Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển trước cơ hội đón làn sóng phát triển mới

Theo bản cập nhật thông tin mới nhất từ Avison Young Việt Nam, Việt Nam đang ngày càng sáng lên trên bản đồ du lịch quốc tế. Với đường bờ biển dài hơn 3.260 km và những vùng biển trong xanh với bờ cát trắng mịn, nơi đây từ lâu đã là một trong những “đặc sản” thu hút du khách trong và ngoài nước. 

Sức hấp dẫn của du lịch biển Việt Nam

Năm 2024, Việt Nam là quốc gia có tốc độ hồi phục du lịch nhanh nhất Đông Nam Á, vượt qua các nước láng giềng Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Singapore và Philippines. Tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam năm 2024 đạt 98% mức trước dịch Covid-19, trong đó nhóm du khách đông nhất đến từ khu vực Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Nhật Bản.

Lượng khách từ các thị trường mới như Ấn Độ, Hoa Kỳ, châu Âu và các nước Đông Nam Á cũng tăng tích cực trong năm qua. Riêng trong quý I/2025, tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam vượt mức 6 triệu, tăng 134% so với cùng kỳ năm 2019 và là lượt khách quốc tế trong một quý cao nhất từ trước đến nay.

Với 28/63 tỉnh thành giáp biển, trải dọc từ Bắc vào Nam, Việt Nam được xem là thiên đường cho những người yêu biển miền nhiệt đới. Báo cáo năm 2024 của Outbox - Vietnam Monthly Travel Tracking cho thấy, du lịch biển là một trong những loại hình du lịch được người Việt ưa chuộng nhất. Điều này dễ hiểu bởi các vùng biển Việt Nam nổi tiếng với cảnh quan nguyên sơ và độc đáo, văn hóa - lịch sử và ẩm thực bản địa đặc sắc. Đồng thời, các điểm đến ven biển Việt Nam còn có sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với du khách quốc tế.

Tính riêng 2 tháng đầu năm 2025, Quảng Ninh – Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang – Khánh Hòa, Kiên Giang – Phú Quốc đã ghi nhận lượt khách du lịch tăng trưởng lạc quan, với mức tăng dao động từ 14-27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu xét cả năm 2024, tổng lượt khách nội địa và quốc tế ghi nhận tại 14 điểm đến ven biển nổi tiếng của Việt Nam đạt 138,6 triệu lượt, tăng 24,5% so với năm 2019. Đáng chú ý, có 5 địa phương có tốc độ tăng trưởng lượt khách trong năm 2024 (so với 2023) cao hơn so với các tỉnh khác, thậm chí cao hơn 3 địa phương có lượng khách du lịch cao nhất cả nước trong cùng năm. Sự tăng trưởng này có phần đóng góp từ thị trường du lịch nội địa, việc khai thác thêm các đường bay thẳng, các tuyến đường biển, cũng như chính sách miễn thị thực nhập cảnh, cấp thị thực điện tử ngày càng thông thoáng của Việt Nam.

Tín hiệu hồi phục từ bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ven biển

Cũng theo Avison Young Việt Nam, trên cả nước, nguồn cung khách sạn 4 sao và 5 sao tập trung nhiều nhất ở các tỉnh thành ven biển, trong đó Khánh Hòa và Đà Nẵng đứng đầu, tương ứng 25.565 phòng và 20.466 phòng. Theo sau bao gồm Kiên Giang, Quảng Nam, Quảng Ninh và Bình Thuận.

Hưởng lợi từ du lịch biển, bất động sản (BĐS) du lịch – nghỉ dưỡng ven biển (khách sạn, khu nghỉ dưỡng, condotel… đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục sau vài năm trầm lắng vì nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan. Năm 2024, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 57% (căn cứ trên lượng giao dịch thành công), tăng gấp đôi so với 2023 (theo VARS). Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung khách sạn và khu nghỉ dưỡng ven biển dự báo tiếp tục tăng, tập trung nhiều nhất tại Đà Nẵng và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Triển vọng phát triển trong tương lai còn lớn, khi Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu đón 50 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2030 và tiếp tục đa dạng hóa các thị trường nguồn. Đáng chú ý, một trong những ưu tiên hàng đầu là phát triển du lịch biển và dịch vụ biển, được Chính phủ Việt Nam đặt ra trong "Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển của Việt Nam". Trong đó, ba trọng tâm chính gồm đầu tư hạ tầng du lịch, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng biển chất lượng cao tại các vùng ven biển, xây dựng và đa dạng hóa các sản phẩm du lịch biển.

