Thị trường văn phòng tại Việt Nam “hấp dẫn” bởi giá thuê thấp

Savills cho biết, đầu tư văn phòng tiếp tục suy giảm bởi chi phí vay cao, chênh lệch lợi suất lớn tuy nhiên đây vẫn là phân khúc được quan tâm nhất, chiếm đến 30% khối lượng đầu tư. 

Nhiều thành phố lớn gia tăng tỷ lệ văn phòng trống

Trong báo cáo khảo sát Prime Benchmark (xác định quy chuẩn giá thuê) được thực hiện bởi Savills Châu Á - Thái Bình Dương nhằm mục đích cung cấp cho các nhà đầu tư về giá thuê, chi phí quản lý và các mức thuế của Chính phủ ở một số bất động sản trọng điểm, thuộc những thành phố của khu vực Châu Á. 

Theo đó thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp cho thấy được xu hướng hồi phục tuy nhiên khá chậm trong nửa cuối năm 2023 với chuyển động giá thuê giảm 4,6% ở Manila (Philippines), tuy nhiên tăng đến 12% ở Mumbai (Ấn Độ). Và hầu hết các thành phố đang nằm ở trong giai đoạn cuối tăng trưởng, cuối suy giảm hoặc là đang suy giảm. 

Cũng trong bối cảnh khó khăn về kinh tế vĩ mô đi kèm với bất ổn của thị trường đang ngày càng gia tăng, chỉ có 9 trong số 21 thị trường ghi nhận được mức tăng trưởng về giá thuê tính theo đồng nội tệ. Những thị trường này đang gặp tình trạng thiếu nguồn cung cao cấp, đặc biệt là ở Mumbai (Ấn Độ), Brisbane (Úc), Seoul (Hàn Quốc) cùng với một số thị trường lớn ở Đông Nam Á như là Singapore hay Kuala Lumpur (Malaysia).

Trái lại thì nhiều thị trường đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung văn phòng với tỷ lệ lấp đầy thấp, tạo áp lực lên giá thuê như là Manila (Philippines), Quảng Châu (Trung Quốc) hay là Hong Kong.

Tính theo đồng nội địa thì các thị trường như Tokyo (Nhật Bản) cùng các thành phố lớn ở Trung Quốc như là Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến đều ghi nhận mức giảm lần lượt là -1,6%, -1,7%, -1,5% và -0,4%. Mặc dù vậy thì tính theo USD thì các thị trường này lại ghi nhận được mức tăng (trong đó Tokyo: 0,5%, Bắc Kinh: 0,3%, Thượng Hải: 0,6%, Thâm Quyến: 1,7%).

Còn theo như ghi nhận của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường Úc dẫn đầu mức tăng trưởng giá thuê vào năm 2023 và dự kiến cũng sẽ tiếp tục cho thấy được mức tăng trưởng mạnh nhất đến năm 2027, trung bình từ 4% đến 7% mỗi năm. Singapore cũng có thể đặt kỳ vọng mức tăng trưởng khoảng 4% từ năm 2025, do nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế; tăng trưởng giá thuê ở những nơi khác ở trong khu vực sẽ vẫn ở mức thấp hơn.

Mặc dù nhu cầu về văn phòng hạng A trên toàn khu vực Châu Á - Thái Bình Dương được dự báo sẽ quay trở lại mức trước đại dịch vào năm 2024, tuy nhiên lượng nguồn cung mới kỷ lục sẽ khiến cho tỷ lệ trống cũng tăng lên. 

Và khoảng một nửa trong số 25 thị trường khu vực Châu Á - Thái Bình Dương được dự báo sẽ có tỷ lệ trống tăng trong khoảng thời gian từ 2023 đến năm 2027. Tỷ lệ trống tăng lớn nhất cũng được dự báo ở nhiều thành phố ở Trung Quốc như là Quảng Châu (ghi nhận lên gần 30% vào năm 2027 từ mức 20% của năm 2023) và Thâm Quyến (ghi nhận lên gần 35% vào năm 2027, từ mức 27% của năm 2023). Hiện tại thì TP. Hyderabad (Ấn Độ), Kuala Lumpur (Malaysia) cùng với Bangkok (Thái Lan) cũng được dự báo sẽ vượt quá tỷ lệ trống 25% vào năm 2027. Còn Singapore và Seoul (Hàn Quốc) cũng đều dự kiến sẽ duy trì được tỷ lệ trống dưới 5%, trong khi Tokyo (Nhật Bản) và Manila (Philippines) cũng được dự báo dưới 7%. Những thị trường trọng điểm của Úc cũng có thể sẽ bị giảm ở mức khoảng 10%. 

