Nội mà giá chung cư ở TP.HCm cũng có xu hướng tăng tuy nhiên mức độ sẽ nhẹ hơn, từ 2 - 5% bởi đã trải qua giai đoạn tăng mạnh từ 2 - 3 năm trước, có thể kể đến một số dự án như là The Estella (quận 2) ghi nhận tăng khoảng 4,1%; The Opera Residence (quận 2) ghi nhận tăng 3,9%; Mỹ Khánh 3 (quận 7) ghi nhận tăng 3,6%; The Art (quận 9) ghi nhận tăng 3,8%. 

Mặc dù vậy, đối với TP.HCCM thì cần xét ở góc độ giá chào bán ở các dự án mới ra mắt thị trường. Nếu như ở Hà Nội, các dự án mới như là Lumi Hà Nội hay là Masterise West Heights ghi nhận mức giá bán phổ biến từ 50 triệu đồng/m2 đến mức hơn 60 triệu đồng/m2 thì ở TP.HCM lên đến 90 - 120 triệu đồng/m2 - đây chính là mức cao kỷ lục từ trước đến nay. 

Ví dụ như ở TP. Thủ Đức, dự án Eaton Park vừa mới mở bán mức giá 120 triệu đồng/m2. Ở khu Nam, một dự án chung cư mới khác đó là The Aurora (quận 7) mở bán với mức giá từ 90 triệu đồng/m2. Còn hai dự án ở khu này đó là The Opus One và Global City mặc dù chưa có mức giá chính thức tuy nhiên theo lời đồn đoán thì khó dưới 100 triệu đồng/m2. 

Còn ở phân khúc trung cấp, nguồn cung chủ lực trong quý I/2024 ở TP.HCM vẫn chủ yếu tập trung ở 3 dự án đã triển khai trước đó là Akari City (Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh) cùng với The Privia (Bình Tân) và đều có mức giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp chung cư TP.HCM có thêm vài dự án khác với giá rao bán từ 50 - 55 triệu đồng/m2 tuy nhiên giỏ hàng hạn chế, chỉ có vài chục căn và chủ yếu là bán để thăm dò thị trường. 

Và với cơ cấu số lượng dự án ở trên thị trường TP.HCM trong thời gian 6 năm qua (2018 - 2024), những dự án căn hộ cao cấp từ 49 dự án đã tăng lên con số 170 dự án, dự án căn hộ trung cấp tăng từ 127 dự án tăng lên 314 dự án, trong đó khi phân khúc bình dân tăng thấp, chỉ từ 639 dự án lên 679 dự án.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua, Phó tổng giám đốc Property Guru - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, nguyên nhân chính là bởi lệch pha cung - cầu. 

Ông Quốc Anh nói rằng, đến thời điểm hiện tại, nguồn cung chung cư ở Hà Nội rất khan hiếm, những dự án mới thời gian gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ/năm, trong khi nhu cầu thực lên đến 70.000 - 80.000 căn. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội luôn ở mức cao trong những năm gần đây. Đặc biệt, sức cầu không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ khu vực phía Nam. Trong đó thì lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm đến từ TP.HM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại.

Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá chung cư ở nhiều khu vực còn tăng tiếp

Giám đốc Batdongsan.com miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, do nguồn cung mới khan hiếm, kết hợp với nhu cầu mua bất động sản tăng cao, dự báo mặt bằng giá chung cư ở nhiều khu vực sẽ còn sẽ tăng tiếp, từ đó kéo theo đà tăng giá của những dự án cũ trên khu vực. Bởi thế mà giá căn hộ TP.HCM sẽ tăng mạnh hơn ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong thời gian sắp tới.

Ngoài báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự thiếu hụt nguồn cung còn được thể hiện qua số liệu thống kê của các cơ quan quản lý thị trường. Và trong báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ còn hạn chế bởi việc gỡ vướng về mặt pháp lý cho dự án nhà ở vẫn còn chậm. Trong thời gian 2 tháng đầu năm, cơ quan này đã nhận được hồ sơ đề nghị thông báo đã đủ điều kiện huy động vốn tuy nhiên khi xem xét lại thì đều chưa đủ điều kiện.

Còn theo như số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong năm 2022, Thành phố chỉ ghi nhận 2 dự án nhà ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, năm 2023 có 7 dự án. Tuy nhiên đến hết quý I/2024 chỉ có thêm 1 dự án. Bên cạnh đó, nhiều dự án dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tuy nhiên còn vướng những thủ tục và nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch và thậm chí là có dự án đã phải rà soát lại pháp lý dự án và nguồn gốc đất... Chính vì thế, khi tiếp nhận cũng như xem xét, các dự án nhà ở thuộc các trường hợp này sẽ không đáp ứng được đủ điều kiện huy động vốn. Chính vì thế, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ tiếp tục nhỏ giọt.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài cho nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt cũng như tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Trên thực tế thì không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp tuy nhiên sau đó chủ đầu tư đã thay đổi chiến lược, thổi phồng thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

Hơn thế, các chủ đầu tư không phải chịu áp lực giảm giá để có thể cạnh canh với những dự án nhà ở bình dân, bởi vì trong thời gian 3 năm trở lại đây, thị trường vắng bóng những dự án ở phân khúc này. Nếu như không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư cũng sẽ tiếp tục giữ giá cao để đạt được mức lợi nhuận tốt nhất. Đến thời điểm hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và cũng có xu hướng giảm, nhất là dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp./.