Dù vậy, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn đối mặt một số “nút thắt”. Dù đã có quy hoạch không gian biển và khung pháp lý, các quy định liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn thuê đất, cấp phép đầu tư và bảo vệ môi trường vẫn còn phức tạp. Mặt khác, hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng chưa phát triển đồng bộ. Dù hạ tầng hàng không đã cải thiện đáng kể và có thêm nhiều đường bay thẳng mới, hệ thống hạ tầng đường bộ liên vùng, liên tỉnh chưa thực sự kết nối tốt. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và trải nghiệm của du khách, nhất là vào mùa cao điểm hoặc khi thời tiết xấu.

Con đường phía trước

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định: “Việt Nam để lại trong tôi ấn tượng như một Đông Nam Á thu nhỏ – nơi du khách có thể tận hưởng mọi trải nghiệm du lịch tại đây nhờ nhiều cảnh quan đa dạng. Cùng với sự nồng hậu của con người và đặc trưng văn hóa – ẩm thực độc đáo, tất cả là những tiềm năng để phát triển du lịch bền vững. Vì vậy, Việt Nam là một thị trường đầy triển vọng đối với các nhà đầu tư bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng”.

Việt Nam để lại trong tôi ấn tượng như một Đông Nam Á thu nhỏ – nơi du khách có thể tận hưởng mọi trải nghiệm du lịch tại đây nhờ nhiều cảnh quan đa dạng. Cùng với sự nồng hậu của con người và đặc trưng văn hóa – ẩm thực độc đáo, tất cả là những tiềm năng để phát triển du lịch bền vững. Vì vậy, Việt Nam là một thị trường đầy triển vọng đối với các nhà đầu tư bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Ông David Jackson

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia

Trong khoảng 30 năm gần đây, số thương hiệu khách sạn quốc tế tại Việt Nam đã tăng gấp đôi, nhất là từ năm 2000 trở đi. Nhiều nhà điều hành khách sạn tiếp tục đa dạng hóa phân khúc và chất lượng dịch vụ; chẳng hạn như Hilton, Radisson Hotel Group (RHG), Accor hay IHG đều có kế hoạch mở rộng tại Việt Nam. Với các nhà đầu tư trong nước, hợp tác với thương hiệu vận hành khách sạn quốc tế là chiến lược quan trọng để nâng cấp chất lượng dịch vụ lên tiêu chuẩn toàn cầu, tăng sức hút với nhóm khách hàng thu nhập cao và du khách quốc tế. Sự cộng hưởng này thúc đẩy nhiều thương vụ hợp tác trong thời gian gần đây giữa chủ đầu tư và nhà vận hành khách sạn.

Khi mức độ cạnh tranh tăng lên và ngành du lịch đứng trước những thay đổi chóng mặt sau đại dịch, các nhà đầu tư BĐS du lịch – nghỉ dưỡng và các đơn vị vận hành khách sạn đang đa dạng hóa cách tiếp cận để nắm bắt những dòng doanh thu mới và tối ưu vận hành.

Một số xu hướng đáng chú ý bao gồm:

Thứ nhất, đầu tư vào các điểm đến mới nổi:

Ninh Bình, Bình Định, Quảng Ngãi, Phú Yên và Ninh Thuận là những địa phương có mức tăng trưởng đáng chú ý về tổng lượt khách du lịch trong vòng 3 năm gần đây (2022-2024). Những thị trường mới nổi này có triển vọng phát triển du lịch dài hạn nhờ quỹ đất lớn, hoạt động du lịch chưa đến mức quá thương mại hóa; có các công viên quốc gia, khu dự trữ sinh quyển và các khu bảo tồn thu hút nhóm du khách yêu thiên nhiên; nhiều nét văn hóa địa phương đa dạng và độc đáo.  