Ở Trung Quốc đại lục, 4 thành phố văn phòng chính đó là Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải, Thâm Quyến được dự đoán sẽ tiếp tục hồi phục nhẹ với nhu cầu dự báo khoảng 1.672.254 m2 trong năm 2024.

Hyderabad và Bengaluru tại Ấn Độ, Thượng Hải và Thâm Quyến (Trung Quốc) đều dự kiến có hơn 5.109.667 m2 nguồn cung mới trong năm 2027 - bổ sung từ mức 32% đến 66% nguồn cung hiện có của họ, trong đó thì Hyderabad đặt kỳ vọng mức kỷ lục 1.449.287 m2 trong năm 2024.

Văn phòng tại Việt Nam “hấp dẫn” bởi giá thuê thấp

Cũng trong khảo sát Xác định quy chuẩn giá thuê của Savills Châu Á - Thái Bình Dương thì hầu hết các thành phố của Trung Quốc gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu đều ghi nhận được mức giảm nhẹ về giá thuê. Hong Kong cũng tiếp tục là thị trường ghi nhận được chi phí thuê văn phòng cao cấp tốt nhất ở khu vực (đã bao gồm phí dịch vụ và phí thuế), đạt mức 194 USD/m2/tháng (tương đương với 4,6 triệu đồng/m2/tháng). 

Đưa ra so sánh về giá thuê văn phòng, Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell nhận định rằng, trong tương quan với những thị trường ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương thì giá thuê văn phòng ở Việt Nam còn khá là khiêm tốn. Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng trung bình đạt mức 513.000 đồng/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy 87%, trong khi đó giá thuê văn phòng hạng A đạt mức 824.000 VND/m2/tháng. Còn tại TP.HCM, giá thuê bình quân đạt mức 779.000 đồng/m2/tháng, trong đó thì giá thuê văn phòng hạng A khoảng 1,4 triệu đồng/m2/tháng.

Còn về nguồn cung văn phòng ở Hà Nội, Savills cho biết con số đạt mức 2,13 triệu m2, tính đến thời điểm cuối năm 2023. Tính từ năm 2019, nguồn cung hạng A và B đã tăng trung bình 4% mỗi năm, hạng C tăng 1%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với hơn 1 triệu m2 sàn, tương ứng 49% thị phần. Số lượng dự án lớn ra mắt từ nay cho đến năm 2026 có thể gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở những dự án hạng A. Mặc dù vậy thì giá thuê dự báo sẽ ổn định. Ở thị trường Hà Nội, đến năm 2026 có đến 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770 m2 diện tích văn phòng, trong đó thì văn phòng hạng A dự kiến sẽ chiếm 86% nguồn cung ở trong tương lai. Diện tích văn phòng xanh cũng sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng trong tương lai. 

Còn ở TP.HCM, nguồn cung đạt mức 2,7 triệu m2 tính đến thời điểm cuối năm 2023, trong đó thì hạng A đóng góp đáng kể với mức tăng là 68% theo năm, khi mà chào đón 3 dự án mới cùng với 3 dự án hạng B nâng hạng. Cho đến năm 2026, TP.HCM được kỳ vọng sẽ chào đón 300.000 m2 văn phòng mới đạt tiêu chuẩn hạng A, có hơn 80% nguồn cung hạng A cùng với hạng B trong tương lai của thành phố sẽ đạt được tiêu chuẩn xanh.

Tuy nhiên thì Savills cho rằng, nguồn cung văn  phòng ở các thành phố lớn tại Việt Nam vẫn đang thấp hơn so với các thị trường ở trong khu vực như là Singapore, Jakarta (Indonesia) và Bangkok (Thái Lan).

Chuyên gia của Cushman & Wakefield cũng dự đoán bất ổn kinh tế đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng nói chung khi mà khách thuê đang ngày càng quan tâm hơn đến chi phí. Điều này cũng có thể thuận lợi cho thị trường văn phòng ở Việt Nam khi mà giá thuê đang thấp hơn so với nhiều quốc gia ở trong khu vực. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng dần từ năm 2024, nhờ vào nguồn cung mới chất lượng cao hơn và điều kiện kinh tế cũng được cải thiện. Tỷ lệ trống văn phòng cũng dự kiến trên 20% trong thời gian năm 2024-2026, do đón nguồn cung mới liên tục. Ở thị trường Hà Nội, tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25-30% vào năm 2024-2026 và sau đó cũng sẽ giảm dần xuống khoảng 20,5% trong năm 2027. 

Đối với nguồn cung mới dồi dào trên khắp Hà Nội, thị trường dự kiến cũng sẽ thuận lợi cho khách thuê ở trong thời gian sắp tới. Trung bình thì tổng nguồn cung của Hà nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2024-2027./.