Văn phòng cho thuê: Cạnh tranh về giá chưa phải yếu tố tiên quyết

Bên cạnh đó, sự chuyển dịch về nhu cầu từ phía khách thuê buộc các chủ đầu tư văn phòng cũng có những thay đổi để giữ chân khách thuê, đặc biệt các công ty lớn, các tập đoàn đa quốc gia.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội về sự dịch chuyển nhu cầu của khách thuê cũng như các yếu tố giữ chân khách thuê văn phòng hiệu quả.

PV: Thưa ông, thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến nguồn vốn FDI vào Việt Nam đã gia tăng đáng kể. Đây liệu có phải là dấu hiệu tích cực cho nhu cầu văn phòng?

Ông Matthew Powell: Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến ngày 20/4/2024 tổng vốn FDI vào Việt Nam đã tăng 4,5% so với cùng kỳ năm 2023 đạt hơn 9,27 tỷ USD. Lũy kế đến nay, cả nước đã có 40.049 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký gần 478,58 tỷ USD.

Theo thống kê, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17/21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu chiếm gần 66,4% tổng vốn đầu tư đăng ký tổng vốn đầu tư đạt hơn 6,15 tỷ USD, tăng 19,8% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2, chiếm gần 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký với tổng vốn đầu tư hơn 1,73 tỷ USD, tăng 78,2% so với cùng kỳ. Tiếp theo là ngành bán buôn bán lẻ với tổng vốn đăng ký đạt đạt hơn 451,4 triệu USD; vận tải kho bãi đạt gần 383,2 triệu USD.

Bên cạnh đó, chỉ số niềm tin kinh doanh tại Việt Nam cũng có sự gia tăng. Quý I/2024 chỉ số niềm tin từ cộng đồng doanh nghiệp Châu Âu vào nền kinh tế Việt Nam đạt 52,5, mức cao nhất từ năm 2022. Con số này thể hiện sức hấp dẫn ngày càng gia tăng của Việt Nam với những chính sách chủ động, tập trung vào nhà đầu tư và liên tục nâng cao sự ổn định và khả năng cạnh tranh toàn cầu của thị trường.

Chỉ số niềm tin kinh doanh tiếp tục ở mức khả quan, dòng vốn FDI tăng trưởng cũng như sự đa dạng về ngành hàng đã cho thấy Việt Nam là thị trường tiềm năng cho nhiều loại hình doanh nghiệp. Và từ đó kéo theo nhu cầu về văn phòng càng tăng.

Theo thống kê, quý I/2024, hoạt động cho thuê văn phòng tại Hà Nội diễn ra khá sôi động. Các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm tới 71% diện tích giao dịch cho thuê. Tiếp sau là ngành sản xuất với 17% và ngành Luật với 12%.

Tuy nhiên, có thể thấy, nhu cầu cao không phải ở tất cả các phân hạng văn phòng. Hiện nay, khách thuê có những yêu cầu khắt khe hơn với văn phòng nên nhu cầu tập trung ở phân khúc văn phòng chất lượng cao. Khách thuê cần văn phòng có chất lượng, môi trường làm việc tốt để thu hút cũng như giữ chân nhân tài. Chính vì vậỵ, bản thân các chủ đầu tư văn phòng cần phải theo kịp và đảm bảo cung cấp mặt bằng tiêu chuẩn chất lượng để đáp ứng thị hiếu.

PV: Với yêu cầu cao hơn, giá cả có là rào cản với doanh nghiệp khi tìm kiếm văn phòng không, thưa ông?

Ông Matthew Powell: Tôi cho rằng, tại Hà Nội, hầu hết khách thuê sẽ ưa chuộng khu vực nội thành vì có những dự án mới chất lượng cao, gần trung tâm và giá thuê phù hợp. Xu hướng chọn văn phòng của khách thuê sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, và yếu tố giá cả không phải là duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc. Nhất là với khách thuê đang có xu hướng nâng cấp văn phòng lên các tòa nhà hạng A.

Đồi với nhiều doanh nghiệp, trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan, họ cũng ưu tiên lựa chọn hoặc có doanh nghiệp sẽ yêu cầu bắt buộc khi lựa chọn văn phòng là phải có chứng nhận xanh.

