Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản nhưng cho vay nhà ở xã hội còn thấp

Số liệu này lấy từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước vừa gửi tới đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về việc thực hiện chính sách pháp luật thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2023.

Nhận định về tình hình cấp tín dụng bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2015-2023 đều có sự tăng trưởng. Trong các năm từ 2015 đến 2016, dư nợ tín dụng BĐS đều đạt khoảng 400.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực này khoảng 4,2%. 

Sang những năm kế tiếp, tín dụng cho vay bất động sản tăng nhanh. Năm 2017, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, xây dựng tăng 9,21%, đạt 529.000 tỷ đồng; tỷ lệ nợ xấu cũng tăng lên 4,58%.

Từ năm 2018 đến nay, dư nợ lĩnh vực BĐS gồm cả kinh doanh BĐS và mục đích tiêu dùng, tự sử dụng BĐS luôn ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng cao. Năm 2019, tín dụng cho vay BĐS tăng đột ngột lên 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 23,26%.

Giai đoạn đại dịch 2020-2021, dư nợ BĐS hàng năm tăng lần lượt là 12,06% và 15,7%. Năm 2022, con số này tăng mạnh trở lại 23,9% so với cùng kỳ năm trước, đạt 2,58 triệu tỷ đồng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, xét về cơ cấu cho vay, tỷ lệ dư nợ tín dụng với BĐS chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn (chiếm trên 90% tổng dư nợ). Tín dụng lĩnh vực BĐS trong giai đoạn 2015-2023 chiếm tỷ trọng từ 18-21% tổng dư nợ trong nền kinh tế. 

Để điều chỉnh và kiểm soát dòng tiền vào BĐS, Ngân hàng Nhà nước liên tục ban hành thông tư 36, 22, 41 trong các năm qua, quy định tỷ lệ vốn huy động cho vay trung và dài hạn của ngân hàng trong khoảng 24-34%.

Bên cạnh đó, tỷ trọng của dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS khoảng trên 30% tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Tỷ lệ này có sự giảm dần trong giai đoạn 2020-2022, đạt đỉnh vào năm 2023.

Dư nợ tín dụng đối với mục đích tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 70%, đạt cao nhất vào năm 2022 là 68,72% nhưng xuống mức thấp nhất năm 2023 là 62,12%.

Về bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, lũy kế trong giai đoạn 2015-2023 các tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh khoảng 307.000 tỷ đồng. Tháng 12/2023, số dư cam kết phát hành cho vay mua nhà khoảng 35.600 tỷ đồng, chiếm hơn 4% tổng dư nợ bảo lãnh.

Ngoài ra, vào tháng 12/2023, các tổ chức tín dụng cũng đã mua khoảng 191.400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước đánh giá về tình hình cấp tín dụng đối với thị trường BĐS, theo đó các dự án BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài, nhưng nguồn vốn của các tổ chức tín dụng lại ngắn hạn nên các tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro trong quá trình cho vay.

Một số tổ chức tín dụng ghi nhận tỷ trọng tín dụng cho lĩnh vực BĐS trên tổng dư nợ còn cao, điều này tiềm ẩn rủi ro tín dụng, an toàn của chính tổ chức tín dụng đó và cả hệ thống ngân hàng. Trong khi dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội lại chỉ có tỷ trọng rất thấp.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, trước đây, tín dụng chỉ chiếm khoảng 46% tổng nguồn vốn doanh nghiệp BĐS, sau đó đã tăng lên gần 74%, gây rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn tổ chức tín dụng. Chuyên gia kinh tế - PGS, TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp BĐS đã thay đổi mạnh mẽ trong vòng 2 năm gần đây. Trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp lẫn tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo hướng doanh nghiệp đang rất lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Theo đó, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2021 chiếm 31% tổng vốn của doanh nghiệp BĐS. Nhưng năm 2022, vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% tổng vốn doanh nghiệp. 

Ngược lại, tín dụng mới trong năm 2021 chiếm 46% tổng vốn của doanh nghiệp, thì sang năm tiếp theo tăng lên gần 74%. Xu hướng này tiếp tục xảy ra trong năm 2023. “Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp BĐS luôn kiến nghị ngành ngân hàng cho vay” - Vị chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV - TS. Cấn Văn Lực, tín dụng ngân hàng trong năm 2023 chiếm 54% tổng vốn doanh nghiệp BĐS. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đã phục hồi trở lại và chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm tới 10%... 

Theo nhận định của TS. Lực, các doanh nghiệp bất động sản cần có cấu trúc vốn bền vững theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, nhất là trái phiếu doanh nghiệp và vốn FDI.

Sang năm 2024, Ngân hàng Nhà nước cấp room tín dụng 15% từ đầu năm, tương đương bơm thêm 2 triệu tỷ đồng ra nền kinh tế. Dù dư địa này rất lớn, nhưng TS. Cấn Văn Lực cho rằng, vốn có chảy được ra nền kinh tế hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp và người dân; Khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng của doanh nghiệp và người dân; Khả năng ngân hàng giữ mặt bằng lãi suất thấp.

TS. Cấn Văn Lực kỳ vọng: “Tín dụng BĐS chiếm 1/5 tổng tín dụng của nền kinh tế, trong đó có vay mua nhà và sửa nhà chiếm 2/3. Năm ngoái, người dân hầu như không vay tiền mua hay sửa nhà. Tôi hy vọng trong năm 2024, khi lãi suất cho vay giảm thêm, tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ phục hồi lại”./.