Gia nhập sớm vào các khu vực mới nổi không chỉ giúp nhà đầu tư tận dụng những điểm mạnh nêu trên, mà còn có lợi thế cạnh tranh và nhận diện thương hiệu về lâu dài. Tuy nhiên, để phát triển bền vững và không đi vào "vết xe đổ" của những điểm đến bị khai thác du lịch quá mức, có 3 nguyên tắc cần chú trọng: (1) Đánh giá toàn diện tác động của dự án lên môi trường, kinh tế và xã hội địa phương; (2) Tuân thủ quy hoạch, hài hòa giữa phát triển và bảo tồn thiên nhiên; (3) Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, đảm bảo tầm nhìn dài hạn về cung – cầu, phân khúc mục tiêu và hệ sinh thái dịch vụ.

Thứ hai, đẩy mạnh số hóa, đa dạng hóa chương trình thu hút du khách và khách hàng thân thiết:

Các chủ đầu tư và nhà vận hành khách sạn đang tích cực đa dạng hóa dịch vụ, nâng cấp cơ sở vật chất, phát triển hệ sinh thái điểm đến, xây dựng chương trình khách hàng thân thiết, đẩy mạnh số hóa và cá nhân hóa trải nghiệm du khách. Một số chuỗi khách sạn cung cấp đầy đủ dịch vụ, tiện ích và không gian đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm khách Millenials và Gen Z – vốn chuộng trải nghiệm, mê xê dịch nhưng nhạy cảm về giá cả và chi phí. Theo HotelTech Report, các chương trình khách hàng thân thiết được xây dựng đúng trọng tâm là chìa khóa để khai thác các cơ hội doanh thu mới.

Thứ ba, kiểm soát chi phí đầu tư và tái cân nhắc hợp đồng quản lý

Dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng ven biển thường có chi phí đầu tư ban đầu, duy tu bảo dưỡng cao hơn so với những khu vực khác do yêu cầu bảo vệ hệ sinh thái, tuân thủ quy định môi trường, các tác động của khí hậu và thời tiết... Để tối ưu hiệu quả vận hành dự án, nhà đầu tư và đơn vị vận hành rất chú trọng kiểm soát chi phí, vận hành, bảo trì… thông qua thiết kế tối ưu, sử dụng vật liệu và công nghệ bền vững. Hợp đồng quản lý đã và đang được điều chỉnh theo hướng hài hòa quyền lợi và trách nhiệm giữa chủ đầu tư/chủ sở hữu và đơn vị vận hành, cho phép hai bên cùng chia sẻ lợi ích và rủi ro, đặc biệt sau giai đoạn đại dịch.

Với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, dù cơ hội đầu tư hấp dẫn và công tác khai thác - vận hành được thực hiện hiệu quả, sẽ không ý nghĩa nếu không đồng bộ với việc tiếp thị điểm đến. Dưới đây là 3 gợi ý:

• Tăng tiếp thị điểm đến ở các thị trường gửi khách: Thông qua các hoạt động quảng bá văn hóa, xúc tiến du lịch trên các nền tảng truyền thống và nền tảng số, đồng thời khai thác hiệu quả các đường bay thẳng, cung đường và cảng biển quốc tế mới.
• Đẩy mạnh mô hình hợp tác công – tư trong phát triển du lịch: Tăng cường hợp tác trong các sự kiện thu hút khách và quảng bá điểm đến hiệu quả, chẳng hạn như “Lễ hội Diều Quốc tế 2024” trong chuỗi các hoạt động kích cầu du lịch 2024 “Quảng Nam – Miền xanh Di sản”.
• Đa dạng hóa sản phẩm du lịch nhằm tăng thời gian lưu trú: Đem trải nghiệm địa phương vào khu lưu trú hoặc tạo ra những “gói sản phẩm” để du khách trải nghiệm đặc trưng văn hóa trong cộng đồng, không chỉ ở từng địa phương mà còn có thể liên kết đa vùng.