Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “nước rút”
Trong báo cáo liên quan đến thị trường bất động sản quý I/2024 mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS khẳng định, quý I/2024 là chính là kỳ thị trường bất động sản nước rút. Chính phủ, các bộ, ban ngành nỗ lực chạy đua nhằm rút ngắn khoảng thời gian chờ đợi quy định mới trong những bộ luật mới thông qua. Nhiều chủ thể đã sẵn sàng tái nhập cuộc.
Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 được đánh giá là đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, theo đó đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực về tổng cung - tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra, cả tình hình vi mô và vĩ mô, trước mắt và trung hạn; trong cả chính sách và thực tiễn điều hành, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.
Báo cáo của VARS cho biết, từ doanh nghiệp, môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư đều đã có sự chuyển biến tích cực về tâm lý, loại bỏ dần trạng thái án binh bất động. Cụ thể, cả nước ghi nhận 1.035 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trở lại hoạt động, tăng 25,8% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời gấp 2,3 lần so với quý IV/2023. Bên cạnh đó, thị trường cũng có thêm 921 doanh nghiệp mới thành lập, bằng 98% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chỉ có 331 doanh nghiệp, giảm 2,9% so với quý I/2023.
Kết quả của một cuộc khảo sát mới đây của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam với các hội viên là chủ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang hoạt động cũng đã cho thấy, có tới hơn 80% số người được hỏi cho biết doanh nghiệp của họ có tình hình kinh doanh cải thiện so với cùng kỳ với mức lợi nhuận tăng trưởng khoảng 10%.
Thậm chí, một số doanh nghiệp còn ghi nhận doanh thu cao gấp đôi so với cùng kỳ, hay lượng giao dịch đạt cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây… Trong số 90% doanh nghiệp được hỏi cho biết họ đã và đang thực hiện tuyển lượng lớn môi giới để phục vụ cho các hoạt động kinh doanh sắp tới.
Bên cạnh đó, báo cáo của VARS cũng chỉ ra, với những tín hiệu khởi sắc từ thị trường bất động sản, đã có khoảng 20 - 30% môi giới trở lại hoạt động so với thời điểm thị trường bất động sản khó khăn. Không chỉ vậy, lượng lớn môi giới đã bỏ việc cũng đang có kế hoạch trở lại với ngành bất động sản. Trong đó, 30 - 40% môi giới được hỏi cho biết sẽ tái nhập cuộc trong quý II/2024 khi các tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét hơn.
Trong khi đó, đối với nhà đầu tư, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát các diễn biến của thị trường bất động sản, nhóm này đã bắt đầu cho thấy sự quan tâm trở lại với thị trường.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư VARS cho biết, khoảng 70% khách hàng, nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được các sản phẩm phù hợp. Trong đó, đất nền và thấp tầng là 2 phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Khi thị trường bất động sản ghi nhận những chuyển biến tích cực trong quý I/2024 sẽ tạo điều kiện rất lớn cho thị trường từng bước phục hồi mạnh mẽ ở những quý tiếp theo.
Tương tự, báo cáo của Dat Xanh Servies mới đây cũng chỉ ra, nhà đầu tư/khách hàng đã bắt đầu gia tăng việc tìm kiếm các sản phẩm bất động sản, theo dõi giá cả và chính sách của các dự án, cân nhắc quyết định xuống tiền để sở hữu ngay khi chọn được sản phẩm phù hợp.
So với năm 2023, tỷ lệ khách hàng giao dịch ngay sau khi tìm hiểu tăng lên đáng kể tại một số vùng thị trường bởi tâm lý “sợ tăng giá” và “sợ bị giảm ưu đãi”. Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, khách hàng phải quyết định giao dịch nhanh chóng diễn ra ngày càng phổ biến hơn.
Khách hàng tập trung chủ yếu ở nhóm có nhu cầu mua ở thực (58%), sau đó là nhóm khách hàng đầu tư dài hạn (16%) và khai thác cho thuê (18%). Ngoài ra cũng đã xuất hiện lượng khách quan tâm đến đầu tư lướt sóng ngắn hạn nhưng tỷ lệ không đáng kể (3%), còn lại là ở các mục đích khác (5%).
