VARS: Kỷ lục về giá trong các phiên đấu giá đất sẽ tiếp tục được thiết lập và trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”

Được “giám sát” chặt, vì sao giá đất đấu giá vẫn tăng cao?

Như chúng tôi đã đưa tin, ngày 10/8 vừa qua, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá 68 thửa đất ở xã Thanh Cao, thu hút khoảng 1.600 nhà đầu tư với hơn 4.300 hồ sơ đăng ký tham dự hợp lệ.

Sau cuộc đấu giá, lô trúng cao nhất đã được trả tới hơn 100 triệu đồng/m2. Một vài lô đất vị trí đẹp khác cũng trúng đấu giá với mức quanh 90 triệu đồng/m2. Các lô đất còn lại có giá trúng từ 63-80 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Sau đó, ngày 19/8 đã diễn ra cuộc đấu giá 19 lô đất ở tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội). Cuộc đấu giá diễn ra từ 8h sáng, xuyên đêm và đến 4h30 ngày 20/8 - sau 18 tiếng mới có kết quả chung cuộc khi toàn bộ lô đất đều đã bán đấu giá thành công.

Theo đó, lô cao nhất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113 m2.

Sau hai cuộc đấu giá có dấu hiệu “bất thường” trên, ông Nguyễn Trọng Đông, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký Văn bản số 3119/UBND-TNMT gửi các đơn vị liên quan chỉ đạo về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

Tại văn bản trên, lãnh đạo Hà Nội yêu cầu các quận, huyện cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện phiên đấu giá; truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm; dừng phiên đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá, gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá hoặc hành vi bất thường khác theo quy định.

Đồng thời, đề nghị Công an thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã có biện pháp ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá…

Mặc dù vậy, nhiều cuộc đấu giá đất sau đó vẫn rất “nóng” và giá liên tục được đẩy lên cao. Mới đây nhất, ngày 19/10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội. Sau 14 vòng đấu đã xác định được khách hàng trúng giá cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm. Đáng chú ý, mảnh đất vừa được trả tới 262 triệu đồng/m2 nằm sát nghĩa trang.

Liên quan đến việc này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, dù đã được cơ quan chức năng vào cuộc nhưng cuối cùng diễn biến những phiên đấu giá vẫn không có gì thay đổi, thậm chí giá đất đấu giá còn tiếp tục tăng cao bởi:

Thứ nhất: Mức giá khởi điểm vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với giá thị trường được xác định hoàn toàn phù hợp với quy định hiện hành, được tính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. UBND địa phương vẫn đang căn cứ vào bảng giá đất cũ từ năm 2020, có hiệu lực tới 31/12/2025.

Thứ hai, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao bởi nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, như đất đấu giá rất lớn.

Thực tế, tại các khu vực như Hoài Đức hay Hà Đông, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo ra kỳ vọng rất lớn cho nhà đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực của lô đất. Ngoài ra, với kỳ vọng rằng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, những người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với định giá thông thường.

Đặc biệt, mức giá tăng cao do thị trường bất động sản Hà Nội đang tăng trưởng “nóng” với nguồn cung vẫn hạn chế, giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và hạ tầng giao thông.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đấu trúng tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” để làm căn cứ đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Theo VARS, mặc dù có quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính. Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý.

Hơn nữa, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày bị phạt khá nhẹ, chỉ bị hủy kết quả và mất tiền cọc - rất thấp do giá khởi điểm thấp. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng phải đến 1/1/2025 các quy định này mới có hiệu lực.

“Tuy nhiên, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”, bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tiếp tục được duy trì”, VARS nhận định.

Cần có biện pháp mạnh tay với các trường hợp “sang tay” ngay khi trúng đấu giá

Theo đơn vị này, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đầu cơ, thổi giá, cần lưu ý các vấn đề:

Thứ nhất, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục theo sát từng động thái của các cuộc đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu bất ổn. Đồng thời, cũng xem xét để sớm đưa ra các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, tăng sự cân nhắc giữa được và mất của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào trào lưu đầu cơ thông qua hoạt động này.

Thứ ba, Nhà nước cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng “sang tay” ngay trong thời gian ngắn.

“Điều quan trọng nhất, vẫn nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để khơi thông nguồn cung nhà ở; trong đó xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường. Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của bất động sản”, VARS nhận định./.