Đôi khi, khách thuê cũng sẵn sàng trả thêm chi phí để thuê tòa nhà chất lượng tốt hơn với chứng nhận xanh để vừa xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực với khách hàng vừa mang môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên. Vì vậy, dù là yếu tố rất quan trọng nhưng giá cả không phải yếu tố quyết định.

Chúng tôi cũng nhận thấy sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa không được chứng nhận. Với các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh sẽ đối mặt với áp lực giảm giá thuê lớn khi không thể cạnh tranh với các tòa nhà có chứng nhận xanh. Một số chủ nhà đặc biệt là văn phòng hạng B đã phải giảm giá thuê để giữ chân khách thuê, khiến giá thuê gộp quý I/2024 tại thị trường Hà Nội ghi nhận giảm nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm.

Có thể nói, giá cả quan trọng nhưng nhiều người sẵn sàng trả tiền cho những trải nghiệm chất lượng, giống như việc mua xe hơi, quần áo hay túi xách. Đôi khi, sự chênh lệch về giá vẫn có thể chấp nhận được đối với các sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao hơn.

PV: Theo quan sát của Savills, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM có xu hướng chuyển dịch thế nào, thưa ông?

Ông Matthew Powell: Tại TP.HCM, thị trường văn phòng có nhiều điểm mạnh với các văn phòng lớn đi kèm với thị trường thương mại cũng lớn hơn. Vì thế giá thuê văn phòng tại đây cũng có mức cao hơn ở Hà Nội, đặc biệt tại các dự án trong khu vực quận 1. Tuy nhiên, thị trường văn phòng tại TP.HCM lại hầu hết tập trung tại 1 khu vực là quận 1 - nơi cung cấp nguồn cung văn phòng chủ yếu. Tuy nhiên, thời gian gần đây đã có sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn và có nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh.

Tại thị trường văn phòng Hà Nội lại có sự khác biệt. Hà Nội có sự trải rộng về thị trường văn phòng. Văn phòng nằm trải dài ở các quận như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây Hà Nội và tới đây là khu vực Tây Hồ Tây. Về công suất cho thuê, các dự án tại Hoàn Kiếm và Ba Đình ghi nhận cao nhất. Vì vậy, nguồn cung mới sắp được ra mắt thời gian tới sẽ tạo sự sôi động với các hoạt động thương mại. Thêm vào đó, Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị của Việt Nam nên đây cũng là điểm hấp dẫn cho doanh nghiệp.

PV: Theo ông, vậy về giá thuê văn phòng Hà Nội thời gian tới sẽ diễn biến ra sao?

Ông Matthew Powell: Hiện tại, giá thuê văn phòng tại Hà Nội sẽ khó có thể cao hơn TP.HCM. Ghi nhận của Savills Châu Á - Thái Bình Dương vào nửa cuối năm 2023, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt ngưỡng 41,7 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế và phí dịch vụ) - mức trùng bình trong tương quan với khu vực. Con số này tại TP.HCM là 63,2 USD/m2/tháng.

Với thị trường Hà Nội, thời gian tới, nguồn cung hạng A dự kiến sẽ tăng và giá thuê sẽ tiếp tục ở mức cạnh tranh. Đối với các tòa nhà riêng lẻ có chất lượng tốt, được ưa chuộng có thể yêu cầu  mức giá cao hơn nhưng sẽ không cao hơn nhiều so với các lựa chọn thay thế. Thời gian tới, Hà Nội sẽ duy trì mức giá thuê hợp lý với các mặt bằng có chất lượng cao.

PV: Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng chủ nhà cần ưu đãi giảm giá để giữ chân khách thuê. Ông đánh giá thế nào về việc này?

Chúng tôi cho rằng, chi phí đầu tư cho các tòa nhà xanh là chi phí đầu tư mang tính dài hạn. Trong khi đó, câu chuyện giảm giá là câu chuyện ngắn hạn. Khách thuê văn phòng thường sẽ thuê và sử dụng lâu dài, thời gian tối thiểu 5-10 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, các tòa nhà văn phòng xanh được phát triển bền vững sẽ là yếu tố quan trọng để chủ đầu tư giữ được khách thuê ở lại lâu dài với họ. Lúc này, bài toán dành cho chủ đầu tư các dự án xanh chính là đầu tư dài hạn.

PV: Xin cảm ơn ông!​