Về cơ bản, khách hàng đang chia thành 2 nhóm chính. Một là nhóm cơ hội, tận dụng thời cơ: Nhóm này có quyết định giao dịch nhanh chóng để tận dụng dòng tiền rẻ cũng như chính sách bán hàng tốt. Hai là nhóm cẩn trọng, khách hàng lựa chọn kỹ lưỡng các phân khúc, loại hình bất động sản trước khi xuống tiền, đa phần là khách mua ở thực.
Xuất hiện nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền
Cách đây 1 năm, phân khúc đất nền tại các khu vực đều rơi vào trầm lắng, thậm chí có nơi gần như “đóng băng”. Theo đó, nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận giảm giá 10 - 30% hoặc nhiều hơn để có thể tìm được khách mua. Tuy nhiên, hiện nay bối cảnh đã trái ngược, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu lên chiến lược đi “săn” đất với mức giá tốt.
Trên thực tế, mặc dù đất nền chưa thực sự sôi động trở lại, nhưng đây vẫn được xem là “món khoái khẩu” của nhiều nhà đầu tư bởi đặc tính dễ đầu tư cũng như mang lại try suất lợi nhuận cao. Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn trong nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số này có khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại. Từ cuối năm 2023 đến đầu năm nay, thị trường này xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền với số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá cũng tăng theo.
Như vậy, sau đợt sốt cục bộ do tác động của Covid-19 khiến đất nền rơi vào “trầm lắng” kéo dài thì thị trường phân khúc này đã bắt đầu có dấu hiệu “rã băng”.
Trước đó, vào thời điểm cuối năm 2023, khi nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, đơn vị này từng dự báo đất nền sẽ là một trong những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố. Tuy nhiên, khả năng cao “mùa xuân” đất nền đang đến sớm hơn những gì thị trường kỳ vọng.
Ông Tuấn cho biết, Batdongsan.com cũng từng dự báo đất nền có khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải đến cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên, đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua”. Chỉ trong 3 tháng đầu năm, thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm nhà đầu tư “cá mập” đi săn đất nền với số lượng lớn. Động thái này có thể sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn dự báo trước đó, có thể từ quý II năm nay.
Vị chuyên gia cho hay, giá đất nền hiện vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý I, số lượng nhà đầu tư sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nền ngày càng nhiều hơn. Khi nhu cầu tăng rõ hơn thì giá cũng sẽ tăng theo. Nhiều đơn vị môi giới đất nền cũng đã xác nhận rằng giá đất nền có sự điều chỉnh ngay trong tháng 3 này.
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, nửa đầu năm là cơ hội “có một không hai”, là giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hơi trong vòng 3 - 5 năm sẽ mang lại lợi nhuận cao.
Theo dự báo của ông Đính, từ quý II/2024, thị trường sẽ bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội để nhà đầu tư có thể mua được bất động sản giá tốt ở đáy rất ít, thậm chí gần như không còn. Chính vì thế, 2 quý đầu năm 2024 sẽ là “chân sóng cuối” trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền.
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường sẽ sớm quay trở lại trạng thái “bình thường mới” với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia. Nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư cũng tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP.HCM hoặc đô thị lớn trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng.
Bên cạnh đó, số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” cũng sẽ tăng lên với nhiều hơn các dự án được khởi động, giới thiệu, mở bán ra thị trường. Nhiều hơn các sàn giao dịch, môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động và nhiều hơn nhà đầu tư/khách hàng tìm về kênh bất động sản...
Vị chuyên gia cho rằng, phân khúc bất động sản bán lẻ sẽ đón nhận thêm hàng trăm nghìn mét vuông diện tích thuê mới chất lượng. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng tích cực.
Còn với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ khó có thể hồi phục trong ngắn hạn, nhưng sẽ ghi nhận thêm nhiều tín hiệu tích cực, nhất là với sản phẩm condotel, căn hộ cao tầng gắn với du lịch nghỉ dưỡng thuộc những địa bàn du lịch truyền thống, trọng điểm.
Nếu như trước đây, các nhà đầu tư chủ yếu ôm bất động sản với mục đích chờ tăng giá, thì hiện nay, nhà đầu tư vào thị trường đã có sự tính toán kỹ hơn rất nhiều. Theo dự báo, giá bất động sản sẽ còn tăng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu ở thực gia tăng. Tuy nhiên, sự tăng nóng như thị trường giai đoạn trước sẽ không còn./.
